הרוכשים חוזרים לריבית פריים - הציבור מהמר על ירידת ריבית ומה יקרה אם היא תתעכב?

לווה ישראלי שנכנס היום לסניף בוחר יותר ויותר את המסלול שנע עם החלטות בנק ישראל. ביוני הגיע חלקו של מסלול הפריים לכ-21% מההלוואות החדשות, כמעט כפול מכ-11% ביוני שנה קודם. במקביל שבר השוק שיא חודשי: ביולי נלקחו משכנתאות בהיקף 11.56 מיליארד שקל, ומתחילת השנה הצטברו כ-68.7 מיליארד שקל, כ-13% מעל התקופה המקבילה אשתקד.

מי שבוחר פריים קונה חשיפה ישירה לוועדה המוניטרית. ריבית בנק ישראל עומדת על 3.5% מאז תחילת יולי, אחרי שלוש הפחתות של רבע נקודת אחוז מתחילת 2026, וריבית הפריים נגזרת ממנה בתוספת 1.5% ועומדת על 5%. לווה שסגר פריים מינוס 0.9 משלם היום 4.1% על אותו רכיב. שמונה החלטות ריבית בשנה מתגלגלות ישר להחזר החודשי במסלול הזה, בתוך שבועות ובלי שהלווה נדרש לפעולה כלשהי.

החשבון בצד החיובי פשוט. מיליון שקל ל-25 שנה בריבית 4.1% מייצר החזר חודשי של כ-5,334 שקל. כל רבע נקודה שיורדת גורעת מהסכום הזה כ-140 שקל. שלוש ההפחתות שכבר בוצעו השנה שוות למי שהחזיק פריים לאורך כל התקופה כ-425 שקל בחודש, כלומר קרוב ל-5,100 שקל בשנה. זה הסכום שהציבור ראה בחשבון הבנק, וזו הסיבה שהמסלול הכפיל את חלקו בתוך שנה.

ומה קורה אם ההפחתה הבאה מתעכבת?

המנגנון עובד באותה מהירות גם כשהכיוון מתהפך. תרחיש ראשון הוא עצירה: הריבית נשארת ברמתה הנוכחית, ההחזר קופא במקומו, והחיסכון שהלווה כבר תמחר לעצמו פשוט מתאדה. משפחה שבנתה על שתי הפחתות נוספות בשנה הקרובה ציפתה לכ-280 שקל בחודש שיירדו מההחזר, כ-3,400 שקל בשנה, וסכום כזה נעלם בלי שההחזר עולה בשקל אחד.

התרחיש השני חד יותר. רבע נקודה שעולה מוסיפה כ-140 שקל בחודש על מיליון שקל ל-25 שנה, חצי נקודה מוסיפה כ-280 שקל, ונקודה שלמה מקפיצה את ההחזר בכ-571 שקל. ההצטברות היא העיקר: אותה נקודה בודדת, מ-4.1% ל-5.1%, מייצרת לאורך 25 שנה תוספת ריבית מצטברת של כ-171 אלף שקל. במשכנתא של מיליון וחצי מדובר בכ-857 שקל בחודש וכ-257 אלף שקל לאורך התקופה.

בתחזית שפרסמה חטיבת המחקר של בנק ישראל בהחלטת יולי, המשק צפוי לצמוח ב-4% ב-2026 וב-5.5% ב-2027, והאינפלציה צפויה לעמוד על כ-1.8% במהלך השנה. הוועדה המוניטרית חוזרת ומדגישה שתוואי הריבית ייקבע לפי התפתחות האינפלציה, הפעילות במשק, המדיניות הפיסקלית וההתפתחויות הגיאופוליטיות, ופחות לפי לוח זמנים שנקבע מראש. תחזית צמיחה חזקה ושוק עבודה הדוק הם בדיוק הגורמים שיכולים להאט את קצב ההפחתות.

בעולם התמונה כבר התרחקה מתרחיש של הפחתות רצופות. בהחלטת יולי ציין בנק ישראל כי תמחור השווקים בארה"ב גילם העלאת ריבית אחת במהלך השנה הקרובה וסיכוי של כ-50% להעלאה נוספת, ובאירופה גילם השוק העלאה אחת. באוגוסט התחדד המסר בשוקי האג"ח: מכרז של אג"ח ממשלת ארה"ב ל-30 שנה ננעל בתשואה של 5.216%, הגבוהה ביותר מאז 2001, על רקע גירעונות ממשלתיים והיקפי גיוס גדולים.

למדיניות המוניטרית בישראל יש קצב משלה, וריבית מקומית יורדת יכולה בהחלט להתקיים לצד תשואות עולות בחו"ל. ההשפעה מגיעה בעקיפין. עלות הגיוס של הבנקים ותשואות האג"ח הממשלתיות הן שמתמחרות את הריבית הקבועה במשכנתא, ולכן דווקא ההגנה מפני עליית ריבית מתייקרת בדיוק כשהעולם דורש תשואה גבוהה יותר. אותה הלוואה בדיוק נפרדת בין קבועה למשתנה בפער של 835 שקל בחודש, והפער הזה זז עם השווקים.

כמה מהמשכנתא מותר להעמיס על הפריים?

הוראות בנק ישראל תוחמות את גודל ההימור. רכיב הפריים יכול להגיע עד שני שלישים מסך המשכנתא, ולפחות שליש חייב לשבת בריבית קבועה שקלית. המגבלה הזאת מגדירה גם את גבול החשיפה בפועל: על משכנתא של מיליון שקל עם 666 אלף שקל בפריים, רבע נקודה שווה כ-93 שקל בחודש ונקודה שלמה כ-380 שקל. מי שמחזיק כ-21% פריים, הממוצע של יוני, מרגיש רבע נקודה כ-30 שקל בלבד. שלוש דרכים לפרוס מיליון שקל בין המסלולים ממחישות עד כמה התוצאה משתנה לפי ההרכב, הרבה לפני שמדברים על תחזית ריבית.

• אשראי מתגלגל: כמה באמת עולה חוב שמתגלגל מחודש לחודש
• הלוואה של 50 אלף שקל: איך 4 נקודות בריבית הופכות ל-4,400 שקל

פער של 1.4 נקודות בין הצמוד לשקלי

הבריחה מההצמדה למדד היא הצד השני של אותו מהלך. בנתונים שפרסם בנק ישראל באמצע יולי, הריבית הממוצעת במסלול הקבוע השקלי לתקופה של יותר מ-20 שנה נעה סביב 4.8% עד 4.9%, ובמסלול הקבוע הצמוד למדד סביב 3.4% עד 3.5%. הפער נראה כמו הנחה, ובפועל הוא המחיר שהבנק גובה על סיכון האינפלציה שעובר ללווה. הקרן במסלול הצמוד גדלה עם מדד המחירים, כך שעלייה של 1% במדד מנפחת גם את היתרה וגם את ההחזר.

האינפלציה בישראל עומדת על 1.5% ב-12 החודשים שהסתיימו ביולי, אחרי שמדד יולי עלה ב-0.3%. ברמה כזאת חלק ניכר מהפער בין המסלולים מתקזז, ומי שעובר לפריים מחליף סיכון אחד באחר. במקום להתחייב לקצב עליית המחירים לאורך 25 שנה, הוא מתחייב לקצב שבו הוועדה המוניטרית משנה כיוון שמונה פעמים בשנה. פערי הריביות בין הבנקים מצטברים ליותר מ-100 אלף שקל במשכנתא גדולה, עוד לפני שנוגעים בשאלת התמהיל.

כמה עולה לשנות תמהיל באמצע הדרך

למי שכבר משלם עומדות שלוש פעולות. הראשונה היא מיחזור, כלומר החלפת ההלוואה הקיימת באחת חדשה בתנאי היום. הכדאיות תלויה בפער בין הריבית הישנה לחדשה, ביתרת התקופה ובעמלות שנלוות למהלך. מתי מיחזור משכנתא שווה את המהלך ומתי הוא רק מזיז כסף במקרים שבהם הפער גדול והתקופה שנותרה ארוכה, ובמקרים אחרים החיסכון נבלע בעלויות.

השנייה היא פיצול מחדש של התמהיל, לרוב העברת חלק מרכיב הפריים לריבית קבועה. הקיבוע עולה כסף כבר בחודש הראשון: מי שמשלם היום 4.1% ונועל ריבית קבועה שקלית סביב 4.85% מוסיף לעצמו כ-425 שקל בחודש על מיליון שקל, בדיוק הסכום ששלוש ההפחתות של השנה חסכו לו, ומקבל בתמורה החזר ידוע מראש לכל אורך התקופה. השלישית היא יציאה חלקית ממסלול קיים, וכאן נכנסות עמלות הפירעון המוקדם, שגובהן נגזר מסוג המסלול ומהפער בין הריבית בהלוואה לריבית הממוצעת במשק. במסלול הפריים העמלה הזאת מזערית, ובמסלול קבוע ארוך היא יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים.

המהלך הנכון נקבע לפי הנתונים של הלווה עצמו. משק בית שההחזר תופס אצלו נתח גדול מההכנסה החודשית סופג תוספת של 400 או 500 שקל אחרת לגמרי ממי שיש לו מרווח נשימה. יתרת התקופה קובעת כמה מהתוספת תצטבר בפועל, וגובה היתרה קובע את הרגישות לכל רבע נקודה. ככל שהיתרה גדולה יותר והשנים רבות יותר, כך שווה יותר לשלם היום עבור ודאות.

• מס הכנסה דרש מס שבח למרות שהיה פטור - מה קבע בית המשפט?
• הזיהום בשדה דב מעכב שוב את חלוקת הקרקעות - 1,700 בעלי זכויות ממשיכים לחכות

בינתיים המספרים מצביעים לשני כיוונים בבת אחת: בישראל שלוש הפחתות ריבית מתחילת השנה ואינפלציה של 1.5%, ובעולם מכרז אג"ח אמריקאי ל-30 שנה שננעל בתשואה הגבוהה ביותר מזה 25 שנה. החלטת הריבית הבאה של הוועדה המוניטרית תתפרסם ב-1 בספטמבר, וכל רבע נקודה בה שווה כ-140 שקל בחודש למי שלקח מיליון שקל פריים ל-25 שנה.