כרם התימנים: 73 אלף שקל למ״ר; דירת 3 חדרים עולה כ-4.8 מיליון שקל

כרם התימנים היא אחת השכונות המבוקשות והיקרות בתל אביב, למרות שחלק גדול ממנה בנוי מבתים ישנים, דירות קטנות וסמטאות צרות. המחיר הממוצע בשכונה עומד כיום על כ-73 אלף שקל למ״ר, לאחר ירידה של כ- 2-3% בשנה האחרונה. דירת שלושה חדרים עולה בממוצע כ-4.8 מיליון שקל, דירת ארבעה חדרים נמכרת בדרך כלל בטווח של כ־6.2-6.4 מיליון שקל ודירת חמישה חדרים עולה סביב 7 מיליון שקל.

אלה כמובן מחירי ייחוס בלבד. הפערים בין הנכסים בשכונה גדולים, ולעיתים שתי דירות באותו הרחוב נמכרות במחירים שונים מאוד למ״ר. בבניין ותיק ללא מעלית, חניה או ממ״ד אפשר למצוא מחיר נמוך יותר, ואילו בדירה חדשה, משופצת או קרובה במיוחד לים המחיר עשוי לעבור בקלות את הממוצע השכונתי.

מיקום מבוקש

כרם התימנים נמצאת בין אלנבי לחוף הים, בצמוד לשוק הכרמל ובמרחק הליכה קצר מהטיילת. זהו היתרון המרכזי שלה וגם הגורם העיקרי למחירים הגבוהים. השכונה מאפשרת מגורים במרכז תל אביב, ליד מוקדי בילוי, מסעדות, שוק, חוף הים וצירי תחבורה מרכזיים. במקביל, היא שומרת בחלקה על בנייה נמוכה ועל מרקם שונה מזה של הרחובות הראשיים המקיפים אותה. להרחבה: עסקות נדל"ן ומחירי דירות בשכונות נוספות.

אבל יש גם חסרונות: הסמטאות צרות, החניה מוגבלת מאוד, חלק מהבניינים ישנים ודורשים שיפוץ, ובחלק מהדירות אין מעלית, ממ״ד או מרפסת. הקרבה לשוק הכרמל ולאזורי הבילוי מייצרת תנועה ורעש גם בשעות הערב והלילה. בנוסף, עבודות התשתית והבנייה באזור אלנבי מקשות בשנים האחרונות על התנועה ומלוות באבק, רעש ושינויים בהסדרי התחבורה.

המחיר הממוצע של כ-73 אלף שקל למ"ר משקף את כלל העסקאות בשכונה, אבל זה לא אומר שכל דירה אכן נמכרת במחיר הזה. העסקאות האחרונות מצביעות על טווח די רחב, שנע מכ-60 אלף שקל למ"ר בדירות ותיקות ועד 80-90 אלף שקל למ"ר בדירות חדשות או מיוחדות. בפרויקטים יוקרתיים הסמוכים לים המחירים עשויים להיות גבוהים אף יותר.

עסקאות אחרונות בסביבה

ברחוב גאולה 25, נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח 94 מ״ר בקומה הראשונה בבניין שנבנה ב-2019 תמורת 7.1 מיליון שקל. המחיר בעסקה משקף כ-75.5 אלף שקל למ״ר, מעט מעל הממוצע הנוכחי בשכונה. מדובר בדירה בבניין חדש יחסית, ולכן היא לא מייצגת דירה ותיקה בסמטאות הפנימיות.

ברחוב עזרא הסופר 9 נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח 69 מ״ר תמורת 4.15 מיליון שקל, כ-60.1 אלף שקל למ״ר. ברחוב יונה הנביא 34 נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח 44 מ״ר תמורת 2.8 מיליון שקל, כ-63.6 אלף שקל למ״ר. ברחוב הכובשים 7 נמכרה דירת שני חדרים בשטח 49 מ״ר תמורת 3.15 מיליון שקל, וברחוב הרב קוק 15 נמכרה דירת 2.5 חדרים בשטח 65 מ״ר תמורת 3.96 מיליון שקל.

בדירות ארבעה חדרים המחיר הטיפוסי הוא סביב 6.2-6.4 מיליון שקל. גם כאן קיימות עסקאות גבוהות יותר, בעיקר בבנייה חדשה או בנכסים קרובים לים. דירות חמישה חדרים נמכרות בדרך כלל סביב 6.8-7.2 מיליון שקל, אך מספר העסקאות בהן קטן יחסית. בכרם התימנים יש בעיקר דירות של שניים ושלושה חדרים, ולכן נתוני הדירות הגדולות מושפעים ממספר מצומצם של נכסים ואינם תמיד משקפים שוק רחב.

הפער בין המחיר המבוקש למחיר העסקה בפועל

שוק הדירות המוצעות למכירה מספר סיפור מעט שונה מזה של העסקאות שהושלמו. ברחוב גאולה 24 הוצעה דירת שלושה חדרים בשטח 81 מ״ר בקומה הרביעית תמורת 7.2 מיליון שקל, מחיר של כ-88.9 אלף שקל למ״ר. מעבר לכביש נמכרה דירת ארבעה חדרים בבניין חדש יותר לפי כ-75.5 אלף שקל למ״ר. אמנם אי אפשר להשוות באופן מלא בין שתי דירות שונות, אבל הפער ממחיש את המרחק שעדיין קיים בין חלק מהמחירים המבוקשים לבין הסכומים שהקונים מוכנים לשלם.

• רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה
• שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים

ברחוב זרובבל 11 הוצעה דירת שלושה חדרים בשטח 70 מ״ר תמורת 4.59 מיליון שקל, וברחוב יונה הנביא 47 הוצעה דירת שני חדרים בשטח 62 מ״ר תמורת 3.1 מיליון שקל. ברחוב נחמיה 13 הוצעה דירת שני חדרים בשטח 65 מ״ר תמורת 3.85 מיליון שקל. ההבדלים נובעים בין היתר ממצב הדירה, מזכויות בנייה, מהקומה ומהקרבה לים.

אחת הדוגמאות הבולטות להתאמת ציפיות המוכרים נמצאת ברחוב גאולה 38: דירת שני חדרים בשטח 45 מ״ר הוצעה בתחילה ב-3.88 מיליון שקל, לאחר מכן ירדה ל-3.75 מיליון שקל ובהמשך ל-3.6 מיליון שקל. גם לאחר ההפחתה מדובר במחיר מבוקש של כ-80 אלף שקל למ"ר - מעל הממוצע בשכונה.

הדוגמה החריגה יותר נמצאת ברחוב הרב קוק:

נכס של ארבעה חדרים גדול במיוחד, בשטח 232 מ״ר ובקומה החמישית, הוצע תחילה ב-30 מיליון שקל. המחיר המבוקש ירד בכמה שלבים עד ל-18.9 מיליון שקל. מדובר על הפחתה של 11.1 מיליון שקל, או כ-37%. גם לאחר הירידה הנכס נותר בשוק. המחיר הנוכחי משקף כ-81.5 אלף שקל למ"ר.

הירידה החדה במחיר המבוקש אינה אומרת שמחירי כל הדירות בשכונה נפלו ב־37%. מדובר בנכס חריג ובמחיר פתיחה גבוה שלא פגש קונה. עם זאת, זה מסביר למה בתקופה שבה המימון יקר יותר והרוכשים זהירים, מחיר מבוקש יכול להישאר על הנייר במשך זמן רב.

ירידה מתונה אחרי שנים של עליות

הירדיה במחירי הדירות בשכונה בשנה האחרונה כאמור מבטאת ירידה מתונה ביחס לעליות שנרשמו בשכונה לאורך השנים, אך היא מצביעה על שינוי כיוון. הריבית הגבוהה, העלייה בהחזרי המשכנתא וההאטה הכללית בשוק הדירות בתל אביב צמצמו את יכולתם של המוכרים להמשיך להעלות מחירים.

• חיפה מחפשת משקיעים: פרויקטים במאות מיליוני שקלים בנדל"ן ותיירות
• משכנתא ל-40 שנה: 820 שקל פחות בהחזר, עוד 573 אלף שקל ריבית - האם זה משתלם?

הפרויקטים החדשים מושכים את הממוצע כלפי מעלה. ברחוב הירקון 33 נרשמו עסקאות בסכומים של יותר מ-11 מיליון שקל ועד עשרות מיליוני שקלים על דירות בפרויקט שאכלוסו מתוכנן לשנים הבאות. גם באזור רציף הרברט סמואל נמכרו דירות בטווחי מחיר רחבים. אלה מוצרים שונים מדירת שני חדרים בבניין ותיק בתוך הסמטאות.

השכירות עלתה, התשואה נותרה נמוכה

כרם התימנים היא שכונה שבה שיעור גבוה של שוכרים, בעיקר צעירים. יותר ממחצית מתושביה נמצאים בטווח הגילים 20-40, ורוב מלאי הדירות מורכב מדירות קטנות של שניים ושלושה חדרים. השילוב בין הקרבה לים, שוק הכרמל ומוקדי הבילוי מייצר ביקוש קבוע לשכירות, אך המחירים גבוהים גם בשוק הזה.

שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על כ-9 אלף שקל בחודש. דירת שלושה חדרים מושכרת בדרך כלל בכ- 10-11 אלף שקל, אם כי במודעות ניתן למצוא גם מחירים של 13-14 אלף שקל לדירות משופצות או מרוהטות. דירת ארבעה חדרים יכולה להגיע לכ-15 אלף שקל בחודש, ודירות גדולות ומיוחדות מוצעות במחירים גבוהים יותר.

למרות שכר הדירה הגבוה, התשואה למשקיעים נמוכה יחסית, משום שמחירי הרכישה גבוהים עוד יותר. התשואה השנתית הממוצעת נעה סביב 2.4%, לפני הוצאות תחזוקה, תיקונים, תקופות ללא שוכר ומיסוי. בדירה שנרכשת ב-4.8 מיליון שקל ומושכרת ב-10.6 אלף שקל בחודש מתקבלת תשואה של כ-2.65% בלבד.

הבנייה מתקדמת, אך ההיצע מוגבל

הבנייה החדשה בתוך השכונה מתמקדת בעיקר בפרויקטים קטנים יחסית. ברחוב עזרא הסופר 20 נבנה בניין בן שבע קומות ובו 18 דירות. במספר 18 מוקם בניין בן שש קומות ובו 21 דירות, ובמספר 14 נבנה פרויקט נוסף. ברחוב ישכון 4 מקודם בניין בן ארבע קומות ובו שבע דירות.

לצד הפרויקטים האלה מקודמת התחדשות רחבה יותר במתחם הירקון 23-27, שבו מתוכננות כ-205 דירות. עם זאת, כרם התימנים היא שכונה ותיקה וצפופה, עם חלקות קטנות, רחובות צרים ומבנים בעלי מאפיינים שונים. התנאים האלה מקשים על קידום פרויקטים גדולים ומגבילים את היקף ההיצע החדש.

בעתיד אמור לפעול ברחוב אלנבי הקו הסגול של הרכבת הקלה, עם תחנה באזור מוגרבי. הקו צפוי לשפר את הנגישות לשכונה, אך עד להשלמתו התושבים מתמודדים עם עבודות תשתית, חסימות ושינויים בהסדרי התנועה. גם לאחר פתיחת הקו, בעיית החניה בסמטאות לא צפויה להיעלם.