מיטב מזרימה 73 מיליון דולר לעסקת מולטי פמילי של 510 מיליון דולר
מיטב גמל פנסיה והרבור גרופ רוכשות כ-2,200 דירות בארבע מדינות בדרום-מזרח ארה"ב, בעסקה הממומנת בהון עצמי של 200 מיליון דולר וחוב של כ-312 מיליון דולר
מיטב גמל פנסיה והרבור גרופ סיכמו רכישה של נכסי מולטי פמילי בהיקף כולל של כ-510 מיליון דולר. המהלך מרחיב את השותפות בין שני הגופים בתחום מקבצי הדיור ומגדיל את החשיפה של מיטב לשוק הדיור להשכרה בארה"ב.
מדובר על רכישה של תשעה מקבצי דיור הכוללים כ-2,080 דירות, תמורת כ-485 מיליון דולר. המוכרת היא קרן הריט AH Realty Trust. בנוסף נכלל נכס במחיר של כ-27 מיליון דולר ובו כ-131 דירות. בסך הכול מדובר בכ-2,200 דירות שנפרסות בין וירג'יניה, מרילנד, צפון קרוליינה וג'ורג'יה.
הרבור גרופ פועלת כארבעה עשורים בתחום הנדל"ן בארה"ב ומנהלת נכסים בהיקף של כ-21 מיליארד דולר. לחברה פעילות גם בישראל והיא עובדת לאורך שנים עם גופים מוסדיים מקומיים. מבנה העסקה הנוכחית חוזר על קו פעולה מוכר: מוסדי ישראלי שמביא הון, שותף אמריקאי שמביא יכולת מקומית של איתור, ניהול והשבחה.
השותפות מתמקדת בנכסים שמוגדרים ברמה גבוהה, Class A, עם גיל ממוצע של כ-9 שנים ותפוסה של כ-95%. נתוני תפוסה כאלה חשובים בתקופה שבה הריבית בארה"ב עדיין גבוהה ביחס לשנים האחרונות, והיכולת לשמור על הכנסות יציבות משכירות היא מרכיב מרכזי בהצדקת המינוף ובעמידה בהחזרים.
ההון העצמי בעסקה עומד על כ-200 מיליון דולר, ויתרת הסכום, כ-312 מיליון דולר, ממומנת בחוב. מיטב משקיעה כ-73 מיליון דולר מתוך רכיב ההון העצמי, כלומר חלקה מגיע דרך השתתפות באקוויטי ולא דרך מתן אשראי. מסלול כזה מאפשר למשקיע מוסדי ליהנות מתזרים שוטף לצד פוטנציאל השבחה, אך חושף אותו גם לסיכונים הקלאסיים של מולטי פמילי בארה"ב: עלויות מימון, תחרות בשוק השכירות, עלויות תחזוקה וביטוח, ומגמות הגירה בין מדינות.
העסקה מגיעה אחרי עסקה קודמת בין הצדדים בשנה שעברה, אז נרכשו 11 מתחמי מולטי פמילי עם כ-3,600 דירות בהיקף של כ-625 מיליון דולר. הרצף מצביע על שיתוף פעולה שצובר נפח, ועל רצון של מיטב לבנות תיק אמריקאי בתחום המגורים להשכרה באמצעות פלטפורמה מקומית.
תשואות של 5%-6% במגזר המגורים
במיטב מצפים לסביבת תשואה של 5%-6%. תשואות יחסית תחרותיות ביחס לחלופות נדל"ן אחרות, אך צריך לזכור שיש סיכון ואי וודאות בכלכלה האמריקאית , אין מתנות חינם. מעבר לזה, יש מינוף משמעותי מאוד - העסקה מבוצעת במינוף של כ-312 מיליון דולר.
