יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. בעיקר דרך התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר. 

מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה סכום גדול יותר.

רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל

רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון. 

• הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".

דירת 3 חדרים נעה כיום סביב 3.2-3.5 מיליון שקל. דירות 4 חדרים, בעיקר בפרויקטים חדשים, מגיעות ל־3.6-4 ובמקרים מסוימים גם למעלה מזה. דירות 5 חדרים נעות סביב 4-4.5 מיליון שקל, ויש גם דירות גדולות יותר ופנטהאוזים שנמכרים מעל לכך. אלו מחירים שבמקרים מסוימים מתקרבים לרמות שהיו שמורות בעבר לשכונות כמו ביצרון או נחלת יצחק, מה שהוביל חלק מהקונים לשאול האם הפער נשמר, או שהמחירים צמצמו את הפער מהר מדי.

בעבר יד אליהו הייתה מזוהה עם אוכלוסייה ותיקה ומעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר, כיום חלק גדול מהרוכשים הם זוגות צעירים שמגיעים מצפון העיר וממרכז תל אביב. הם רואים ביד אליהו אלטרנטיבה שעדיין מציעה נגישות גבוהה יחסית למקומות בילוי, עבודה ושירותים של העיר - אך במחיר נמוך יותר. לצד זאת, יש גם ירידה חדה בביקושים בשנה-שנתיים האחרונות. עליית הריבית וההתייקרות של המשכנתאות פגעו במיוחד בזוגות צעירים, שעליהם נשען חלק גדול מהביקושים בשכונה.

• המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
• תושבי ירושלים יקבלו החזר ארנונה של אלפי שקלים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...

קשה להתעלם מהקפיצה הגדולה שעברה על השכונה בעשור האחרון. לפני עשור נמכרו כאן דירות 3 חדרים במחירים נמוכים מ-1 מיליון שקל. השכונה נמצאת בין השכונות כפר שלם, התקווה וביצרון. כיום, העסקאות האחרונות: דירת 4 חדרים ברחוב לגוארדיה נמכרה ב-2.73 מיליון שקל; דירת 4 חדרים חדשה בשדרות החיל עם חניה, מחסן ומרפסת נמכרה ב־3.75 מיליון שקל; ודירת 3 חדרים בבניין בן 50 שנה ברחוב הגיבור האלמוני נמכרה ב־2.75 מיליון שקל.

ומה לגבי השכירות?

לשכור דירת 3 חדרים יעלה לכם סביב 6,000 שקל, דירת 4 חדרים סביב 7,200 שקל, ודירות 5 חדרים סביב 7,900-8,000 שקל. גם כאן רואים ביקוש מצד משפחות צעירות, בעיקר בשל מוסדות החינוך, הקרבה לתחבורה והתחושה שהאזור “נפתח” יותר מאשר בעבר.

השאלה הגדולה שמרחפת מעל השכונה היא האם יש כאן עדיין הזדמנויות. המחירים עלו משמעותית, פערי התשואה ירדו, וקשה למצוא עסקאות מתחת לרף של 3 מיליון שקל, אבל יד אליהו ממוקמת מצוין והמחירים בה יהיו צמודים כנראה למחירים בתל אביב בכלל. כלומר, אחרי שהיתה במחירים מאוד נמוכים ביחס למרכז וצפון ת"א היא זינקה הרבה יותר מהאזורים האלו וכעת נראה שהיא תעלה ותרד בהתאם למגמה העירונית. מעבר לכך, יד אליהו משביחה בזכות ההתחדשות העירונית, האוכלוסייה המתחדשת והנראות בשטח שמשתנה.

עסקאות אחרונות

לאחרונה נמכרה דירה ברחוב לוחמי גליפולי 56, בסכום של 4.86 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-110 מ״ר שנמצאת בקומה השישית.

לאחרונה נמכרה דירה ברחוב לה גווארדייה 49, בסכום של 2.93 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-67 מ״ר שנמצאת בקומה השלישית.

לאחרונה נמכרה דירה ברחוב נגבה 21, בסכום של 3 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-57 מ״ר שנמצאת בקומה הראשונה.

לאחרונה נמכרה דירה ברחוב עמק איילון 15, בסכום של 3.6 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-48 מ״ר שנמצאת בקומה השלישית.

לאחרונה נמכרה דירה ברחוב פרזון 5, בסכום של 4.906 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-110 מ״ר שנמצאת בקומה הרביעית.