חשבון ארנונה עלה פי 154, והמחוזי ביטל את התעריף
ב-2022 שילמה משתלות שפר 31,420 שקל ארנונה על כל השנה. על 2023 היא קיבלה שומה של 4,854,347 שקל, יותר מפי 154. המשתלה נשארה באותו מקום, ומה שהשתנה הוא הגבול המוניציפלי. הקרקע עברה מתחום המועצה האזורית זבולון לתחום עיריית קריית אתא, והעירייה קבעה לה תעריף חדש. בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, קבע ב-3 בספטמבר שהתעריף הזה לא סביר ומפלה, והורה לבטל אותו (עת"מ 10098-10-24, סגנית הנשיא תמר נאות פרי).
שינוי הגבולות התחיל ב-2017, בהסכם בין המועצה האזורית לעירייה על העברת שטחים חקלאיים לקריית אתא לצורך תוכניות בנייה. בהסכם נקבע שהמשתלה תוכל להמשיך לפעול כמו שהיא פועלת, ותהיה זכאית לכל השירותים העירוניים. ב-2021 המליץ משרד הפנים להעביר גם את שטח המשתלה לעירייה, כי "לא יהא זה נכון להותיר שטח זה כמובלעת מוניציפלית של שטחי זבולון בתוך תחום קריית אתא".
בדצמבר 2021 שלחו ראש העירייה וראש המועצה האזורית מכתב לשרת הפנים, ובו התחייבות מפורשת. "קריית אתא מתחייבת, בהתחייבות בלתי חוזרת, כי בשטחים שיועברו לתחום שיפוטה, בהם יימשך העיבוד והשימוש החקלאי, תגבה קריית אתא ארנונה בשיעור שלא יעלה על שיעור הארנונה לשטחים חקלאיים שנגבה כיום במועצה האזורית זבולון", נכתב שם.
איך מגיעים לחשבון של 4.8 מיליון שקל?
בשומה סווגו כ-98 אלף מ"ר משטח המשתלה כ"חממה/משתלה" באזור חדש שנוסף לצו הארנונה, "אזור 40". התעריף שם נקבע ל-49 שקל למ"ר לשנה, והחיוב על החלק הזה לבדו הגיע לכ-4.8 מיליון שקל. שאר השטח, מבנה מגורים, משרדים וסככה, הוסיף כ-52 אלף שקל. באזורים הוותיקים של העיר אותו סיווג בדיוק מחויב ב-19.29 שקל למ"ר, או 20.31 שקל בשטח של יותר מ-150 מ"ר. בפועל המשתלה היא הנישום היחיד שמשלם את התעריף של אזור 40.
| סכום / תעריף | |
|---|---|
| ארנונה ששילמה המשתלה ב-2022 (כל השטח) | 31,420 ש"ח |
| שומת הארנונה ל-2023 על אזור 40 בלבד | כ-4,854,347 ש"ח |
| התעריף באזור 40 ("חממה/משתלה") | 49 ש"ח למ"ר |
| אותו סיווג באזורים הוותיקים בעיר | 19.29–20.31 ש"ח למ"ר |
| הפער בין תעריף אזור 40 לשאר העיר | כ-250% |
| הוצאות שהעירייה תשלם למשתלה | 10,000 ש"ח |
המשתלה פנתה לראש העירייה ולשרת הפנים, הגישה השגה וערר על הסיווג, ועתרה לבית המשפט. בעתירה הקודמת הורתה השופטת למועצת העיר לקיים דיון חוזר בצו, בין היתר בשאלת ההתחייבות לחקלאים. המועצה התכנסה ב-5 ביוני 2024 ואישרה את הצו "כפי שהיה ללא שינוי", כלשון פסק הדין. אז הוגשה העתירה הנוכחית, והפעם הצטרפה אליה גם המועצה האזורית זבולון.
לטענת המשתלה, בישיבת המועצה הציגו אותה עורכת הדין וראש העיר "כמפעל תעשייתי וכעסק בעל הכנסות מפליגות", כדי להצדיק גבייה גבוהה. היא טענה ל"שיעורו המופקע של התעריף", קרוב לתעריף המרבי המותר, ולהפרה של ההתחייבות. העירייה השיבה שמדובר למעשה ב"חקלאות תעשייתית", עם מבנים יציבים מרוצפים בבטון, "מכונות ענק", מערכות סולאריות ואתרי אריזה ושיווק, ושהיא היטיבה עם המשתלה כשסיווגה אותה כמשתלה ולא כתעשייה. לגבי ההתחייבות, טענה העירייה שקיימה אותה במלואה, כי לקרקע חקלאית באזור 40 נקבע אותו תעריף שגבתה המועצה האזורית.
האם עירייה יכולה לקבוע תעריף לעסק אחד?
בשאלת ההתחייבות העירייה ניצחה. השופטת קבעה שההתחייבות עסקה בתעריף של קרקע חקלאית, ושאין בה הבטחה שהמשתלה תמשיך לשלם אותו סכום או תישאר באותו סיווג. "לא קיימת התחייבות הנוגעת לעותרת באופן ספציפי או לאופן בו יש לסווג את השטחים שלה", כתבה. את השאלה אם השטח הוא משתלה או קרקע חקלאית היא השאירה לוועדת הערר, שעוד לא הכריעה.
על התעריף עצמו המסקנה הפוכה. "קביעת התעריף בלתי סבירה ולא מנומקת דיה", כתבה השופטת. לדבריה יש "טעם של ממש" בטענה שמדובר ב"תעריף כמעט פרסונלי", שנקבע מראש כדי להתאים למשתלה, והיא הגדירה אותו תעריף "מוטה עסק". מפרוטוקול ישיבת המועצה עלה שעורכת הדין שהציגה את הנושא אמרה ש"ניתן היה למעשה להטיל ארנונה בשיעור שהוא תחת סיווג של מפעלים תעשייתיים", ושהסיווג כמשתלה נבחר "כדי לצמצם ולהקל עם חברת משתלות שפר בע"מ". השופטת קבעה שהנימוק הזה רק מלמד שהתעריף "תפור למידותיה של העותרת", ושאלה "מה יהא גורלה של משתלה חדשה אם תוקם מחר בשטח 40?".
השופטת הזכירה שבתי המשפט מתערבים בצווי ארנונה רק במקרים חריגים, ושלרשות יש שיקול דעת רחב. אבל כאן, כתבה, מדובר בחיוב של "יותר מכפול 154", ו"לא בטוח שחברי המועצה שקיבלו את ההחלטה היו ערים לכך". בישיבה לא נאמר שאזור 40 כולל רק את המשתלה, ולא נדון הפער של 250% מול שאר העיר.
- ארנונה על דירה ריקה: התקנות מתירות 3 שנות הנחה, תל אביב וחיפה נותנות חצי שנה
- הארנונה הולכת להשתנות? התקן החדש יכול להגדיל את שטח הדירה בחלק מהערים ולהקטין אותו באחרות
הסעד חלקי. השומה כולה והצו כולו נשארו, אבל תת-הסיווג "חממה/משתלה" באזור 40 בוטל, והעירייה צריכה לתקן את הצו כדי להסיר את האפליה ואת חוסר הסבירות. העירייה תשלם למשתלה 10,000 שקל הוצאות, והמועצה האזורית לא קיבלה הוצאות. השופטת העירה שההליך נמשך "פרק זמן ארוך במיוחד, ואולי ארוך מדי", והוסיפה ש"עוד לא מאוחר מדי" להידברות.
התיק נוגע לכל מי שנכס שלו עובר בין רשויות, מצב שחוזר סביב שכונות ואזורי תעסוקה חדשים. בחודשים האחרונים רשויות רבות גם ביקשו ממשרד הפנים אישור להעלאות חריגות. להרחבה: הארנונה ברמת גן תעלה ב-10%? גל הבקשות החריגות שהוגש למשרד הפנים. בעל נכס שמקבל חשבון חדש יכול לבדוק בצו הארנונה המלא באיזה אזור ובאיזה סיווג הוא מחויב, ולהשוות לנכסים דומים בשאר העיר. השגה על סיווג, שטח או אזור מגישים למנהל הארנונה בתוך 90 יום מקבלת החשבון, ומשם לוועדת ערר, כמו שעשתה המשתלה. טענה נגד התעריף עצמו מגיעה לבית המשפט לעניינים מנהליים בעתירה. כתבנו כאן על חוב ארנונה לעירייה: פריסה, הנחה והתיישנות אחרי 7 שנים.
המקרה הזה לא חריג. סיווג נכס וגבול מוניציפלי יכולים לשנות את חשבון הארנונה בעשרות אחוזים, כפי שעולה גם ממאחורי שובר הארנונה: ההחלטות שעולות לעסקים ביוקר. גם עיריות אחרות זכו לביקורת שיפוטית על צווי ארנונה בלתי מנומקים, כמו בהשופטת לעיריית ת"א: אתם מוסיפים תנאים שלא קיימים בצו הארנונה. מעבר למקרה הפרטני, 95 רשויות מקומיות הגישו השנה בקשות להעלאות חריגות בארנונה, בהיקף מצטבר של 250 מיליון שקל, מתוכם כ-45 מיליון שקל צפויים ליפול על עסקים. מי שרוצה להשוות איך זה נראה בעיר שלו יכול לבדוק במי העיר היקרה ביותר בארנונה? כך נראה חשבון הארנונה בערים הגדולות ב-2026.
כמעט ארבע שנים אחרי שהגיעה השומה, עוד לא ידוע כמה תשלם המשתלה על 2023. ועדת הערר טרם הכריעה אם 98 אלף המ"ר שלה הם בכלל משתלה, והעירייה צריכה לקבוע מחדש תעריף לאזור שבו המשתלה היא הנישום היחיד.
