יד אליהו: "הצפון" של דרום תל אביב; האם קיימת הזדמנות בשכונה?

שכונת יד אליהו בתל אביב כבר מזמן לא נחשבת רק לעוד שכונה בדרום-מזרח העיר. בעשור האחרון היא נחשבת לאחד האזורים היציבים מבחינת מחירי הדירות בתל אביב. בין פארקים רחבים, מערכת חינוך יחסית טובה ומרחק של פחות מרבע שעה ממרכז העיר, אפשר לומר שיש בשכונה איכות חיים עירונית וקהילה יציבה של משפחות וזוגות צעירים שנמאס להם מרמות המחירים הגבוהות שבמרכז העיר: "אם יש משהו ברור שאני יכול להגיד על יד אליהו, זה שהיא תמיד מתנהלת רגיל", אומר עידן ישר, מתווך נדל"ן ותושב האזור, ומוסיף: "גם בתקופת הקורונה, גם אחרי השביעי לאוקטובר - היא לא נכנסה לקיפאון".

"אלא להפך, בשנה שעברה השכונה הייתה במקום הראשון בעיר תל אביב מבחינת כמות עסקאות, והשנה, במקום השני. זה מדהים בתקופה כזו". לדבריו, המהפך של יד אליהו התרחש מתחת לרדאר. "פעם זו הייתה שכונה של מעמד פועלים, אנשים שחוזרים הביתה בארבע וחמש. אבל היום אתה רואה פה הייטקיסטים, עורכי דין, רופאים, צעירים ברמה סוציו אקונומית גבוהה. והם לא רק עוברים לגור פה ועוזבים. אלא נשארים, אוהבים את השכונה, מביאים חברים ומשפחה".

אחד היתרונות המרכזיים של השכונה הוא המיקום: מרחק קצר מאוד ממרכז העיר, בלי לשלם את המחיר המלא של צפיפות כמו במרכז העיר והקירבה יחסית לשם. אבל ברחובות המרכזיים בשכונה: יש שקט, מרחב, ירוק, ואין בעיה של חניה בדרך כלל. 

למרות ירידות המחירים בשכונות הסמוכות, כפי שכתבנו על שכונת כפר שלם - נראה שביד אליהו המחירים משקפים שוק יציב במידה מסוימת בתקופה האחרונה: דירות 3 חדרים ישנות נמכרות בטווח של 2.5-2.8 מיליון שקל, ודירות 3 חדרים חדשות עולות בין 3 ל-3.3 מיליון שקל.

דירות 4 חדרים חדשות נמכרות בטווח של 3.6-3.7 מיליון שקל .עם זאת, הירידה לאחרונה בעסקאות לא פסחה על השכונה וזה בא לידי ביטוי בכך שהקונים בשוק הדירות לא יקפצו על דירות במחירים מופקעים אלא יחכו יותר וישקלו בכובד ראש כל עסקה. ועוד דבר חשוב לגבי זה, מציין ישר: "היום עסקאות נסגרות רק כשיש מחיר ריאלי. מי שדורש מחיר של שנת 2022, פשוט לא ימכור. אבל מי שמכוון למחיר שוק, מוכר".
 

לא הכל נוצץ

עם זאת, חשוב לומר את הדברים בזהירות: לא מדובר בשכונה חדשה או מבוקשת במיוחד בעיני כל רוכש. על אף תנופת ההתחדשות העירונית, חלק גדול מהשכונה עדיין נראה ומרגיש כמו יד אליהו של פעם. עם בניינים ישנים, תשתיות מיושנות וסביבה עירונית לא אחידה. אתרי בנייה פזורים ברחבי השכונה יוצרים תחושת מעבר מתמשכת, והפער בין מתחמים חדשים לשיכונים וותיקים בולט לעין.

גם מבחינה חברתית ותכנונית, לא הכול פשוט. תהליכי פינוי בינוי לוקחים זמן, ולצד פרויקטים שכבר יצאו לדרך, יש גם לא מעט מיזמים שנמצאים בחיתולים וברמה תכנונית לא גבוהה או שפשוט מתקדמים באיטיות. המשמעות בפועל היא שרבים מהרוכשים שמגיעים לשכונה היום קונים דירה מתוך תקווה להשבחה עתידית. אבל לא בהכרח מקבלים כיום את המוצר הסופי. אלא יותר מוצר בינוני שחשוב לציין - לא זול בכלל.

בנוסף, רואים שבשכונה קורה ההליך שקורה בכל אזור עם ריבוי של פרויקטי התחדשות עירונית. הבניינים אכן הופכים להרבה יותר אטרקטיביים גם לדיירים וגם למשקיעים, אבל התשתיות לרוב נשארות אותו הדבר, למרות שהאוכלסייה גדלה פי כמה וכמה. וזה גורם לעומס על תשתיות שיוצרות הרבה עומסי תנועה, ובעיות נוספות שיקח זמן מסוים להתמודד מולם.

ומה לגבי עתיד התחבורה בשכונה?

קו הרכבת הקלה, ובעיקר הקו הירוק - נחשב בעיני רבים לאחד הגורמים המרכזיים שצפויים להשפיע על שוק הדירות ביד אליהו בשנים הקרובות. הקו, שיחבר בין מערב ראשון לציון להרצליה דרך מרכז תל אביב, עובר בחלקו הדרום-מזרחי של העיר, וכולל תחנות שקרובות לשוליים של השכונה.

מבחינת מפת התחבורה, מדובר בפיתוח שצפוי לשפר את הנגישות ולצמצם את התלות ברכב פרטי, אך בשלב זה מדובר בהבטחה עתידית יותר מאשר בשורה של ממש. לא כל חלקי יד אליהו יהנו מהקרבה לתחנות הרכבת. התחנות המרכזיות שמתוכננות בציר לה גווארדיה או באזור דרך ההגנה מרוחקות מחלקה הצפוני של השכונה, ולא צפויות לשרת את כלל התושבים ביום-יום.

גם השינויים התחבורתיים ברחובות המשיקים לקו, שכוללים עבודות תשתית ממושכות, חסימות דרכים וירידה באיכות החיים לתקופות מסוימות. מורגשים כבר עכשיו, ומייצרים תחושת עומס מקומית, שלעתים גם מרתיעה רוכשים פוטנציאליים. בנוסף, יש לזכור שהקו הירוק טרם הושלם, והמועד המדויק להפעלה מלאה עדיין אינו סופי.

המשמעות היא שמי שרוכש כיום דירה ביד אליהו מתוך ציפייה לשיפור תחבורתי מיידי, צריך לקחת בחשבון שהשינוי עוד רחוק מלהיות מורגש בפועל. רק לאחר פתיחת הקו, ניתן יהיה לבחון עד כמה הוא באמת שינה את חוויית המגורים והביקוש לדירות בשכונה.

עסקאות אחרונות ביד אליהו

ברחובן פרזון 21, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.76 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-95 מ"ר + כ-12 מ"ר מרפסת שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב וינגייט 2, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.2 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-72 מ"ר + כ-12 מ"ר מרפסת שנמצאת בקומה התשיעית מתוך 32 קומות.

• אפילו בלמ"ס כבר רואים: מחירי הדירות יורדים - גם בתל אביב
• דירות ליד הקריה בת"א - האם המלחמה תגרום לירידת מחירים?

ברחוב הגיבור האלמוני 46, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.73 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-82 מ"ר עם חניה משותפת ומחסן שנמצאת בקומה השלישית מתוך 7 קומות. 

ברחוב לוחמי גליפולי 55, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.5 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-117 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב לה גווארדיה 66, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.86 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-115 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית.

ברחוב לה גווארדיה 66, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.312 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-103 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב יגור 8, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.66 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-92 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב לוחמי גליפולי 58, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.554 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-84 מ"ר שנמצאת בקומה חמישית.