ג'י סיטי מנסה להרגיע את השוק עם נתונים מקדמיים - אבל האם יש סיבה להירגע?

ג'י סיטי, ג'י סיטי 1.48%   חברת הנדל"ן שבשליטת חיים כצמן, מפרסמת הבוקר דיווח מקדים לתוצאות הרבעון השלישי, שמציג תמונה מעורבת: מצד אחד, שיפור ב-FFO למניה ועלייה בהכנסות התפעוליות לפי חלקה היחסי בנכסים, ומצד שני, ירידה בהכנסות המאוחדות והפסד חשבונאי של 103 מיליון שקל המיוחס לבעלי המניות. במקביל, המינוף של החברה נותר גבוה, כאשר היא ממשיכה לפעול למימוש נכסים ולמחזור חובות. בג'י סיטי מקדימים את פרסום התוצאות גם כדי להרגיע את החששות בשוק, השוק מתוח מאוד לגבי יחסי המינוף של חברת הנדל"ן המניב וגם תוהה האם תכנית המימושים תתקדם כמתוכנן גם באמריקה הלטינית לאור עלייתו המחודשת של לולה דה סילבה - המלכוד הברזילאי של ג'י סיטי - ומי ייכנס בנעליו של צחי אבו? ג'י סיטי מפרסמת את הנתונים האלה באופן חד-פעמי והם עשויים להשתנות עד לפרסום הדוחות המלאים, ב-19 לחודש.

ה-FFO מפעילות הנדל"ן המניב הסתכם ברבעון בכ-100 מיליון שקל, לעומת 101 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, כלומר כמעט ללא שינוי. עם זאת, בחישוב למניה נרשמה עלייה של 13.2%, מ-0.53 שקל ל-0.60 שקל. הפער בין השינוי ב-FFO הכולל לשינוי ב-FFO למניה משקף את הירידה במספר המניות, כך שהשיפור למניה אינו נובע מגידול מקביל ברווח התזרימי המצרפי.

בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכם ה-FFO מפעילות הנדל"ן המניב ב-298 מיליון שקל, לעומת 295 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ה-FFO למניה הגיע ל-1.70 שקל, לעומת 1.50 שקל אשתקד. לפי גישת ההנהלה, הכוללת התאמות נוספות, ה-FFO המיוחס לבעלי המניות דווקא ירד ברבעון ל-95 מיליון שקל, לעומת 107 מיליון שקל אשתקד, אך בתשעת החודשים הראשונים הוא גדל ל-316 מיליון שקל, לעומת 283 מיליון שקל.

התמונה מורכבת גם בשורת ההכנסות. ה-NOI המאוחד, המשקף את ההכנסות התפעוליות נטו מהנכסים, ירד ברבעון בכ-9.2% והסתכם ב-365 מיליון שקל, לעומת 402 מיליון שקל ברבעון המקביל. הירידה נובעת בעיקר ממכירת נכסים ומהשפעות שערי החליפין. ההכנסות משכירות ואחרות ירדו ל-506 מיליון שקל, לעומת 574 מיליון שקל אשתקד.

מנגד, ה-NOI באיחוד יחסי ובנטרול השפעות שערי החליפין עלה ב-21.2% ל-355 מיליון שקל, לעומת 293 מיליון שקל ברבעון המקביל. בחברה מסבירים כי עיקר העלייה נובעת מהגדלת שיעור ההחזקה בסיטיקון, חברת הנדל"ן הצפון-אירופית שבה הגדילה ג'י סיטי את חלקה במהלך השנה. מדובר בשני מדדי NOI המחושבים באופן שונה, ולכן אין לראות בעלייה באיחוד היחסי צמיחה זהה בפעילות הנכסים עצמם.

גם הוצאות ההנהלה והכלליות ירדו בכ-20% לעומת הרבעון המקביל, כחלק מהצעדים לצמצום ההוצאות שמבצעת החברה.

הפסד חשבונאי של 103 מיליון שקל - והמינוף עדיין גבוה

בשורה התחתונה רשמה ג'י סיטי הפסד נקי של 52 מיליון שקל ברבעון, לעומת רווח של 69 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. ההפסד המיוחס לבעלי המניות הסתכם ב-103 מיליון שקל, לעומת הפסד של 11 מיליון שקל ברבעון המקביל.

בחברה מסבירים כי מדובר בעיקר בהפסד חשבונאי שאינו תזרימי, שנבע משערוך נגזרים פיננסיים. לפי הדיווח, הרווח הכולל בנטרול השפעת הנגזרים הסתכם בהפסד של כ-3 מיליון שקל, כאשר התוצאות הושפעו גם מהפרשי הצמדה למדד בהיקף של כ-96 מיליון שקל ברבעון.

לצד ההפסד החשבונאי, ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עלה ל-4.32 מיליארד שקל בסוף ספטמבר, לעומת 4.12 מיליארד שקל בסוף הרבעון השני ו-3.92 מיליארד שקל בסוף 2025. ההון העצמי למניה עלה ל-26.1 שקל, לעומת 24.1 שקל ברבעון הקודם ו-21.1 שקל בסוף השנה שעברה.

• סיטיקון של ג'י סיטי: ההכנסות עולות, הרווח נשחק והמינוף גדל
• הבת של ג'י סיטי באירופה מדווחת: ה-EBITDA עלה ב-25%, ההכנסות משכירות עלו ב-7.5%

אלא ששאלת המינוף ממשיכה ללוות את החברה. יחס החוב נטו למאזן בסולו מורחב עמד בסוף ספטמבר על 66.7%, ובמאוחד על 66.8%. בהתחשב בתקבולים צפויים ממכירת שטחי משרדים בגין חוזים חתומים, ובהתאם להתקדמות הפרויקטים, היחסים יורדים ל-66.2% ו-66.4% בהתאמה. אלו עדיין רמות מינוף גבוהות, שמותירות לחברה תלות בהמשך מימוש הנכסים ובמחזור החוב.

החברה מדווחת על יתרות נזילות וקווי אשראי ארוכי טווח מאושרים ולא מנוצלים בהיקף של 1.1 מיליארד שקל בסולו מורחב ו-1.3 מיליארד שקל במאוחד. הנתונים כוללים גם מסגרות אשראי זמינות, ולא רק יתרות מזומנים.

הפעילות באירופה משתפרת - אבל עלויות המימון מכבידות

הדיווח המקדים של ג'י סיטי מגיע לאחר ששתי חברות הבת המרכזיות שלה באירופה כבר פרסמו תוצאות לרבעון השלישי, והציגו שיפור בפעילות הנכסים לצד אתגרים פיננסיים.

ג'י סיטי אירופה, שמרכזת את הפעילות בפולין, דיווחה בשבוע שעבר על עלייה של 7.5% בהכנסות משכירות נטו בנכסים זהים בתשעת החודשים הראשונים של השנה, ועל צמיחה של 25.4% ב-EBITDA בנכסים זהים ל-22.9 מיליון אירו. שיעור התפוסה בנכסים המסחריים הגיע ל-97.3%, לעומת 95.8% בסוף 2025. מנגד, מספר חוזי השכירות החדשים ירד ביותר ממחצית, ומרווחי השכירות בחוזים החדשים התמתנו.

במקביל, החברה מעדכנת כי ג'י סיטי אירופה התקשרה בהסכם למימון מחדש של ההלוואה המובטחת בנכס Wars Sawa Junior במרכז ורשה. ההלוואה הקיימת, שמועד פירעונה חל החודש, עומדת על 158 מיליון אירו, והסכם המימון החדש כולל מסגרת גבוהה מיתרת הקרן הקיימת. המהלך מאפשר לחברה להתמודד עם הפירעון הקרוב ולשפר את פריסת החוב שלה.

• דיסקונט יאפשר לקנות ולמכור ביטקוין ואיתריום באפליקציה
• 4 מיליון דולר: רפק אנרג'י רוכשת חברת פרויקטים סולאריים בטקסס

גם סיטיקון, חברת הבת הצפון-אירופית שבה מחזיקה ג'י סיטי בכ-91%, הציגה בדוחותיה שיפור בפעילות הנכסים לצד שחיקה ברווחיות. ה-NOI ברבעון צמח ב-10.5% ל-57.7 מיליון אירו והרווח התפעולי הישיר גדל ב-12.5% ל-51.5 מיליון אירו. אלא שהרווח לפי כללי EPRA ירד ב-19.5% ל-18.6 מיליון אירו, בעקבות עלייה בהוצאות המימון.

סיטיקון הגדילה במהלך השנה את היקף החוב שלה, בין היתר כדי למחזר התחייבויות ולדחות פירעונות קרובים, כאשר עלות החוב הממוצעת עלתה ל-4.78%. במקביל, היא חילקה החזרי הון לבעלי המניות, ובראשם ג'י סיטי, והעמידה לחברה האם הלוואה של 70 מיליון אירו בריבית של 6.5%.

הדוחות המלאים, שיתפרסמו ב-19 בנובמבר, צפויים לספק תמונה מפורטת יותר על מצב התזרים, קצב מימושי הנכסים וההתמודדות עם לוח הפירעונות של החברה בשנים הקרובות.