לא רק דירה בהנחה: מה קורה בשוק של יבנה?

יבנה, ששוכנת על כביש 4 בין אשדוד לרחובות, נהפכה בעשור האחרון לאחת מנקודות המשיכה הבולטות במרכז הארץ למשפחות צעירות, ונכון לאמצע 2026 המגמה הזו עדיין לא נעצרה, גם אם קצב העליות התמתן משמעותית לעומת השנים החמות של 2022-2021.

נכון להיום, מחיר דירה ממוצע ביבנה הוא כ-2,646,491 שקל, כשבעיר מוצעות למכירה כיום כ-195 דירות במקביל - היקף היצע שנחשב סביר ולא מעיד על הצפה חריגה. שכר דירה ממוצע בעיר נע סביב 6,500 שקל לחודש. כשמחשבים את היחס בין שני הנתונים האלה לתשואת שכירות גולמית, מתקבלת תשואה שנתית של כ-3% בלבד - נתון אופייני לערי ביקוש במרכז הארץ שבהן מחיר הקנייה עלה מהר הרבה יותר משכר הדירה, ולכן מי שמחפש תשואה שוטפת גבוהה לא ימצא אותה כרגע ביבנה, אלא בעיקר פוטנציאל לעליית ערך לטווח הארוך.

בעסקות בפועל, המחיר למ"ר נע כיום בטווח רחב יחסית, בין כ-20 ל-26 אלף שקל למ"ר בדירות סטנדרטיות, כשבפרויקטים חדשים ומבוקשים יותר המחיר מטפס גם ל-32-30 אלף שקל למ"ר. כך לדוגמה, דירת שישה חדרים בשטח של כ-167 מ"ר נמכרה השנה תמורת 4.51 מיליון שקל - מה שמשקף מחיר למ"ר של כ-26,750 שקל, ואילו דירות ארבעה חדרים סטנדרטיות בשטח של כ-100 מ"ר נמכרות בטווח של 2.7-2.3 מיליון שקל, כלומר סביב 27-23 אלף שקל למ"ר.

מה קרה בשנים האחרונות?

הנתונים שנאספו ב-2025 מצביעים על תמונה לא אחידה: בעוד שבחלק מהאזורים בעיר נרשמו עליות מחירים מתונות של כ-3%-5%, וב-2024 כולה נרשמה עלייה חדה יותר של כ-7.5% (לפי נתוני הלמ"ס), באזורים אחרים בעיר, בעיקר בשכונות שקמו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, נרשמה דווקא ירידת מחירים מתונה של כ-5%, על רקע סיום תקופת החסימה שמנעה מהזוכים בהגרלות למכור את דירותיהם. הירידה הזו חדה פחות מזו שנרשמה בערים אחרות עם תוכניות דומות, כמו ראשון לציון שבה נרשמה ירידה מצטברת של כ-15% בשנה וחצי - מה שאומר שיבנה סופגת את ההאטה הארצית בעוצמה מתונה יחסית.

הירידות האלה לא משקפות קריסה כללית בביקוש, אלא בעיקר עלייה בהיצע מצד מוכרים שיכולים סוף סוף לממש את הרווח שצברו מאז ההגרלה. במקביל, בלוחות של מכירת והשכרת הדירות נרשמת חולשה מסוימת וירידה בקצב סגירת העסקות - מה שמעיד על שוק שנמצא בתהליך של עיכול של מלאי גדול יחסית ולא בהכרח על ירידה אמיתית בביקוש.

מי שבוחן את הטווח הבינוני, מ-2023-2022, מזהה תמונה של שוק שעבר ממגמת עליות חדות לתקופה של התמתנות והתייצבות. עד 2023, מחירי הדירות ביבנה זינקו בהתאם לשוק הדינמי, ודירות שנקנו ב-2018-2017 הכפילו ואף יותר את ערכן עד אותה התקופה. כך לדוגמה, דירת ארבעה חדרים שנמכרה במקור בכ-1.2 מיליון שקל הגיעה ב-2023 לשווי של כ-2.5-2.4 מיליון שקל. עם זאת, מ-2023 יצרו עליית הריבית במשק ביחד עם האטה כללית בשוק הנדל"ן הישראלי, לחץ הדרגתי על המחירים, בייחוד באזורים שבהם משתחררות לשוק כמויות גדולות של דירות.

עשור אחורה: מה לימדה עסקה אחת?

כדי להבין את הפוטנציאל ארוך הטווח, אפשר להיעזר בסיפור על עסקה ספציפית שבוצעה ברחוב התורן שביבנה. דירת ארבעה חדרים בשטח של כ-95 מ"ר נמכרה לאחרונה תמורת 2.38 מיליון שקל, לאחר שנרכשה ב-2019 תמורת 1.7 מיליון שקל. מדובר בתשואה מצטברת של כ-40% על פני שש שנים, שמתורגמת לתשואה שנתית של כ-6%. אבל הסיפור המעניין יותר נמצא עסקה אחת אחורה: אותו מוכר רכש את הדירה ב-2010 מבעלים קודם תמורת 800 אלף שקל בלבד, והחזיק בה תשע שנים עד 2019. בתקופה הזו התשואה המצטברת הגיעה ל-113%, כלומר יותר מפי שניים על הכסף - תשואה שנתית של כ-8.8%. כשמסתכלים על הדירה הזו על פני כל התקופה מ-2010 ועד היום, מתקבלת תשואה שנתית ממוצעת של כ-7.5%. זה נתון יפה אך לא בועתי, שמראה שמדובר בהשקעה איכותית לטווח ארוך ולא בתופעה חד-פעמית.

במקביל לשוק החופשי, יבנה ממשיכה להיות חלק מהמנגנון של תוכנית דירה בהנחה הממשלתית. ב-2025 נפתחו להרשמה כ-736 דירות בארבעה פרויקטים שונים ברחבי העיר, כשהמחיר המוזל היה כ-16-15.5 אלף שקל למ"ר, לעומת מחיר שוק חופשי שנע בין כ-23 ל-25.4 אלף שקל למ"ר באותם האזורים. הפער הזה, של כ-9,000-7,000 שקל למ"ר, ממחיש כמה גדול עדיין הפער בין מחירי השוק החופשי למסלולי הסיוע הממשלתי. מחצית מהדירות בכל פרויקט הוקצו למשרתי מילואים פעילים, ומתוכן רבע ללוחמים - מה שמשפר משמעותית את סיכויי הזכייה עבורם. עם זאת, ייתכן שמדובר באחת ההגרלות האחרונות בהיקף ובהנחות האלה, מכיוון שבממשלה פועלים לצמצם את ההגרלות בעיקר לאזורי פריפריה, שבהם מחיר השוק החופשי אינו עולה על 20 אלף שקל למ"ר - רף שיבנה כבר חצתה.

אחד הסיפורים המשמעותיים ביותר עבור עתיד שוק הדיור בעיר הוא ההתקדמות שנרשמה בתחילת 2026 בתוכנית פינוי בינוי במתחם האלון שבשכונת רמות ויצמן. אחרי כ-20 שנה שבהן התוכנית נתקעה שוב ושוב בגלל אי עמידה בלוחות הזמנים, ולאחר שראש העיר הזהיר את היזמים כי לא יינתנו עוד הארכות ללא התקדמות בפועל, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתחילת ינואר 2026 שני מתחמים נוספים, בנוסף לשניים שכבר אושרו ב-2025. בסך הכל כולל מתחם האלון שבעה תתי-מתחמים שמקדמים שישה יזמים שונים, שיביאו יחד כ-800 דירות חדשות במקום כ-160 דירות ישנות שאין בהן אפילו ממ"ד. אחד המתחמים כבר נמצא בשלבי פינוי אחרונים וצפוי לעבור לביצוע בפועל בחודשים הקרובים - מה שמסמן שלראשונה מזה כ-15 שנה יש סיכוי ממשי שהפרויקט יצא לפועל ויוסיף מלאי דיור חדש ומשמעותי לעיר.

התמונה הכוללת שעולה מנתוני 2026 היא של שוק שעבר משלב הזינוק החד אל שלב של ניהול והתבססות. מי שמחפש תשואת שכירות שוטפת גבוהה לא ימצא אותה ביבנה, משום שהתשואה הגולמית הממוצעת בעיר נמוכה יחסית וניצבת על כ-3%. לעומת זאת, מי שמסתכל על טווח ארוך, מבוסס על הנתון ההיסטורי של תשואות שנתיות של 7%-9% על פני עשור, ביחד עם הזרמת מלאי דיור חדש דרך הגרלות ודרך התחדשות עירונית, מקבל תמונה של עיר שעדיין נמצאת בתנופת פיתוח אמיתית, גם אם הקצב התמתן משמעותית לעומת השיא של תחילת העשור הנוכחי.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב אהרון חג'ג'; ארבעה חדרים; קומה שנייה; 78.4 מ"ר; 1.92 מיליון שקל (כ-24.6 אלף שקל למ"ר)

רחוב ש"י עגנון; שלושה חדרים; קומה חמישית; 90.7 מ"ר; 2.26 מיליון שקל (כ-24.9 אלף שקל למ"ר)

רחוב התורן; חמישה חדרים; קומה חמישית; 131.7 מ"ר; 2.66 מיליון שקל (כ-20.3 אלף שקל למ"ר)

רחוב הדרור; ארבעה חדרים; קומה שנייה; 63.1 מ"ר; 1.78 מיליון שקל (כ-28.2 אלף שקל למ"ר)

רחוב המשוט; חמישה חדרים; קומה 13; 134.1 מ"ר; 3.19 מיליון שקל (כ-23.8 אלף שקל למ"ר)