יבנה: אותה דירה, פער של 800 אלף שקל בין השכונות
דירת ארבעה חדרים יד שנייה נמכרת בכ-2.48 מיליון שקל בנאות רבין ובאזור שדרות הרצל, ובכ-1.7 מיליון ברמות ויצמן; המחיר לדירה דומה בעיר ירד בשנה בכ-3.7%, ונאות בן גוריון בולטת עם עלייה של כ-21%
בשנה שבה המחיר לדירה דומה ביבנה ירד בכ-3.7%, שכונה אחת הלכה נגד הזרם. בנאות בן גוריון זינק המחיר למ"ר בדירות יד שנייה של ארבעה חדרים בכ-21%, ובחמש שנים בכ-45%. דירה כזו נמכרה שם בחציון של כ-2.1 מיליון שקל, אבל המטר, כ-23,200 שקל, הוא היקר בעיר. בשכונה נמכרו גם כ-150 דירות חדשות, במחיר גבוה בכ-14% מהדירות הוותיקות שבה, כך שהשכונה הוותיקה מקבלת בהדרגה פנים חדשות.
ההשוואה נעשתה בין דירות דומות ככל האפשר, דירות יד שנייה של 3.5 עד 4 חדרים. בשנה האחרונה שבנתונים נמכרו בעיר 119 דירות כאלה, במחיר חציוני של כ-2.4 מיליון שקל, כ-19,600 שקל למ"ר. ביבנה נפוצות גם דירות גדולות: 123 עסקאות של דירות 4.5 עד 5 חדרים נסגרו בחציון של כ-2.83 מיליון שקל, ודירת שלושה חדרים עלתה כ-1.97 מיליון. בשנתיים ירד המחיר לדירה דומה בכ-1.8%, אבל בחמש שנים הוא עדיין גבוה בכ-32%.
הפרמיה על דירה חדשה בעיר מתונה יחסית. בעסקאות של שלוש השנים וחצי האחרונות, דירה ותיקה נמכרה בחציון של כ-20,300 שקל למ"ר, דירה חדשה בכ-22,100 שקל ודירה על הנייר בכ-22,000 שקל, פער של 8% עד 9% בלבד.
מחירי דירות ארבעה חדרים יד שנייה בשכונות יבנה
| שכונה | מחיר חציוני, 4 חדרים (מיליון שקל) | מחיר למ"ר (שקל) | שינוי במחיר בשנה |
|---|---|---|---|
| סביב שדרות הרצל | 2.48 | 19,800 | -6.0% |
| נאות רבין | 2.48 | 19,000 | -2.8% |
| נאות שז"ר* | 2.28 | 17,600 | +4.0% |
| נאות בגין | 2.10 | 19,300 | -8.6% |
| נאות בן גוריון | 2.10 | 23,200 | +20.7% |
| נאות אשכול* | 1.88 | 19,500 | -3.7% |
| רמות ויצמן* | 1.69 | 19,300 | שנתיים: +9.4% |
דירות יד שנייה של 3.5 עד 4 חדרים בבניינים קיימים. בשכונות עם מעט עסקאות התקופה הורחבה לשנתיים או לשלוש (מסומן בכוכבית).
האזור שסביב שדרות הרצל, שבו המחירים גבוהים בכ-8% מהרמה העירונית, רשם ירידה של כ-6% בשנה ושל כ-13.5% בשנתיים. גם בנאות בגין ירד המחיר בכ-8.6%. נאות רבין, השכונה הגדולה בעיר, איבדה כ-2.8%. הפער בין השכונות נובע בעיקר מגודל הדירות: במחיר למ"ר רוב השכונות מתכנסות לטווח של 19 עד 20 אלף שקל, וברמות ויצמן הוותיקה ארבעה חדרים הם דירה קטנה יחסית, ולכן היא זולה בכ-800 אלף שקל.
בנאות שמיר בדרום העיר הסיפור הוא היצע. מתוך כ-2,300 דירות מתוכננות, כ-1,980 שווקו במחיר למשתכן, וכשמסתיימות מגבלות המכירה, עוד בעלים יכולים למכור. דירת ארבעה חדרים נמכרה בשכונה סביב 2.4 עד 2.58 מיליון שקל: ברחוב נעמי שמר 8 דירה של כ-100 מ"ר ב-2.58 מיליון, וברחוב דליה רביקוביץ 1 דירה של 130 מ"ר ב-2.4 מיליון. דירת חמישה חדרים של כ-130 מ"ר נמכרה ב-2.7 מיליון שקל, בזמן שדירות חמישה חדרים של 141 עד 147 מ"ר מוצעות סביב 2.9 עד 3 מיליון, ודירת שישה חדרים של 178 מ"ר מוצעת בכ-3.3 מיליון. להרחבה: נאות שמיר ביבנה: 2.6 מיליון שקל לארבעה חדרים - וההיצע ממשיך לגדול
הפער בין סוגי הבניינים בולט במיוחד בנאות שז"ר. בבניין של 23 קומות ברחוב חרמון נמכרה דירת ארבעה חדרים של 108 מ"ר ב-2.34 מיליון שקל ודירת חמישה חדרים של 120 מ"ר ב-2.8 מיליון. באותה שכונה, ברחוב העצמאות 37, נמכרה דירת ארבעה חדרים של 93 מ"ר ב-1.45 מיליון שקל, וברחוב חרמון 1, בבניין בן ארבע קומות, דירת ארבעה חדרים של 70 מ"ר ב-1.2 מיליון. כלומר, באותה שכונה דירת ארבעה חדרים בבניין הגבוה עולה עד כמעט פי שניים מדירה בבניין הנמוך.
בכל העיר מוצעות למכירה כ-195 דירות, היקף סביר לעיר בגודל כזה, שכר הדירה הממוצע עומד על כ-6,500 שקל, והתשואה הגולמית נמוכה, כ-3%. ברמות ויצמן מתקדמת תוכנית פינוי בינוי במתחם האלון, שעשויה לשנות את השכונה הזולה בעיר. להרחבה: לא רק דירה בהנחה: מה קורה בשוק של יבנה?
