8,500 דירות בחצי שנה, אפס באופקים ובטבריה: איפה ההתחדשות העירונית באמת משתלמת

באלעד החלה בחצי הראשון של השנה בנייתן של 831 דירות, באופקים 795, בנתיבות 643 ובטבריה 466. מתוך כל אלה, מספר הדירות שנבנות במסלולי התחדשות עירונית עומד על אפס. באותם שישה חודשים בדיוק, בתל אביב 58.8% מהתחלות הבנייה היו פינוי-בינוי או תמ"א, וביבנה כל 225 הדירות שהחלה בנייתן, כולן, הן התחדשות עירונית. הפער הזה, שעולה מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה למחצית הראשונה של 2026, ממחיש איפה הענף הזה חי ואיפה הוא בכלל לא מתחיל.

לצד אלעד, אופקים, נתיבות וטבריה, גם בבית שמש (340 התחלות בנייה), בקריית מלאכי (214), באילת (208) ובשוהם (197) אין אף דירה אחת שנבנית בהתחדשות עירונית. בסך הכול נרשמו במחצית הראשונה של השנה כ-8,500 התחלות בנייה בהתחדשות עירונית, ועשר ערים מרכזות כ-6,550 מהן, כ-77%. תל אביב מובילה עם 1,987 דירות, רובן הגדול בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש. פתח תקווה שנייה עם 956 דירות, שהן 78.4% מכלל הבנייה בעיר, ובת ים שלישית עם 813. ירושלים רביעית עם 644, אבל בגלל היקפי הבנייה הגדולים בעיר מדובר בפחות מ-20% מהתחלות הבנייה בה. את העשירייה סוגרות נתניה, יהוד-מונוסון, רעננה, חיפה, רמלה ואשדוד. בנס ציונה ההתחדשות היא יותר מ-80% מהבנייה, וברמת השרון וברעננה יותר מ-60%.

הדירות הן המטבע, ובפריפריה המטבע שווה פחות

ההסבר למפה הזאת נמצא במודל העסקי של הענף. בפרויקט פינוי-בינוי היזם לא משלם לדיירים בכסף אלא בדירות: הוא הורס בניין ישן, בונה במקומו מגדל צפוף בהרבה, נותן לכל דייר דירה חדשה בחינם ומוכר את הדירות הנוספות בשוק החופשי. המכירות האלה צריכות לכסות את ההריסה, הבנייה, המימון, שכר הדירה לדיירים בשנות הבנייה, ועדיין להשאיר רווח. בתל אביב, שבה מחיר דירה חדשה גבוה פי שלושה ויותר מאשר בטבריה או באופקים, המשוואה נסגרת גם עם תוספת דירות מתונה. בפריפריה, כדי לממן את אותן דירות חינם, היזם צריך לבנות ולמכור הרבה יותר דירות, בשוק שבו הביקוש והמחירים ממילא נמוכים. בענף נהוג להעריך שבערי המרכז מספיקות בערך שתי דירות חדשות על כל דירה ישנה כדי שהפרויקט ייסגר כלכלית, בעוד בפריפריה נדרשות ארבע, חמש ולפעמים יותר, צפיפות שהתשתיות והביקוש המקומי מתקשים לשאת. התוצאה: השוק החופשי פשוט לא מגיע לשם, והבנייה החדשה באלעד, באופקים ובנתיבות נעשית על קרקעות פנויות במסלולים אחרים.

המדינה מנסה לצמצם את הפער הזה עם קרנות ייעודיות ומסלולי סבסוד לפרויקטים בפריפריה, וגם עם תכנון שמוביל המגזר הציבורי. בשדרות, למשל, אישרה הוועדה המחוזית להפקדה תוכנית להתחדשות מתחם הפלמ"ח בלב העיר, אבל המרחק בין תוכנית מאושרת לבין מנופים בשטח נמדד שם בשנים ארוכות, ובינתיים דווקא הערים שחשופות יותר לטילים ולרעידות אדמה נשארות עם מלאי הבניינים הישן ביותר.

גם במרכז הרווחיות נשחקת

הבעיה חדלה מזמן להיות בעיה של הפריפריה בלבד. פרויקטים שנחתמו לפני חמש ושש שנים, כשהריבית הייתה אפסית ועלויות הבנייה נמוכות בעשרות אחוזים, מגיעים היום לשלב הביצוע עם מספרים שכבר לא עומדים. עלויות המימון קפצו, מחירי התשומות עלו בחדות מאז המלחמה והמחסור בעובדים, וקצב מכירת הדירות החדשות האט. בענף מדברים על חברות שמנסות למכור מתחמים שזכו בהם בהתמחרויות אגרסיביות, ועל מתחמים שנשארים תקועים בין חתימת הדיירים לבין תחילת העבודות. גם הרשויות המקומיות מוסיפות עומס: היטלים בסכומי עתק על פרויקטי פינוי-בינוי יכולים לשנות את הכלכליות של פרויקט שלם, והנחיה שהוציא מינהל התכנון השנה, שלא לקצץ זכויות בנייה גם כשרווח היזם נראה גבוה מהרף, נועדה בדיוק לבלום את המגמה. הרווחיות בפרויקטים האלה נמוכה ממה שנהוג לחשוב גם בימים טובים: היא נפרסת על עשור ויותר של תכנון, חתימות דיירים, היתרים וביצוע, וכל שנה של עיכוב שוחקת אותה עוד, כך שפרויקט שנראה על הנייר עם רווח דו-ספרתי יכול להסתיים עם שוליים צנועים בהרבה.

צנרת הפרויקטים כבר משקפת את השחיקה הזאת. ב-2025 הוציאו הרשויות המקומיות היתרי בנייה לכ-28.9 אלף דירות בהתחדשות עירונית, ירידה של כ-15% לעומת 2024, כך לפי דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שסיכם את השנה. בתכנון דווקא נרשמו שיאים, עם מאות אלפי דירות בתוכניות מאושרות, אבל היתר הוא התחנה האחרונה לפני מנוף, וירידה שם מתורגמת בתוך שלוש-ארבע שנים לפחות אתרי בנייה.

בינתיים הביצוע עצמו מחזיק יציבות. ב-2025 החלה בנייתן של כ-18.5 אלף דירות בהתחדשות עירונית, ואם קצב המחצית הראשונה יישמר, 2026 תיסגר סביב 17 אלף. בנתניה החלה השבוע אזורים בהריסת בניינים ישנים שיפנו את מקומם ל-182 דירות, עוד פרויקט בעיר שנכנסה לחמישייה המובילה. מנקודת המבט של הדיירים ההתרכזות הזאת מורגשת היטב: במרכז יש בניינים שבהם היזמים מתחרים על החתימות, ובערי הפריפריה יש ועדי בתים שחתמו לפני שנים על הסכמים עם יזמים, וההסכמים האלה יושבים במגירה בלי לוח זמנים. השאלה שתלווה את הענף בשנים הקרובות היא כמה מהמתחמים שנחתמו בשנות הגאות יגיעו בכלל לשלב הזה, ובאילו ערים.