הצהירו על מכירת נכס ב-850 אלף שקל, רשות המס טענה שהשווי 2 מיליון שקל ודרשה מס
ועדת ערר בנצרת דחתה עררים על מכירת קרקע בעפולה וקבעה שווי של 1.57 מיליון שקל לעסקה, פי 2 מהמחיר שטענו המוכרים
שני הסכמי מכר זהים נחתמו ב-30 במרץ 2022 על קרקע בעפולה, גוש 16744, חלקות 51, 53, 54 ו-55. המחיר שנרשם בשניהם היה 849,788 שקל. מנהל מיסוי מקרקעין נצרת סירב לקבל את הסכום, הוציא שומות מס שבח ומס רכישה לפי מיטב השפיטה בסך 2 מיליון שקל לכל עסקה, ודחה את ההשגות שהוגשו. כשהגיע התיק לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת, צירפו העוררים חוות דעת שמאית מטעמם - וזו העמידה את שווי המקרקעין על 1,315,800 שקל.
"היינו לשיטת העוררים עצמם, שווי המקרקעין עומד על כמעט פי שניים מהמחיר המוצהר", כתבה יו"ר הוועדה, השופטת עירית הוד. חברי הוועדה, עו"ד אנה מן ומר אבי כאכון, הצטרפו לעמדתה.
העוררים, באמצעות עו"ד צבי שמיר, טענו שהמחיר החוזי משקף מחיר שוק בין מוכר מרצון לקונה מרצון בהתחשב במצב המשפטי של החלקות. לגרסתם, "מדובר בחלקות שרישומן עלול לקחת שנים רבות, כאשר יש סבירות לא נמוכה שהמכירה תהפוך לעסקה של בעלות חלקית ועל כן שוויה יהיה נמוך בצורה משמעותית". עוד טענו כי השומה מסתמכת על הסכמי פשרה שבהם המשיב, לדבריהם, "אילץ את הצדדים לשלם מיסים גבוהים יותר".
מנגד טען המשיב, באמצעות עו"ד תמיר לייבוביץ מפרקליטות מחוז צפון-אזרחי, כי מדובר במקרקעין המיועדים למגורים שעליהם ניתן לבנות 12 יחידות דיור בדונם ותשע יחידות בנכס שנמכר, וכי הסכום שדווח נמוך באופן ניכר מעסקאות דומות בחלקות סמוכות. לשיטתו, "המחיר המוצהר נמוך משמעותית ביחס לשווי הריאלי של הזכות הנמכרת וזה כשלעצמו מהווה ראייה לקיומם של יחסים מיוחדים בין צדדי העסקה ולחלופין קיומו של חוסר תום לב".
10 מתוך 16 עסקאות ההשוואה נסגרו בפשרה
מטעם העוררים הוגשו תצהיר של שניר מלול, מנהל החברה הרוכשת, ושתי חוות דעת של השמאית הדס תמוז. מטעם המשיב הוגשו תצהיר של ראיק שחיבר, שמאי מחוזי במשרד מיסוי מקרקעין, ושתי חוות דעת של השמאית אריאלה יעקב. יעקב העמידה את שווי המקרקעין על 1,639,000 שקל, לפי ממוצע של 190,591 שקל לקרקע ליחידת דיור - נמוך מהשומה שהוציא המשיב עצמו. "כבר כעת ניתן לאמר, כי השווי שקבע המשיב בהחלטה בהשגה (כ-220,000 ₪ לקל"ד) אינו משקף לשיטתו את מחיר השוק וזאת לאור חוות הדעת שהגיש מטעמו", ציינה השופטת הוד.
במהלך הדיון התברר שבאותו אזור הגיע המשיב להסכמי פשרה בארבע עסקאות בחלקות סמוכות, ואלה כלל לא נכללו בעסקאות ההשוואה של השמאית מטעמו. בסיכומיו הסכים המשיב להכניס אותן לממוצע "לפנים משורת הדין", וזה ירד ל-182,067 שקל ליחידת דיור, שווי עסקה של 1,565,776 שקל. הוועדה דחתה את הניסוח: "טוב עשה המשיב שלקח עסקאות אלו בחשבון וכך היה עליו לעשות. טענתו, כי עשה כן רק לפנים משורת הדין... אינה מקובלת", כתבה הוד, והוסיפה כי "כרשות ציבורית מצופה היה מהמשיב לקחת עסקאות אלו בחשבון במסגרת חוות הדעת שהוגשו מטעמו".
מעיון בטבלת ההשוואה של המשיב עלה ש-10 מתוך 16 העסקאות שבה הן שווי שנקבע בהסכמה או בפשרה מול רשות המיסים, ורק בשש מהן התקבל השווי המוצהר. השופטת הוד קבעה שיש להתייחס לנתונים כאלה בזהירות, שכן "בעת שנישום מגיע להסכם פשרה עם רשות המיסים מעורבים שיקולים ייחודים של הצדדים לאותו הסכם אשר אינם בהכרח משקפים תנאי שוק חופשי אובייקטיבים". הסכמים כאלה, לדבריה, "לעיתים מושפעים מאילוצי התדיינות, ניהול סיכונים, רצון לחסוך בעלויות ניהול משפט".
גם השמאות מטעם העוררים ספגה ביקורת. תמוז הסתמכה על מחירים מוצהרים בלבד והתעלמה מעסקאות שהסתיימו בפשרה או בהסכמה, ואת העמדה הזו דחתה הוועדה "מאחר ולא תמיד המחיר המוצהר משקף את המחיר האמיתי ולעיתים הוא מושפע מיחסים מיוחדים או נקבע בחוסר תום לב".
עסקה מספר 4 בטבלה של תמוז, שבה שווי הקרקע ליחידת דיור עמד על 109,546 שקל, נמצאה חריגה כלפי מטה ונוטרלה - וגם תמוז עצמה הודתה בחקירתה שיש להוציא אותה מהטבלה. בלעדיה מגיע הממוצע בטבלת העוררים ל-182,713 שקל ליחידת דיור, מעל 182,067 השקלים שקבע המשיב בסיכומיו. בחקירה העידה תמוז גם שהנתונים בשני סעיפים נוספים בחוות דעתה אינם נכונים ואינם רלוונטיים.
- הדירה עולה 2.5 מיליון שקל - כמה באמת תשלמו עד המפתח?
- מס רכישה 2026: מדרגות דירה יחידה מול דירה נוספת, ומה ההפרש בפועל
ההפחתה של 10% שביצעה תמוז בשל היות הקרקע במושע נדחתה אף היא. הטענה לא הוכחה, לא הוכח שנותרו בעלים רבים בחלקה לאחר המכירה, ותמוז לא ציינה לגבי עסקאות ההשוואה שלה עצמן אם הן במושע. היא אישרה שייתכן שהמחירים שאליהם השוותה כבר משקפים הפחתה כזו, ואז מדובר בהפחתה כפולה. השמאית יעקב, לעומתה, העידה שחלק מעסקאות ההשוואה שבדקה היו במושע, כך שהנתון כבר נלקח בחשבון.
בנקודה הזו הצטמצם הפער בין שתי השמאויות ל-249,976 שקל, בעוד המחיר שנרשם בחוזים משקף כ-95,000 שקל בלבד לקרקע ליחידת דיור.
מה הביאו העוררים כדי להוכיח את המחיר
משהוכח פער משמעותי בין שווי השוק לשווי המוצהר, עבר הנטל לעוררים להראות שאין ביניהם יחסים מיוחדים ושפעלו בתום לב. "הלכה למעשה, העוררים לא עשו דבר לשם תמיכה בטענתם והסתפקו בתצהיר קצר של אחד מהרוכשים", קבעה הוועדה. מלול טען בתצהירו שהמחיר נקבע לאור מחויבויות שנטלו הרוכשים על עצמם, בהן הסדרת תביעות מול בלפוריה, מגבלות מיסוי, מגבלות בנושא פיתוח והשבחה, ושנים ארוכות עד להשלמת רישום המקרקעין.
"טענות מלול לא הוכחו ומדובר בעדות יחידה של בעל דין מעוניין", כתבה השופטת הוד. אף אחד מהמוכרים לא הגיע להעיד, טיוטות חוזה שיעידו על משא ומתן לא צורפו, ומלול "אישר בחקירתו, כי לא קיים חומר נוסף, התכתבויות, מיילים, ווטסאפים, בדיקות שנעשו לפני הקרקע, תכתובות עם שותפים, מזכרי משא ומתן, וכיוב' לתמוך בטענותיו". גם ראיה לכך שהסכום המוצהר הוא הסכום שעבר בפועל מהקונים למוכרים לא הוגשה.
"למעשה העוררים מבקשים, כי טענתם לגבי שווי העסקה המוצהר תתקבל אך ורק על סמך אמירתם, כי זהו סכום העסקה ועל אף הפער המשמעותי בין השווי המוצהר לבין שווי השוק", נכתב בפסק הדין. סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר שווי זכות כ"הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון", והחריג שמאמץ את התמורה החוזית מותנה בכך שהמנהל שוכנע שהתמורה נקבעה בתום לב וללא יחסים מיוחדים. הוועדה הזכירה בהקשר זה את פסיקת בית המשפט המחוזי בחיפה בעניין חנוביץ, לפיה "פער גדול שכזה בין המחיר שבהסכם והערכת המנהל מונע שכנוע בקיומו של תום לב".
הערר נדחה. שווי המקרקעין נקבע על 1,565,776 שקל לפי ממוצע של 182,067 שקל לקרקע ליחידת דיור, פי 1.84 מהסכום שהופיע בחוזים. אותו שווי משמש בסיס לחישוב מס השבח שמשלם המוכר וגם למס הרכישה שמשלם הקונה, כך שהפער נגזר פעמיים.
צו להוצאות לא ניתן. "אמנם הערר נדחה והמחיר המוצהר לא התקבל, אבל הייתה הצדקה בהגשת הערר מאחר והמשיב הפחית הן בחוות הדעת מטעמו והן בסיכומים שהגיש בצורה משמעותית את סכום השומות", נימקה השופטת הוד. בין השומה שהוציא המשיב לבין הסכום שנקבע בפסק הדין נפרדים 434,224 שקל לכל עסקה - הפחתה שהעוררים השיגו בלי שהמחיר שרשמו בחוזה יתקבל.
