נשארו 376 ימים בבית שמכרו, וישלמו לקונים 136 אלף שקל

הקונים השלימו את התשלום ביולי 2024, אבל קיבלו את המפתחות רק באוגוסט 2025. המוכרים נשארו בבית בחדרה עוד 376 ימים, כי לדבריהם הקונים עדיין חייבים להם פיצוי על איחורים בתשלום. בית משפט השלום בחדרה קבע ששני הצדדים הפרו את החוזה. כשנסגר החשבון, המוכרים הם שישלמו לקונים 136,220 שקל, ועוד 18,000 שקל הוצאות משפט (ת"א 41835-08-24, השופטת יפעת אונגר ביטון, 24 באוגוסט 2026).

החוזה נחתם ב-2 ביולי 2023. זוג תושבי צרפת, שיוצג בחתימה בידי עורך דין עם ייפוי כוח, קנה את הבית ב-4.95 מיליון שקל. המחיר נפרס לארבעה תשלומים: 495 אלף שקל בתוך שלושה ימי עסקים, 2.505 מיליון שקל בתוך כ-30 ימי עסקים, מיליון שקל אחרי שלושה חודשים, והיתרה אחרי שנה, מול מסירת הבית. החוזה נתן 7 ימי עסקים של גרייס. מעבר להם, כל יום איחור בתשלום או במסירה עולה 1,000 שקל. על הפרה יסודית נקבע בנוסף פיצוי מוסכם של 495 אלף שקל.

בחוזה היה גם סעיף שנכתב בגלל שהקונים גרים בחו"ל. לפיו, עיכוב בתשלום שנגרם בגלל הקורונה וכדומה, "לרבות בגין התנהלות הבנק למשכנתאות, לא יהווה הפרה". הקונים הסתמכו עליו. לטענתם התשלום השלישי התעכב בגלל פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" וסירוב הבנק בצרפת לתת מימון, מניעה שלפי החוזה איננה הפרה.

מה קרה ב-10 באוקטובר 2023?

לפי מסמך הבנק שהקונים עצמם צירפו, הבקשה למימון הוגשה ב-10 באוקטובר 2023. המועד החוזי לתשלום השלישי היה 2 באוקטובר, והגרייס נגמר ב-16 באוקטובר. המלחמה פרצה שלושה ימים לפני הגשת הבקשה, והבנק הצרפתי סירב לממן רכישה בישראל. הקונים נאלצו לחפש מימון אחר, והכסף הגיע בשש העברות עד סוף מאי 2024. הקונה אף הודה בחקירה שהבנק הערים קשיים כבר בתשלום הראשון.

השופטת לא קיבלה את ההסבר. הקונים, כתבה, "התמהמהו עם בקשת ההלוואה מהבנק, אל תוך ימי הגרייס, בציפייה כי בתוך ימים בודדים תאושר ההלוואה". לדבריה, "אלמלא המתינו זמן כה רב, יש לשער כי הבקשה להלוואה לא הייתה מסורבת בשל המלחמה, שפרצה רק 3 ימים לפני מועד הגשת הבקשה". את ההישענות על סעיף הפטור היא כינתה "ניסיון חסר תום לב לחפות על העיכוב שאת מרביתו יצרו בעצמם".

התשלום השני התעכב בשמונה ימים, ועליו הקונים לא חויבו. הבנק בצרפת סירב להעביר את הסכום בבת אחת ודרש מסמכים בנושא הלבנת הון, והקונים חילקו אותו לעשר העברות, שהראשונה בהן יצאה כחודש לפני המועד. השופטת ראתה בזה תום לב, וקבעה שהעיכוב הזה נכנס לסעיף הפטור.

המוכרים טענו לאיחור מצטבר של 277 ימים, ולדבריהם מדובר בהפרה יסודית של החוזה. השופטת ספרה 227. המוכרים ספרו את הגרייס בימים רגילים, בזמן שהחוזה דיבר על ימי עסקים, ולא הביאו אסמכתאות לתאריכי התשלומים. הקונים חויבו ב-227 אלף שקל על ימי האיחור ועוד 495 אלף שקל פיצוי מוסכם, יחד 722 אלף שקל.

האם מוכר יכול להחזיק בבית עד שיקבל פיצוי?

יתרת התמורה שולמה ביולי 2024, בזמן. לפי החוזה המוכרים היו צריכים למסור את הבית עד 1 ביולי 2024, מול התשלום, אבל פינו אותו רק ב-1 באוגוסט 2025. עמדתם הייתה שכל עוד לא שולם הפיצוי על האיחורים, התמורה לא הושלמה ואין להם חובה לפנות. השופטת דחתה את זה. "הפיצויים המוסכמים אינם מהווים חלק מהתמורה החוזית, אלא נספח לה", כתבה, ותיארה את ההתנהלות כ"מעין 'דין עצמי' של אי פינוי הנכס". היא הוסיפה שהעיכוב גם לא הביא לתשלום, שהרי המוכרים נאלצו לתבוע.

הקונים ביקשו פיצוי על 320 ימים בלבד, ובית המשפט לא נתן יותר ממה שנתבע. הם קיבלו 320 אלף שקל, עוד 495 אלף שקל פיצוי מוסכם, ו-43,220 שקל על תיקונים שהמוכרים התחייבו לבצע ולא ביצעו, כמו החלפת שמונה דלתות ותיקוני צבע. חוות דעת שמאי שהגישו הקונים העריכה את הליקויים בכ-85 אלף שקל, אבל השופטת הכירה רק בתיקונים שנכללו בהתחייבות. יחד מדובר ב-858,220 שקל. דרישה נוספת, לדמי שכירות של 9,000 שקל בחודש על אותה תקופה, נדחתה ככפל פיצוי. כתבנו כאן על מקרה אחר שבו השופטת קבעה ש"הדירה לא תוחזק כקלף מיקוח".

80 מ"ר או 151 מ"ר?

הרכיב הגדול בתביעה הנגדית היה חריגות הבנייה. לטענת הקונים, המתווכת אמרה להם שמדובר ביחידת דיור של 80 מ"ר שנבנתה בלי היתר, והמוכרים מסרו מסמך של מהנדס שלפיו אפשר להכשיר אותה. אחרי החתימה הציגו המוכרים מכתב של מהנדס אחר, שלפיו אי אפשר לקבל היתר, וביקשו להפחית 100 אלף שקל מהמחיר, כפי שנקבע בנספח לחוזה. לפי הקונים החריגות מגיעות ל-151 מ"ר, כמחצית מהשטח הבנוי, ו-97 מ"ר מהן יצטרכו להיהרס או להיאטם. הם דרשו 536,346 שקל על פער השטחים ועוד 120 אלף שקל על היתרים והריסה.

המוכרים השיבו שהקונים ידעו על החריגות וויתרו על בדיקה מטעמם. בנספח לחוזה אכן נכתב שהקונה "מודע לכך כי לתוספת לא הוצא אישור ו/או היתר בניה" ושהוא רוכש את הנכס "במצבו כפי שהוא". השופטת קבעה בכל זאת שהמוכרים היו צריכים לגלות את ההיקף המלא. "הימנעות מגילוי מפורט ומדויק של מהות החריגות, מיקומן בנכס, ושטחן, היא הפרת חובת הגילוי", כתבה. את המספר 80, שהגיע מהמתווכת, היא ייחסה ל"כשל בתקשורת, כתוצאה ממעורבות צד שלישי".

מה שהכריע היה ההסכם עצמו. הצדדים קבעו מראש שאם לא יתקבל היתר, המחיר ירד ל-4.85 מיליון שקל, וכך היה. הקונה העיד שביקש הפחתה של 400 עד 500 אלף שקל, ובסוף הסכים ל-100 אלף. "מדובר בטעות שבכדאיות העסקה", כתבה השופטת, ואם טעו בסכום, "אין להם להלין אלא על עצמם".

קונה שמממן חלק מהמחיר בהלוואה, ובמיוחד מבנק בחו"ל, צריך להגיש את הבקשה הרבה לפני מועד התשלום, וסעיף פטור על עיכובים של הבנק יעזור רק למי שפעל בזמן. מוכר שחושב שמגיע לו פיצוי צריך לתבוע אותו, ועיכוב במסירת הנכס עולה לו לפי החוזה על כל יום. לפני החתימה כדאי להזמין מהנדס ולבדוק בתיק הבניין בעירייה מה בדיוק נבנה בלי היתר, כי הנחה שסוגרים עליה בחוזה עלולה לחסום תביעה מאוחרת יותר. להרחבה: קנו בית מכונס נכסים, אבל מי ישלם על חריגות הבנייה?

המוכרים נשארו בבית 376 ימים, והקונים תבעו על 320. 56 הימים האחרונים שבהם המוכרים גרו בבית שכבר לא היה שלהם לא עלו להם שקל.