הבנייה בגרמניה קרסה ב-50%: ההתפתחות שעשויה להשפיע על מיליארדי שקלים שהשקיעו המוסדיים הישראלים

בשנים האחרונות נתפס שוק הנדל"ן הגרמני בעיני משקיעים רבים כשוק הנמצא תחת לחץ, על רקע העלייה החדה בריבית, הירידה בהיקף העסקאות והשחיקה בערכי הנכסים. אולם מתחת לפני השטח מתגבשת כיום מציאות חדשה: היצע הדירות החדשות מתכווץ בקצב חריג, הביקוש למגורים ממשיך לצמוח והמערכת הבנקאית שבה להגדיל את היקף האשראי לדיור. עבור משקיעים ישראלים החשופים לשוק המגורים בגרמניה, בין אם באופן ישיר ובין אם באמצעות חברות ציבוריות הפועלות במדינה, מדובר בהתפתחות שעשויה לסמן מעבר מסביבת שוק מאתגרת לתנאים התומכים בהתאוששות הענף ובעליית ערך הנכסים לאורך זמן.

שוק הנדל"ן למגורים בגרמניה נמצא כיום בנקודת מפנה, כאשר הפער בין הביקוש לדיור לבין היצע הדירות החדשות הולך ומתרחב. אחת הסיבות המרכזיות לכך היא ההאטה החריפה בפעילות הבנייה בשנים האחרונות. על פי נתוני הלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה של גרמניה (Destatis), היתרי הבנייה והתחלות הבנייה החדשות צנחו בכ-50% מרמות השיא של 2021 והגיעו לרמות השפל הנמוכות ביותר מזה יותר מעשור.

הצניחה בהתחלות הבניה מתרחשת דווקא בתקופה שבה אוכלוסיית גרמניה בערים הגדולות המשיכה לצמוח, וכתוצאה מכך נוצר מחסור הולך וגובר בדירות. הביקוש לדיור בגרמניה אינו תיאורטי – הוא מונע על ידי מגמות אורבניזציה וצמיחה דמוגרפית ממשית במרכזים העירוניים ובערים הגדולות. מדובר בגלי הגירה חיובית פנימית של צעירים ואנשי מקצוע, לצד הגירה בינלאומית גבוהה, המייצרים מאות אלפי משקי בית חדשים מדי שנה המבקשים להתגורר במטרופולינים המרכזיים. קצב הגידול באוכלוסייה העירונית שממשיך לטפס מתנגש כעת ישירות בשיתוק המוחלט של הבנייה החדשה.

הצורך הפיזי של האוכלוסייה בקורת גג מייצר לחץ מתגבר לעליית מחירים. על פי מדד מחירי הנדל"ן של איגוד בנקי הגרמניים (vdp-Index), שכר הדירה (Mieten) בערים המרכזיות בגרמניה רשם זינוק בשיעורים דו-ספרתיים, כתוצאה ישירה מהמחסור המחמיר בדירות.

העלייה המתמשכת בשכר הדירה שינתה את הכדאיות הכלכלית עבור משקי בית רבים. הפער בין עלות השכירות לבין החזר משכנתא חודשי הצטמצם משמעותית, במיוחד לאחר התייצבות הריבית. כתוצאה מכך, יותר שוכרים בוחנים מעבר משוק השכירות לשוק הרכישה. ביקוש נוסף זה נכנס לשוק שבו היצע הדירות החדשות מוגבל ממילא, ומחזק את הלחץ לעליית מחירי הדירות.

מגמות אלו מקבלות רוח גבית נוספת מצד המערכת הבנקאית. נתוני הבנק המרכזי של גרמניה מצביעים על עלייה של כ-15% בהיקף ההלוואות החדשות לרכישת דיור מהשפל שנרשם בתקופת ההאטה. במקביל, מרווחי האשראי נותרו יציבים, דבר המעיד על נכונות הבנקים להמשיך ולהעמיד מימון לדיור. שילוב זה מחזיר רוכשים לשוק דווקא בתקופה שבה היצע הדירות החדשות ממשיך להצטמצם.

נתונים אלו מצביעים על כך כי המערכת הבנקאית בגרמניה שומרת על תיאבון בריא לסיכון ומעוניינת להזרים נזילות לשוק. הרוכשים הסתגלו לסביבת הריבית החדשה (אשר התייצבה בטווח של 3.5%–4.0%), והתחרות הגוברת בין הבנקים על הלווים מתפקדת כמנוף פיננסי פעיל הממריץ את הביקושים ומזרים הון חדש ישירות אל השוק.

 האם ההיצע צפוי להשתפר בקרוב? בשלב זה נראה שלא. תהליך תכנון ובנייה של פרויקט מגורים בגרמניה נמשך לרוב בין שנתיים לשלוש שנים, ולכן הפגיעה בהתחלות הבנייה כבר "נעולה" לשנים הקרובות. המשמעות היא שגם אם הבנייה תחזור לצמוח היום, המחסור בדירות צפוי להמשיך ללוות את השוק עוד זמן רב. כל עוד הביקוש ממשיך לגדול והיצע הדירות נותר מוגבל, התנאים הבסיסיים בשוק ממשיכים לתמוך בעליית מחירי המגורים.

• ביהמ"ש מבהיר לגוגל: תשובת AI שגויה עלולה לעלות לה
• אלביט מתרחבת לגרמניה: הסכם לפיתוח מערכת SkyStriker

עבור משקיעים ישראלים, המשמעות היא שהגורם המרכזי התומך כיום בשוק המגורים הגרמני אינו אשראי זול או תנאי מימון חריגים, אלא מחסור מבני בדירות שנוצר לאורך שנים. כל עוד הפער בין הביקוש להיצע ימשיך להתקיים, הוא צפוי לתמוך בהמשך עליית מחירי המגורים, בשיפור ערך הנכסים ובחיזוק פוטנציאל התשואה למשקיעים בשוק.

אפקט המספריים - הפיצול בין מחירי הרכישה לשכירויות - הקאטליזטור לזינוק

• איירבאס לוקחת את ההימור הנועז בתולדותיה על מטוס העתיד. כמה יעלה לכם לטוס בו?
• האם המחשוב הקוונטי ימוטט את המודל הכלכלי של הדאטה סנטרים?

מקור: ,, Stadt Leipzig Bürgerumfrage, andeshauptstadt Dresden Wohnungsmarktberichte JLL  Destatis, Empirica

התאוששות היקפי המשכנתאות ושמירה על מרווחי אשראי אטרקטיביים - מנוע הנזילות

החברה הישראלית הציבורית היחידה שמוכרת דירות בגרמניה זו ארגו המוסדיים שמחזיקים הפניקס הראל כלל מנורה מור ומיטב. ארגו עוסקת באמצעות צוות מקומי של 60 איש ברכישה (לחברה כ 5,600 יח"ד) השבחה ומכירה של מבני מגורים במרכזי הערים לייפציג ודרזדן בעיקר. בשלב הראשון של תוכנית ההשבחה, החברה פועלת על מנת להשיג תשואות גבוהות על ההון (15%-20%) באמצעות צמיחת שכד אורגנית של 8%-10% בשנה. בשלב השני החברה מוכרת דירות ללקוחות קצה בשיעורי רווחיות גבוהים (פערים של 60% מעל עלויות הרכישה והביצוע)

ההתפתחויות האחרונות בגרמניה

הכותב הוא אנליסט בכיר מניות ישראל פסגות סיגמא ברוקראז'.