המבחן של שכונת הפועלים השקטה במזרח ת"א

יד אליהו היא אחת השכונות המעניינות בתל אביב - דווקא בגלל הפער בין התדמית הישנה שלה לבין המחירים הנוכחיים. במשך שנים היא נתפשה כשכונת פועלים שקטה במזרח העיר, עם שיכונים ותיקים, שטחים פתוחים ואווירה קהילתית. בשנים האחרונות נכנסו אליה זוגות צעירים, משפחות ומשקיעים שחיפשו אלטרנטיבה למרכז תל אביב - אך הנתונים מראים שהפער הזה כבר הצטמצם מאוד. 

מחיר דירת שלושה חדרים חדשה עומד כיום על כ-3.3 מיליון שקל, ויד שנייה על כ-2.9 מיליון שקל. דירת ארבעה חדרים חדשה מגיעה לכ-3.8 מיליון שקל. השכירות לדירת שלושה חדרים עומדת על כ-8,000 שקל בחודש, ולדירת ארבעה חדרים על כ-8,500 שקל. התשואה השנתית ברוטו למשקיעים על דירה ממוצעת עומדת על כ-2.7% - לפני הוצאות, מסים, תקופות ריקות ושיפוצים.

הכיוון הכללי כיום הוא לא של שוק חם אלא של התמתנות. דוגמה ממחישה היא דירת ארבעה חדרים ברחוב סר ג'ון מונש, בשטח של 80 מ"ר, שנמכרה תמורת 2.4 מיליון שקל - לאחר שמחיר השיווק הראשוני עמד על 2.69 מיליון שקל, ירד ל-2.55 מיליון שקל ובסוף העסקה נסגרה נמוך יותר. ירידה של כ-290 אלף שקל ממחיר הפתיחה ממחישה את מה שקורה כיום ביד אליהו: דירות טובות עדיין נמכרות, אך לא בכל מחיר.

שוק בשני מסלולים

לפני כעשור עלתה דירה ממוצעת ביד אליהו כ-1.1 מיליון שקל - המחיר כמעט שילש את עצמו. הירידות האחרונות אינן מחזירות את השכונה לרמות מחיר ישנות, אלא מתקנות חלק מהתנפחות שנוצרה בשנות השוק החזקות. להרחבה: יד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים מחירי הדירות?

מה שמייחד את יד אליהו לעומת שכונות אחרות בדרום-מזרח תל אביב הוא השילוב בין מיקום, מרחב ותוכניות התחדשות. השכונה קרובה לנתיבי איילון, לדרך יגאל אלון ולאזורי תעסוקה. היכל מנורה מבטחים - שמארח את מכבי תל אביב בכדורסל ואירועים בינלאומיים - מהווה עוגן תרבותי וכלכלי. יש בשכונה גינות, רחובות שקטים ותחושה פחות צפופה ממרכז העיר. מצד שני, חלק גדול ממנה עדיין מורכב מבניינים ותשתיות ישנים, והפער בין המתחמים החדשים לשיכונים הוותיקים בולט.

כתוצאה מכך השוק מתפצל לשני מסלולים ברורים: דירות בפרויקטים חדשים שנמכרות במחירים גבוהים ועם ביקוש יציב, ודירות בשיכונים הישנים שבהן המוכר חייב להיות גמיש כדי לסגור עסקה.

40 פרויקטים פעילים - ומחיר בדמות אי-ודאות

תנופת ההתחדשות העירונית היא הסיפור הגדול של השכונה, אך גם מקור לסיכון. השכונה נמצאת בעיצומם של למעלה מ-40 פרויקטים פעילים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. ברחוב יצחק שדה מקודמת תוכנית שבמסגרתה ייהרסו 72 דירות בחמישה מבני רכבת ישנים, ובמקומן ייבנו 215 דירות בארבעה בניינים של עד עשר קומות, לצד כ-1,000 מ"ר למסחר. בפרויקט גליפוליס מתוכננת הריסה של 25 דירות ובנייה של 69 דירות חדשות בעסקה שהיקפה נאמד בכ-285 מיליון שקל. בפרויקט נוסף ברחוב יד לבנים תבנה אביב מליסרון 150 דירות חדשות לאחר פינוי 54 דירות ישנות. אלה נתונים שמראים את הפוטנציאל, אך גם את תקופת המעבר הארוכה: יותר אתרי בנייה, עומסים, אי-ודאות ותלות בלוחות זמנים. להרחבה: יד אליהו: "הצפון" של דרום תל אביב - האם קיימת הזדמנות בשכונה?

גם התחבורה העתידית מוסיפה עניין, אך אינה מצדיקה תשלום מיידי של פרמיה גבוהה. הקו הירוק של הרכבת הקלה אמור לשפר את הנגישות באזור - אך לא כל חלקי השכונה ייהנו באותה מידה מהקרבה לתחנות, ובשלב הנוכחי מדובר יותר בהבטחה עתידית מאשר בשינוי שמורגש בפועל. רוכש שקונה היום במחיר גבוה מתוך ציפייה להשבחה תחבורתית צריך להביא בחשבון שהשיפור עשוי לקחת שנים.

בשורה התחתונה, יד אליהו נשארת שכונה יציבה יחסית בתוך דרום-מזרח תל אביב, אך היא כבר לא הסוד הזול של העיר. המחירים גבוהים, התשואה למשקיעים אינה חריגה, והקונים ממהרים הרבה פחות לסגור עסקה. מי שמחפש כיום דירה בשכונה צריך להתמקד בעסקות שבהן המחיר כבר משקף את ההתמתנות בשוק, ולא בתמחור שמבוסס על האופוריה של 2021-2022. היתרון של יד אליהו כיום נמצא פחות במחירי מציאה ויותר ביכולת לזהות מוכר לחוץ, דירה עם פוטנציאל אמיתי, ומחיר למ"ר שלא מתעלם מהמציאות החדשה.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב יד לבנים; ארבעה חדרים; קומה רביעית; 102 מ"ר; 4.2 מיליון שקל (כ-41,200 שקל למ"ר)

רחוב נגבה; ארבעה חדרים; קומה שישית; 109 מ"ר; 3.65 מיליון שקל (כ-33,500 שקל למ"ר)

רחוב לוחמי גליפולי; ארבעה חדרים; קומה שביעית; 116 מ"ר; 4.9 מיליון שקל (כ-42,200 שקל למ"ר)

רחוב הגיבור האלמוני; שניים וחצי חדרים; קומה רביעית; 57 מ"ר; 2.2 מיליון שקל (כ-38,600 שקל למ"ר)

רחוב יגאל אלון; שני חדרים; קומה ראשונה; 46 מ"ר; 1.64 מיליון שקל (כ-35,600 שקל למ"ר)