הפרמיה של סביון זולגת ליהוד: דירות בשכונת גדות כבר מגיעות ל-7 מיליון שקל

סביון שמרה במשך שנים על מעמד כמעט ייחודי בשוק המגורים של בקעת אונו, בעיקר בזכות הבתים הפרטיים, המגרשים הגדולים והאוכלוסייה המבוססת. בשנים האחרונות הסביבה שלה משתנה במהירות. יהוד-מונוסון וקריית אונו מוסיפות אלפי דירות חדשות, חלקן במתחמים שמתומחרים הרבה מעל הממוצע העירוני ופונים לקהל עם יכולת כלכלית גבוהה.

כך נוצרת סביב סביון חגורת מגורים חדשה. היא מבוססת פחות על בתים צמודי קרקע ויותר על דירות גדולות, מרפסות רחבות, פארקים, חדרי כושר, בריכות וחללים משותפים. הכתובת משתנה, אבל חלק מקהל היעד דומה: משפרי דיור ומשפחות שמחפשות סביבת מגורים מבוססת במזרח גוש דן ומוכנות לשלם עליה פרמיה.

יהוד-מונוסון בולטת בתוך המגמה הזאת. המחיר החציוני של דירת 4 חדרים בעיר עומד סביב 2.73 מיליון שקל, בעוד שבפרויקטים החדשים הסמוכים לסביון המחירים גבוהים משמעותית. דירות משפחתיות מגיעות לאזור 4-5 מיליון שקל, ופנטהאוזים מטפסים גם מעל 7 מיליון שקל. מחירי הדירות העדכניים ביהוד-מונוסון מציגים גם תשואת שכירות חציונית של כ-2.8%, כך שעיקר ההיגיון הכלכלי בפרויקטים האלה קשור לשדרוג מגורים ופחות להכנסה שוטפת משכירות.

בלב המהלך נמצאת שכונת גדות, המשתרעת על כ-800 דונם ומיועדת לכ-4,100 דירות, לצד מאות יחידות דיור מוגן. כ-234 דונם מוקצים לשטחים ירוקים וכ-102 דונם למבני חינוך וציבור. התכנון כולל גם מסחר, תעסוקה ושבילי אופניים, ובמרכזו פארק רחב לאורך נחל אונו. זה המקום המתאים לראות בו את גדות כחלק מהמהלך הרחב יותר: השכונה משמשת למעשה את אחד העוגנים המרכזיים של הבנייה החדשה סביב סביון, ולא סיפור נפרד בפני עצמו.

היקף הבנייה ביהוד רחב בהרבה. הסכם הגג בעיר כולל את גדות ומגשימים ובסך הכול כ-7,313 דירות חדשות וכ-691 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה. תוספת כזאת עשויה לשנות לאורך זמן את תמהיל האוכלוסייה ואת רמות המחירים באזורים החדשים.

כמה עולה להיכנס לחלק היקר של יהוד?

בפרויקט שדה פינת סביון מוקמים שני בניינים בני 12 קומות מול הפארק. דירת 4 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר, עם מרפסת של כ-73 מ"ר, משווקת סביב 4.45 מיליון שקל, ודירת גן בת 5 חדרים מגיעה לכ-5.17 מיליון שקל. המחיר המשוקלל מתחיל באזור 34 אלף שקל למ"ר.

אפרידר בחרה בפרויקט פלג לשים דגש על שטחים גדולים יחסית. דירת 5 חדרים בשטח של כ-149 מ"ר משווקת בכ-4.98 מיליון שקל, בעוד שמיני פנטהאוזים ופנטהאוזים מגיעים לכ-6.75-7.3 מיליון שקל. ברמות כאלה, ההשוואה כבר עוברת מהשוק הממוצע של יהוד אל החלופות היקרות יותר בבקעת אונו.

אלקטרה מגורים פונה לקהל שמחפש סל שירותים רחב בתוך מתחם המגורים. ריברסייד כולל 204 דירות בשלושה בניינים בני 13 קומות, עם בריכה, שמירה, חדר כושר, מועדון ילדים וחללי עבודה. דירות בפרויקט משווקות החל מכ-3.47 מיליון שקל, בהתאם לתמהיל ולמבצעים המשתנים.

המתקנים האלה מעלים גם את העלות השוטפת. בריכה, שמירה וחללים משותפים דורשים תחזוקה, ודמי הניהול הופכים לסעיף משמעותי בתקציב המשפחתי. לאורך שנים מדובר בסכומים שראוי לצרף למחיר הרכישה כשמשווים בין דירה במתחם כזה לבין דירה בבניין רגיל או בית פרטי.

• 168 דירות יהפכו ל-700: התוכנית שתשנה את פני רובע ה' באשדוד
• מחירי הדירות בגני תקווה: 4 חדרים ירדו ב-5%, ופער של מיליון בין חדש לישן

גם אסיה סיירוס מקדמת בשכונה מתחם של 156 דירות עם מסחר בקומות התחתונות, ובכך מרחיבה את היצע הפרויקטים שפונים לאותו קהל.

התמחור בגדות מקבל פרופורציה כשמשווים אותו לשאר יהוד. בעיר כבר נרשמו מבצעי פריסייל עם הפחתות של מאות אלפי שקלים, ובחלק מהפרויקטים המחירים נעו סביב 26-27 אלף שקל למ"ר. מחיר של כ-34 אלף שקל למ"ר משקף פער גדול ודורש מהרוכש לייחס ערך משמעותי למיקום, לשכונה החדשה ולמפרט.

קריית אונו מלמדת איך פער כזה יכול להתפתח גם בעיר מבוקשת שכבר עברה כמה גלי בנייה. המחיר החציוני של דירת 4 חדרים בעיר עומד סביב 3.2 מיליון שקל, אבל בתוך אותה שכונה אפשר למצוא פער של כמעט מיליון שקל בין בניין ותיק למגדל חדש. בקיראון, למשל, דירת 4 חדרים בבניין ותיק נמכרה בכ-2.22 מיליון שקל, בעוד דירה בגודל דומה במגדל חדש נמכרה בכ-3.15 מיליון שקל. הפער בין דירות חדשות לוותיקות בקריית אונו מגיע בחלק מהמקרים לכמעט מיליון שקל.

גם במחיר למ"ר רואים את אותה מגמה. דירות ותיקות בעיר יכולות להיסחר באזור 22-28 אלף שקל למ"ר, בעוד שבנייה חדשה כבר מתקרבת ל-29 אלף שקל למ"ר ולעיתים חוצה את הרמה הזאת. בפרויקטים שמוצעים כיום בקריית אונו מחירי הפתיחה נעים בערך בין 2.6 מיליון שקל לכמעט 4 מיליון שקל, בהתאם לשכונה ולגודל הדירה.

ההשוואה הזאת מחדדת את מה שמתרחש סביב סביון. הפרמיה כבר קשורה פחות לגבול המוניציפלי ויותר לגיל הבניין, למפרט, לסביבה החדשה ולקרבה לפארקים ולצירי תחבורה. יהוד מתחילה לבחון את אותו מודל שכבר נוצר בקריית אונו: שוק שבו דירה חדשה באותו אזור יכולה לעלות מאות אלפי שקלים יותר מדירה ותיקה.

• מצוקת הקבלנים: דירות בחדרה בהנחה של עד 400 אלף שקל למילואימניקים
• קבוצת דוד אזולאי מציעה כ-60 מיליון שקל על גינת התחדשות עירונית

מבחינת היזמים, זה גם הקרב המרכזי של השנים הקרובות בבקעת אונו. ככל שיותר פרויקטים יושלמו סביב סביון, הרוכשים יקבלו יותר אפשרויות להשוואה בין יהוד, קריית אונו וגני תקווה. הפערים בין הפרויקטים ייקבעו פחות לפי המרחק מסביון ויותר לפי איכות הביצוע, גודל הדירה, עלויות התחזוקה והסביבה שתקום בפועל סביב הבניין.