מחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?

יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר. 

מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.

רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל

רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון. 

• 3 דירות בבאר שבע = דירה אחת בראשון לציון; וכמה עולה דירת 4 חדרים בנתניה?
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת נפלו ב-20%; ולמה זה היה ידוע מראש?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".

דירת 3 חדרים נעה כיום סביב 3.2-3.5 מיליון שקל. דירות 4 חדרים, בעיקר בפרויקטים חדשים, מגיעות ל־3.6-4 ובמקרים מסוימים גם למעלה מזה. דירות 5 חדרים נעות סביב 4-4.5 מיליון שקל, ויש גם דירות גדולות יותר ופנטהאוזים שנמכרים מעל לכך. אלו מחירים שבמקרים מסוימים מתקרבים לרמות שהיו שמורות בעבר לשכונות כמו ביצרון או נחלת יצחק, מה שהוביל חלק מהקונים לשאול האם הפער נשמר, או שהמחירים צמצמו את הפער מהר מדי.

בעבר יד אליהו הייתה מזוהה עם אוכלוסייה ותיקה ומעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר, כיום חלק גדול מהרוכשים הם זוגות צעירים שמגיעים מצפון העיר וממרכז תל אביב. הם רואים ביד אליהו אלטרנטיבה שעדיין מציעה נגישות גבוהה יחסית למקומות בילוי, עבודה ושירותים של העיר - אך במחיר נמוך יותר. לצד זאת, יש גם ירידה חדה בביקושים בשנה-שנתיים האחרונות. עליית הריבית וההתייקרות של המשכנתאות פגעו במיוחד בזוגות צעירים, שעליהם נשען חלק גדול מהביקושים בשכונה.

• הושלם השלב הראשון בפינוי מחנה "מטווח 24״ בראשון לציון
• התחדשות על הנייר ומחסור בשטח: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסכמת את 2025
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת נפלו ב-20%; ולמה זה היה ידוע...

קשה להתעלם מהקפיצה הגדולה שעברה על השכונה בעשור האחרון. לפני עשור נמכרו כאן דירות 3 חדרים במחירים נמוכים מ-1 מיליון שקל. השכונה נמצאת בין השכונות כפר שלם, התקווה וביצרון. כיום, העסקאות האחרונות: דירת 4 חדרים ברחוב לגוארדיה נמכרה ב-2.73 מיליון שקל; דירת 4 חדרים חדשה בשדרות החיל עם חניה, מחסן ומרפסת נמכרה ב־3.75 מיליון שקל; ודירת 3 חדרים בבניין בן 50 שנה ברחוב הגיבור האלמוני נמכרה ב־2.75 מיליון שקל.

ומה לגבי השכירות?

לשכור דירת 3 חדרים יעלה לכם סביב 6,000 שקל, דירת 4 חדרים סביב 7,200 שקל, ודירות 5 חדרים סביב 7,900-8,000 שקל. גם כאן רואים ביקוש מצד משפחות צעירות, בעיקר בשל מוסדות החינוך, הקרבה לתחבורה והתחושה שהאזור “נפתח” יותר מאשר בעבר.

השאלה הגדולה שמרחפת מעל השכונה היא האם יש כאן עדיין הזדמנויות. המחירים עלו משמעותית, פערי התשואה ירדו, וקשה למצוא עסקאות מתחת לרף של 3 מיליון שקל, אבל יד אליהו ממוקמת מצוין והמחירים בה יהיו צמודים כנראה למחירים בתל אביב בכלל. כלומר, אחרי שהיתה במחירים מאוד נמוכים ביחס למרכז וצפון ת"א היא זינקה הרבה יותר מהאזורים האלו וכעת נראה שהיא תעלה ותרד בהתאם למגמה העירונית. מעבר לכך, יד אליהו משביחה בזכות ההתחדשות העירונית, האוכלוסייה המתחדשת והנראות בשטח שמשתנה.

עסקאות אחרונות

לאחרונה נמכרה דירה ברחוב לוחמי גליפולי 56, בסכום של 4.86 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-110 מ״ר שנמצאת בקומה השישית.

לאחרונה נמכרה דירה ברחוב לה גווארדייה 49, בסכום של 2.93 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-67 מ״ר שנמצאת בקומה השלישית.

לאחרונה נמכרה דירה ברחוב נגבה 21, בסכום של 3 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-57 מ״ר שנמצאת בקומה הראשונה.

לאחרונה נמכרה דירה ברחוב עמק איילון 15, בסכום של 3.6 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-48 מ״ר שנמצאת בקומה השלישית.

לאחרונה נמכרה דירה ברחוב פרזון 5, בסכום של 4.906 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-110 מ״ר שנמצאת בקומה הרביעית.

10 דברים שכדאי לדעת על שכונת יד אליהו

1. שכונה בתנופה מואצת
   יד אליהו הפכה בעשור האחרון מאזור של שיכונים ותיקים לשכונה מבוקשת שעוברת תהליכי שינוי עמוקים. הביקוש לדירות גובר, המחירים מטפסים, והתחושה הכללית היא של איזון בין עירוניות אינטנסיבית לאופי קהילתי ומקומי. השילוב בין מיקום, תחבורה, מרחבים ירוקים והתחדשות הופך אותה לאחת השכונות המשפיעות בתל אביב של העתיד.

2. שכונה עם שורשים היסטוריים
   שכונת יד אליהו הוקמה בשנות ה-30 של המאה הקודמת כחלק מהתרחבות מזרחה של תל אביב, והייתה מהראשונות בעיר שתוכננו מראש כמרחב מגורים. בשנים הראשונות שלה שימשה בין היתר כשיכון לחיילים משוחררים ופקידי ממשל. לאורך השנים הפכה למעוז עירוני שקט המשלב בין עבר היסטורי וניחוח של קהילה ותיקה לבין תהליכי שינוי מואצים.
   

3. שילוב בין ישן לחדש
   השכונה מתאפיינת בשכבת בניינים נמוכים משנות ה-50 וה-60 לצד מגדלים חדשים שצומחים בעיקר לאורך רחוב לה גוארדיה. במרקם הזה חיים יחד תושבים ותיקים, זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים. התוצאה היא סביבה מגוונת מבחינה גילאית, חברתית וכלכלית.

4. כ-23 אלף תושבים חיים בשכונה
   על פי נתוני העירייה, מתגוררים ביד אליהו כ-23,000 תושבים. בשנים האחרונות נרשמה עלייה מתונה באוכלוסייה, בעיקר בזכות כניסת משפחות צעירות. הצפי הוא לעלייה נוספת עם השלמת פרויקטים חדשים והתחדשות מבני השיכון הוותיקים.

5. כ-8,500 יחידות דיור קיימות
   בשכונה קיימות כיום כ-8,500 דירות, רבות מהן במבני רכבת ישנים עם דירות 3 חדרים בשטח של כ-65 מ"ר. עם זאת, עשרות פרויקטים חדשים נמצאים בשלבי תכנון, אישור ובנייה, חלקם מוסיפים מאות יחידות דיור חדשות, לרבות מגדלים בני 20 קומות ויותר.

6. היכל מנורה מבטחים, מוקד קהילתי ולא רק ספורטיבי
   היכל מנורה מבטחים (לשעבר היכל יד אליהו) הוא מבנה אייקוני שמארח את מכבי תל אביב בכדורסל, הופעות בינלאומיות, תחרויות ספורט ואירועים עירוניים. מעבר לפעילות הספורטיבית, מדובר גם בעוגן תרבותי וכלכלי חשוב לתושבים ולעסקים בסביבה.

7. התחדשות עירונית נרחבת
   השכונה נמצאת בעיצומם של למעלה מ-40 פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. רחובות כמו לה גוארדיה, יצחק שדה, האצ"ל וחניתה חווים שינויים דרמטיים. יזמים מדווחים על ביקוש גבוה, והרשות העירונית מקדמת תוכניות כוללניות שמטרתן לשמור על איזון בין צפיפות לבין איכות חיים.

8. תחבורה ציבורית נגישה ומגוונת
   השכונה נהנית מנגישות גבוהה - גם באמצעות קווי אוטובוס פנימיים וחוצי עיר, גם בזכות סמיכות לנתיבי איילון, וגם לאור הקרבה המתפתחת לתחנות הקו האדום והסגול של הרכבת הקלה. בעתיד, צפויה תנועת הרכבת הקלה לשנות את דפוסי התחבורה והמגורים באזור.

9. שירותי חינוך איכותיים
   יד אליהו כוללת מספר בתי ספר יסודיים, חטיבות ביניים וגני ילדים ציבוריים ופרטיים. בין בתי הספר הבולטים ניתן לציין את בית ספר יד מרדכי ובית ספר יסודי בן גוריון. בנוסף פועלים בעיר מתנ"סים ובתי תרבות המציעים פעילויות לילדים ובני נוער לאורך כל השנה.

10. שטחים פתוחים ופארקים
    לצד הפיתוח המואץ, השכונה מציעה שפע של שטחים ירוקים, כולל פארק מזרח תל אביב, גינות קהילתיות ושבילי הליכה. תושבים רבים מדגישים את איכות החיים שמקנה הקרבה לשטחי נופש עירוניים גם בלי לוותר על קרבה למרכז.