בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות

ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם"  אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.  

כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר. 

ירידות מחירים במרכז 

הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.

בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%.  הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.

• "ביטול הריסת הבניין תגרום להזנחה, לא לשימור"
• רוב לפינוי בינוי בי-ם: בעלי דירות יקבלו עוד 2 חדרים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר.  העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות. 

וכך נוצר צוואר בקבוק אצל העירייה בשנה-שנתיים האחרונות ובמקביל החלו המחירים לרדת, והיזמים רוצים לצאת מהעסקאות. גם הבנקים לוחצים ומשנים את ההסכם באופן לגיטימי כמובן - הם יוצאים לדרך עם מימון רק תחת תנאים מסוימים של רווח ורווחיות  הם לוקחים מרווח ביטחון משמעותי אבל כשהמחירים יורדים - המרווח נעלם. 

חברות ההתחדשות מחפשות מימון אחר, אבל הוא יקר מאוד וגורם בעצם לשחיקה נוספת ברווחיות. מעגל קסמים שיתאזן לבסוף השאלה מהם מחירי הדירות באיזון, ומה התמורות שיקבלו הדיירים. 

• שוכרים דירה ורוצים לצאת באמצע החוזה? זה אפשרי, הנה התנאים
• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

 בעוד שברמות מחירים גבוהות אלה עדיין יכולים לייצר רווח נאה, בשוק הנוכחי, שבו התמחור התחיל לספוג לחץ, הסיכוי לרווחיות משמעותית הצטמצם. היזמים רואים היום שחריגות בעלויות – אפילו קלות יחסית – יכולות למחוק את שולי הרווח הצפויים מראש.

הבנקים, שהיו בעבר מוכנים לממן פרויקטים בגלוי של תשואה גבולית, היום נוטים לסרב לממן פרויקטים עם תשואה צפויה נמוכה או עם אי־ודאות גבוהה. דחייה או דרישה לפתיחת הון נוסף בפרויקטים רבים מהווה אתגר כפול ליזמים, ומחייב אותם למצוא פתרונות במקום מימון בנקאי מסורתי.

עסקאות רכישת פרויקטים של התחדות ותמ"א

אחת העסקאות הבולטות למכירת פעילות של התחדשות, נרשמה בחודש עבר - קבוצת עמרם אברהם רכשה כ־50% מחברת סינקו התחדשות עירונית תמורת כ־3 מיליון שקל בלבד. לצד המחיר הנמוך יחסית, התחייבה עמרם אברהם להעמיד לסינקו הלוואות בעלים בהיקף מצטבר של עשרות מיליוני שקלים, כולל הלוואה ראשונה של כ־7 מיליון שקל ללא ריבית, והלוואות נוספות שעשויות להגיע עד כ־15 מיליון שקל.

סינקו מחזיקה בצבר של כ־17 פרויקטים של התחדשות עירונית, הכוללים כ־920 דירות לפינוי וכ־2,940 דירות חדשות, בפריסה רחבה הכוללת בין היתר את תל אביב, רחובות, קריית ים וערים נוספות. עם זאת, מרבית הפרויקטים נמצאים בשלבים מוקדמים יחסית – חלקם עם שיעורי חתימות של כ־60% בלבד וללא היתרי בנייה. המשמעות ברורה: הפוטנציאל קיים, אך הדרך למימוש ארוכה ויקרה, ודורשת גב פיננסי משמעותי – כזה שלחברה קטנה כבר לא היה.

בסט: ניסיון לממש צבר פרויקטים בלב תל אביב - דוגמה נוספת ללחץ בענף היא בסט התחדשות עירונית, שהעמידה למכירה כ־18 פרויקטים בתל אביב, תמורת סכום כולל של כ־25 מיליון שקל. הפרויקטים, המוחזקים בשותפות עם גוף פרטי (IG4) כוללים כ־500 דירות, מתוכן כ־200 דירות לשיווק.

רוב הפרויקטים מרוכזים ברבעים 3 ו־4 בתל אביב - אזורים שבהם חלה בשנה האחרונה הצפה בהיצע של דירות חדשות, לצד קושי גובר במכירות במחירים שנחשבו מובנים מאליהם לפני שנתיים־שלוש. לחלק מהפרויקטים כבר ניתנו היתרי בנייה, בעוד אחרים עדיין מצויים בשלבי תכנון או החתמות, עם שיעורי חתימות שנעים בין כ־50% ל־100%. הניסיון למכור חבילה של פרויקטים מעיד על רצון לצמצם חשיפה ולהעביר סיכון לגורם חזק יותר.

מהדרין, אלייד ופרופדו: אוספות נכסים

מול אלו שחייבים לממש, יש גם שחקנים שמנצלים את המצב כדי להתרחב: מהדרין, שבשליטת קבוצת דלק, רכשה 51% מחברת פי הנדסה ובנייה תמורת כ־27 מיליון שקל. החברה פועלת בתחום הבנייה למגורים וההתחדשות העירונית, בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ. אלייד השלימה את רכישת חלקו של עמיר שאלתיאל בחברת מטרופוליס, מהלך שמחזק את מעמדה כאחת החברות הגדולות והמבוססות בהתחדשות עירונית, עם יכולת מימון ותפעול רחבה. פרופדו, חברה ציבורית המתמחה במיזוגים ורכישות בתחום ההתחדשות העירונית, שילמה כ־15.5 מיליון שקל עבור 50% מחברת מידר. בתוך כשנתיים צברה פרופדו צבר של קרוב ל-60 פרויקטים, הכוללים מעל 3,200 יחידות דיור, תוך שימוש במודל של רכישת חברות ופרויקטים קיימים כקיצור דרך לצמיחה.