"הריבית כבר יורדת - כדאי לנעול עכשיו ריבית קבועה או לקחת יותר פריים ולחכות לעוד ירידות?"
"אם הריבית כבר התחילה לרדת, למה שאקבע עכשיו ריבית ל-20 או 25 שנה? אולי עדיף לקחת כמה שיותר פריים וליהנות מהירידות הבאות?"
השאלה הגיונית. אם ריבית בנק ישראל יורדת, הפריים יורד איתה. היום ריבית בנק ישראל היא 3.25% והפריים 4.75%. מי שקיבל, לדוגמה, מסלול פריים במרווח של מינוס 0.6, משלם ריבית של 4.15%. הורדה נוספת של אחוז בריבית בנק ישראל, אם וכאשר תגיע, תוריד את המסלול הזה לכ-3.15%.
אבל משכנתא של 20 או 25 שנה חיה הרבה מעבר למחזור הריבית הנוכחי. בתקופה כזאת יהיו שנים של הורדות ריבית, וגם תקופות שבהן הכיוון יכול להתהפך. לכן השאלה היא כמה תנודתיות המשפחה רוצה, ויכולה, לקחת.
נבנה דוגמה. זוג צריך 1.5 מיליון שקל ל-25 שנה. לצורך החישוב נניח שהבנק מציע ריבית קבועה שקלית של 4.7% ומסלול פריים מינוס 0.6, כלומר 4.15% היום. אלה מספרים להמחשה, ולא הצעה מחייבת.
בתמהיל הראשון שליש מההלוואה בריבית קבועה ושני שלישים בפריים. ההחזר בתחילת הדרך הוא כ-8,198 שקל. בתמהיל השני שני שלישים בקבועה ושליש בפריים, וההחזר הוא כ-8,353 שקל. הפער בהתחלה קטן יחסית, כ-155 שקל בחודש.
עכשיו נבדוק רגישות. אם הריבית במסלול הפריים הייתה 3.15% כבר מתחילת ההלוואה, התמהיל עם שני שלישים פריים היה מגיע להחזר של כ-7,657 שקל, והתמהיל עם שליש פריים לכ-8,083 שקל. פער של יותר מ-400 שקל בחודש.
לשאלות נוספות בנושאי משכנתאות:
"לקחתי משכנתא כשהריבית היתה בשיא - עכשיו כשהריבית יורדת, כמה אני יכול לחסוך במחזור?"
אם הריבית במסלול הפריים הייתה מגיעה דווקא ל-5.15%, התמונה מתהפכת. התמהיל עם שני שלישים פריים היה מגיע לכ-8,770 שקל בחודש, והתמהיל עם שליש פריים לכ-8,639 שקל. מי שבחר יותר קבועה שילם יותר בתחילת הדרך, וקיבל הגנה טובה יותר כשהריבית עלתה.
זוג אחר לוקח 900 אלף שקל ל-20 שנה. נניח ריבית קבועה של 4.6% וריבית פריים בפועל של 4.1%. תמהיל של שליש קבועה ושני שלישים פריים מתחיל בכ-5,582 שקל בחודש, ותמהיל של שני שלישים קבועה ושליש פריים מגיע לכ-5,662 שקל. פער של כ-80 שקל.
אם הריבית במסלול הפריים יורדת ל-3.1%, ההחזרים יורדים לכ-5,272 שקל מול כ-5,507 שקל. אם היא עולה ל-5.1%, התמונה משתנה לכ-5,907 שקל מול כ-5,825 שקל. פתאום לאותו פער קטן בתחילת הדרך יש משמעות אחרת לגמרי.
הדוגמאות האלה משאירות את התחזית בחוץ, בכוונה. אפשר להעריך שהריבית תרד, אבל משכנתא לשני עשורים דורשת גם תשובה לשאלה מה המשפחה תעשה אם ההחזר יעלה ב-500, ב-800 או ב-1,000 שקל בחודש. משק בית שמכניס 35 אלף שקל נטו ומשלם 8,000 שקל נמצא במקום אחר לגמרי ממשפחה שמכניסה 19 אלף שקל ומשלמת סכום דומה.
יש עוד שיקול: גמישות. משפחה שמצפה לקבל בעוד שלוש שנים קרן השתלמות של 300 אלף שקל, ירושה או תמורה ממכירת נכס, יכולה לתת משקל גבוה יותר למסלולים שנוח לפרוע באמצע. משפחה שמתכננת להחזיק את הדירה ואת המשכנתא עשרות שנים יכולה להעדיף רכיב קבוע גדול יותר, במיוחד אם הפער במחיר מול הפריים קטן.
גם הרגולציה קובעת גבולות. לפחות שליש מההלוואה צריך להיות בריבית קבועה, ועד שני שלישים יכולים להיות בריבית משתנה. הבנקים גם מציגים סלים אחידים שמאפשרים להשוות בין הצעות שונות.
הבדיקה המעשית יכולה להיות קצרה. לוקחים את ההצעה מהבנק ומחשבים שלושה החזרים: בריבית של היום, בריבית נמוכה באחוז ובריבית גבוהה באחוז. אם שלושתם יושבים בנוחות בתוך התקציב, אפשר לשקול יותר פריים. אם התרחיש הגבוה כבר מותח את המשפחה עד הקצה, הריבית הקבועה קונה משהו ששווה כסף בפני עצמו: שקט, והיכולת לדעת מה יורד מהחשבון גם כשהריבית במשק משנה כיוון.
