757 מיליארד דולר לפירעון: בעלי בנייני הדירות בארה"ב בלחץ

בעלי בנייני דירות להשכרה בארה"ב שלקחו הלוואות ב-2021 צריכים עכשיו למחזר אותן בריבית גבוהה בערך פי שניים. במשך שנים משקיעים קנו בניינים כאלה בעזרת הלוואות גדולות: שכר הדירה כיסה את ההוצאות, והריבית הנמוכה אפשרה להם להחזיק בנכסים ולחכות לעליית ערכם. עכשיו חלק מההלוואות מגיעות לפירעון.

לבעלי בנייני הדירות בארה"ב יש הלוואות של יותר מ-1.8 טריליון דולר שמועד פירעונן יחול בעשור הקרוב. כ-757 מיליארד דולר מתוכן אמורים להגיע לפירעון מ-2026 עד סוף 2028: קרוב ל-300 מיליארד דולר השנה וכ-223 מיליארד דולר ב-2027. בשנת 2025 הגיעו לפירעון הלוואות בהיקף של כ-310 מיליארד דולר.

המספרים האלה הם לא סכום ההפסדים בענף. הם מראים כמה חוב בעלי הנכסים יצטרכו להחזיר או להחליף בהלוואה חדשה. בעל בניין שיש לו מספיק הכנסות והון יכול לעשות זאת. בעל בניין שההכנסות שלו לא עלו מספיק, או שהנכס שלו איבד מערכו, עלול לגלות שהבנק מוכן להלוות לו פחות כסף מבעבר.

דוגמה: בהלוואה של 100 מיליון דולר, מעבר מריבית של 3.5% לריבית של 6% מוסיף 2.5 מיליון דולר להוצאות הריבית בשנה, כל עוד סכום הקרן נשאר זהה. כדי לשלם את התוספת הזאת צריך להעלות את ההכנסות משכר דירה, לקצץ בהוצאות או להזרים כסף נוסף. לא בכל בניין אפשר לעשות זאת.

גם שחקנים גדולים נקלעים לקושי

ביוני נקלעה לכשל הלוואה של 90 מיליון דולר הקשורה למתחם בן 490 דירות באזור דאלאס שבבעלות בלאקסטון. המתחם, 75 West בצפון דאלאס, נרכש בסוף 2021, לפני עליית הריבית, וההלוואה עליו ניתנה ב-2022 על ידי Ares Management, כ-184 אלף דולר לדירה. הכשל נוגע להלוואה על הנכס הזה בלבד, לא לבלאקסטון כולה. בהמשך הנכס הועלה למכירה פומבית, ובאמצע ספטמבר נמכר לשותפות של Machine Investment Group ו-RPM Living בתהליך שהוביל המלווה. חברת ההשקעות S2 Capital, שפועלת בשוקי הדירות בדרום ארה"ב, צברה הלוואות בכשל בהיקף של כ-400 מיליון דולר בנכסים שבפורטפוליו שלה.

גם בנתוני הפיגורים רואים את הלחץ. באוגוסט 2026, שיעור הפיגור בהלוואות לבנייני דירות שנארזו לניירות ערך מגובי משכנתאות עמד על 7.69%, לעומת 6.86% באוגוסט 2025. לעומת יולי השיעור לא השתנה. הנתון מתייחס לסוג המימון הזה בלבד, ולא לכל ההלוואות על בנייני דירות בארה"ב.

ברקע, התשואה על אג"ח ממשלת ארה"ב ל-10 שנים עלתה בשבוע שעבר ל-5.1%, הרמה הגבוהה ביותר מאז יולי 2007. זו נקודת הייחוס לתמחור של חלק גדול מההלוואות לנדל"ן מניב, ולכן גם המימון החדש לבעלי הבניינים מתייקר. בבנקים התמונה מתונה יותר: לפי ניתוח של CRED iQ לנתוני ה-FDIC, שיעור הפיגור בהלוואות לבנייני דירות שמוחזקות בבנקים עמד ברבעון השני על 1.41%, מעט פחות מ-1.47% ברבעון הראשון. מנגד, הפיגורים של 90 יום ומעלה והמחיקות עלו באותה תקופה.

המצב שונה מבניין לבניין. נכס עם תפוסה גבוהה וחוב קטן יכול להמשיך לפעול בלי קושי מיוחד. הסיכון גדול יותר בנכס שנקנה במחיר גבוה, מומן בעיקר בהלוואה ועומד כעת בפני פירעון. בחלק מהערים נוספו בשנים האחרונות דירות רבות להשכרה, כך שגם העלאת שכר הדירה כדי לכסות את הריבית אינה תמיד אפשרית.

עד כמה החוב משמעותי בעסקאות כאלה? רכישה של כ-2,200 דירות בארבע מדינות בארה"ב בכ-510 מיליון דולר מומנה בכ-200 מיליון דולר הון עצמי ובכ-312 מיליון דולר חוב. אין סימן שהעסקה הזאת בקשיים, אבל מבנה המימון שלה מראה כמה שינוי בריבית יכול להזיז את התוצאה למשקיעים.

• משכנתא ממוצעת של 1.09 מיליון שקל: הישראלים חוזרים לקחת הלוואות גדולות
• מחשבון ריבית אפקטיבית: הלוואה ב-9% עולה 10.54%, בגלל עמלה אחת

הלחץ בשוק האמריקאי נוגע גם לחברות שפועלות בו מכאן. אצל אלקטרה נדל"ן, שמנהלת קרנות המשקיעות בבנייני דירות להשכרה בארה"ב, התפוסה הממוצעת בנכסים עמדה על כ-94% בסוף הרבעון הראשון, ובכל זאת ההכנסה התפעולית מנכסים זהים ירדה ב-1.2% לעומת התקופה המקבילה. תפוסה גבוהה לא מבטיחה שההכנסות יעלו מספיק מהר כדי לכסות את עלויות המימון.