התחדשות על הנייר ומחסור בשטח: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסכמת את 2025

ב-2025 מקבלות תוקף 73 אלף דירות בתכניות התחדשות עירונית, כ-50% מכלל יחידות הדיור שמאושרות במערכת התכנון בשנה, ובמקביל ניתנים קצת מעל 74 אלף היתרי בנייה בכלל השוק. מרכז הכובד עובר פנימה לתוך הערים, עם דגש על שכונות ותיקות ומתחמים שדורשים חיזוק ומיגון והשלמות תשתית, ופחות על הרחבת בנייה לקרקע חדשה בשוליים.

יותר מ-22 אלף יחידות דיור מקבלות היתר בנייה בהתחדשות עירונית לאורך השנה, אבל פה כבר רואים את הסיפור הפחות נוח עם ירידה של כ-20% לעומת השנה הקודמת לפי הודעת הרשות. זה בדיוק הפער שמעניין קוראי ביזפורטל כי הוא לא תאורטי, הוא יורד ישר לשורת ההיצע בפועל, יש תכניות שמקבלות תוקף אבל הן לא רצות בקצב דומה להיתרים, ומה שלא יוצא כהיתר לא יגיע לאתר ולא ייצא לשוק.

ב-2025 הכובד ממשיך לעבור לפינוי בינוי, מה שמגדיל את היקף הפרויקטים אבל גם את רמת הסיכון שלהם. מתחם אחד יכול להוסיף מאות דירות, אך התהליך ארוך יותר, צרכי המימון גדלים, וכל חסם קטן עלול להתגלגל לחודשים של עיכוב, עומסים בוועדות המקומיות, דרישות תשתית שנוספות תוך כדי תנועה ועיכובים בתיאומים עם גופים חיצוניים.

מלאי גבוה, בנייה ארוכה, וההיצע נשאר באמצע הדרך

באוקטובר 2025 מצטבר מלאי גבוה של דירות חדשות לא מכורות אצל הקבלנים, וזה מספר שמספר על שוק שנתקע בין מחיר, ריבית וקצב מכירות. דירות שלא נמכרות לא הופכות את השוק לזול אוטומטית, אבל הן כן לוחצות על היזמים בתזרים ובניהול, ופתאום השאלה היא לא רק כמה מתכננים אלא מי מחזיק מלאי ומתי הוא מוכן לשחרר אותו, ובאיזה תנאים.

• מענקים למיזמים ברחובות ואשקלון בהיקף של 115 מיליון שקל
• "הרשות להתחדשות עירונית מסיטה את תשומת הלב מהכישלון הצורם שלה"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

יש היקף גדול מאוד של דירות בבנייה פעילה, ובמקביל זמן הבנייה הממוצע מתארך ומתקרב לשלוש שנים. כשזה קורה ההיצע נמרח בזמן גם אם יש התחלות, והעיכוב הזה בולט במיוחד בהתחדשות עירונית שבה הרבה כסף יוצא לפני שנכנס, דיירים מפונים, שכירויות רצות חודשים ארוכים, והתחייבויות לבנקים ולערבויות ממשיכות לטפטף על כל דחייה.

התוצאה היא שהיצע עתידי קיים גם על הנייר וגם באתרי הבנייה, אבל הוא מגיע באיחור שמייצר שוק איטי. במקום תג מחיר שיורד בפשטות, ההתנהגות משתנה דרך מימון, דחיות תשלומים ושינוי תמהיל, יותר משחקים סביב העסקה ופחות ירידה חזיתית במחירון.

תמ"א 38 מתכווצת, והתכנון העירוני מנסה להחליף אותה

אחרי פקיעת תמ"א 38 ברוב הרשויות, ההתחדשות הבניינית לא נעלמת אבל היא משנה צורה, פחות היתר לבניין ויותר תכניות עירוניות שמגדירות כללים מראש. בשנת 2025 מאושרות תכניות התחדשות בניינית בכפר סבא, פתח תקווה, באר שבע ולוד, ובגבעתיים מקודמת תכנית ביוזמת הוועדה המקומית, ולפי הודעת הרשות המימוש הצפוי יכול לאפשר בנייה של כ-14 אלף יחידות דיור חדשות בשנים הקרובות.

• נוף הגליל: תביעת של כ-13 מיליון שקל נגד יזמי פרויקט "מחיר למשתכן"
• עיריית ירושלים ממליצה לאשר יותר מ-4,000 יח"ד בארמון הנציב, גילה וקטמון הישנה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת נפלו ב-20%; ולמה זה היה ידוע...

לרשות המקומית יש כאן תפקיד כפול כי מצד אחד היא יכולה להוריד אי ודאות ולחסוך סיבובים מול יזמים ודיירים, ומצד שני היא חייבת לטפל במה שמכאיב ביום יום, רחובות, חניה, מוסדות ציבור ותנועה. אפשר לקראות כאן ניסיון להקטין סיכון רגולטורי, אבל גם תלות כבדה ביכולת של העירייה להחזיק צוותים מקצועיים ולהריץ עבודה לאורך זמן בלי להיתקע באמצע.

הרשות מדווחת על היקף שיא של הכרזות מתחמים במסלולים השונים, עם סך של 134 מתחמים עד סוף 2025, וזה נותן תחושה של צבר גדול שמחכה. ועדיין הכרזה היא רק תחילת ריצה, והכסף האמיתי נכנס לסיפור רק כשיש היתרים, ליווי, ואתר בנייה שעובד ברצף.

כסף לרשויות, ניסיון לשחרר היתרים, ופוקוס על מימוש

המדינה מנסה להזיז את שלב ההיתרים דרך תמריצים לרשויות מקומיות, הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית שמחברים מענקים להתחייבות להאיץ היתרי בנייה. לאורך 2024 נחתמים הסכמים נוספים בהיקפים של עשרות מיליוני שקלים, ובשלהי 2025 הרשות מפרסמת קול קורא נוסף בהיקף של 40 מיליון שקל, בניסיון להפוך את שלב ההיתר לפחות תלוי במזל ויותר תלוי בשיטה, אנשים, ולו"ז.

לצד זה, הרשות מחברת את 2025 גם לשיקום ומיגון דרך הדגש על חוק שיקום נזקי המלחמה בהתחדשות עירונית כבסיס למעבר מתכנון לביצוע. בשוק זה נשמע כמו עוד שכבת ודאות, אבל זה ייבחן במקום היחיד שחשוב, כמה מהר הכללים יורדים לפרקטיקה של היתרים וליווי, וכמה מהר פרויקטים באמת עולים על הקרקע.

לקריאות מעניינות נוספות:

בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות

מחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?

הממשלה תשקיע בהאצת בנייה, התחדשות עירונית וחיזוק הדיור הציבורי

דמרי: 750 מיליון שקל להקמת 553 יח"ד בהתחדשות עירונית בנתניה

יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?

בלי תחבורה ותשתיות, תוספת דירות נשארת על הנייר

ב-2025 מאושרות במערכת התכנון כ-223 אלף דירות, ובאותה שנה ניתנים היתרי בנייה לכ-74 אלף דירות בכלל השוק, כשחלק גדול מהתכנון נשען על התחדשות עירונית. בתוך המספרים האלה יש גם כ-63 אלף דירות שאושרו בותמ"ל, והפיזור הזה מראה מדיניות שמנסה לעבוד בשני מסלולים במקביל, גם בתוך הערים וגם דרך מסלולים מהירים מחוץ להן.

ככל שמדברים על צפיפות בתוך הערים, הקשר להיצע דירות עובר דרך תשתיות ולא רק דרך זכויות. מינהל התכנון מציב ל-2026 דגש על האצת תשתיות ועל תכנון מוטה תחבורה ציבורית, כולל האצה במטרו וברכבות, כי בלי יכולת להסיע אנשים ולספק מים, חשמל ומוסדות ציבור, כל תוספת דירות הופכת מהר מאוד לעומס שמייצר התנגדויות ועיכובים ואז גם התכנון הכי יפה מתחיל להתעכב.

גם בהתחדשות עירונית זה קריטי, כי פינוי בינוי לא באמת מתרומם אם הרחוב נשאר צר, אם אין פתרון לתנועה, ואם אין גני ילדים ובתי ספר שיכולים לקלוט משפחות חדשות. בסוף זה עניין של קיבולת, ואם אין קיבולת אז ההיצע נבנה לאט יותר ממה שהמספרים מרמזים.

הריבית יורדת בתחילת 2026, אבל הענף נשאר זהיר

הפחתת הריבית בתחילת ינואר 2026 לרמה של 4% נותנת הקלה מיידית לחלק מהשוק, בעיקר במימון ובליווי, אבל אף אחד לא מצפה שזה יהפוך את השוק ביום אחד. בהתחדשות עירונית כל רבעון של עיכוב הוא כסף, וכל ירידה בעלות הכסף יכולה לשפר כדאיות ולהפוך פרויקטים גבוליים לאפשריים, במיוחד במתחמים שבהם הסיכון התכנוני נמוך יותר והדרך להיתר קצרה יחסית.

במקביל, המלאי הלא מכור, הבנייה שמתארכת והירידה בהיתרים ביחס לשנה הקודמת משאירים את היזמים עם היד על המחשבון. מי שמנסה להבין את ההיצע לא יכול לעצור במספר היחידות שאושרו בתכנון, הוא צריך להסתכל על הטיימינג של שיווק ומסירה, כי שם נמצא הפער שבין כותרות לבין דירות אמיתיות בשוק.

שר הבינוי והשיכון חיים כץ אומר כי "ההתחדשות העירונית היא כלי מרכזי להגדלת היצע הדיור ולשיפור איכות החיים של התושבים. אנו פועלים להצבת יעדים ברורים, הסרת חסמים ותמרוץ רשויות. בשנת 2025 עברנו את היעד שנקבעו בתכנון, והכפלנו את מספר יחידות הדיור שאושרו בתכניות להתחדשות עירונית ברחבי הארץ. בנוסף, הקצינו למעלה מרבע מיליארד שקלים לרשויות מקומיות שהתחייבו להאיץ היתרי בנייה ולקדם מימוש פרויקטים בפועל".

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון ומ"מ מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אומר כי "שוק ההתחדשות העירונית צלח שנה מורכבת מאוד, כאשר חרף אתגרי התקופה נשמרו היקפי פעילות ותכנון משמעותיים בתחום. גם השנה שומרת ההתחדשות העירונית על משקל מרכזי בכלל התחלות הבנייה בישראל, בסדר גודל של כשליש מהשוק, ומשקפת מגמה יציבה של התבססות התחום כאחד ממנועי ההיצע המרכזיים במרכזי הערים ובשכונות הוותיקות. אם בעבר התפיסה הרווחת בקרב השוק בכלל והיזמים בפרט הייתה שמשאב הקרקע הוא המשאב החשוב ביותר, כיום ברור כי קיימים בקנה מאות פרויקטים בהתחדשות עירונית שיכולים לצאת לפועל בטווח המיידי.