העיר הצפונית שנהפכת ליעד מבוקש - גם למשקיעים

שוק הדירות בנהריה נמצא בתקופה מעניינת במיוחד. מצד אחד, העיר הושפעה בשנים האחרונות מהמצב הביטחוני בצפון, והמחירים בה לא זינקו כמו באזורים אחרים בארץ. מצד שני, בשטח מקודמות תוכניות בנייה בהיקפים גדולים, חלקן בשכונות חדשות וחלקן בלב העיר הוותיקה, כולל אזורים קרובים לים, לטיילת ולתחנת הרכבת.

מחיר דירה ממוצעת לקנייה בנהריה הוא כ-1.745 מיליון שקל, ושכר הדירה הממוצע בעיר הוא כ-4,500 שקל בחודש. המשמעות הפשוטה למשקיע היא תשואה שנתית גולמית של כ-3.1% על בסיס המחירים האלה - לא מדובר בתשואה חריגה, אבל כזו שנראית סבירה ביחס לעיר חוף שבה המחירים עדיין נמוכים יחסית לערי המרכז. היצע הדירות למכירה בעיר כיום כולל כ-280 דירות למכירה בעיר - נתון שמראה שיש היצע פעיל ולא שוק קפוא לגמרי.

העסקות האחרונות מלמדות על פערים גדולים בין אזורים, סוגי בנייה ושנת בנייה. כך למשל, דירת שלושה חדרים במגדלי הנשיא נמכרה ב-985 אלף שקל, לפי כ-12.8 אלף שקל למ"ר; דירת ארבעה חדרים בפרויקט UNIK S נמכרה ב-1.67 מיליון שקל, לפי כ-15.2 אלף שקל למ"ר; ודירת חמישה חדרים בגלי ים נהריה נמכרה תמורת 1.88 מיליון שקל, לפי כ-17.4 אלף שקל למ"ר. כלומר נהריה כבר אינה שוק אחיד: יש בה דירות ותיקות במחירים של סביב 14-12 אלף שקל למ"ר, ודירות חדשות או מבוקשות יותר שמתקרבות ואף עוברות את הרף של 17 אלף שקל למ"ר.

בעבר כתבנו על כך שבשכונת טרומפלדור, שסמוכה לשכונת סער החדשה, נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של 100 מ"ר ב-1.75 מיליון שקל, לפי מחיר של 17.5 אלף שקל למ"ר. דירת חמישה חדרים של 112 מ"ר נמכרה ב-2.28 מיליון שקל, לפי כ-20.4 אלף שקל למ"ר, ודירת שלושה חדרים של 105 מ"ר נמכרה תמורת 1.65 מיליון שקל, לפי מחיר של כ-15.7 אלף שקל למ"ר. אלה כבר מחירים שמזכירים שבחלקים מסוימים בעיר, בעיקר סביב אזורי פיתוח והתחדשות, נהריה מתומחרת אחרת ממה שרבים עדיין חושבים עליה.

• נהריה בין חזית לבנייה: פרויקט חדש ליד הים יוצא לדרך בצל המצב בצפון
• מתיחת פנים לנהריה: אושרה מסגרת להוספת כ-30,000 יחידות דיור
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הייחוד של נהריה הוא השילוב בין מחיר יחסית נגיש, קרבה לים, תחנת רכבת, מרכז עיר ותוכניות פיתוח גדולות מאוד. התוכנית המשמעותית ביותר שאושרה לעיר מאפשרת תוספת של כ-30 אלף יחידות דיור בטווח הארוך, לצד חיזוק ומיגון של מבנים ישנים, פינוי-בינוי ושדרוג תשתיות. לפחות 20% מהדירות החדשות אמורות להיות קטנות, כדי לתת מענה לזוגות צעירים ומשקי בית קטנים.

במקביל, שכונת סער במזרח העיר נהפכת לאחד ממוקדי הבנייה המרכזיים. לפי הפרסומים, מדובר בשכונה בהיקף של כ-1,786 דירות, עם בנייה גבוהה, בנייה מרקמית וצמודי קרקע. מכרזים בשכונה משכו ביקוש גבוה מצד יזמים, למרות המלחמה והמצב בצפון, ובאחד המכרזים שווקו קרקעות ל-516 דירות.

לרוכשים זכאים יש בעיר גם חלון כניסה במחירים נמוכים בהרבה ממחירי השוק. כתבנו על כך שבמסלול מחיר מטרה בנהריה, דירה בשטח של 85 מ"ר צפויה לעלות החל מכ-701 אלף שקל, דירה של 100 מ"ר תעלה כ-911 אלף שקל ודירה בשטח של 120 מ"ר תימכר תמורת כ-1.19 מיליון שקל - הנחה ממוצעת של כ-600 אלף שקל לעומת מחירי השוק באזור. לפי אותו פרסום, המחיר למ"ר במסלול הזה מתחיל בכ-8,250 שקל ומגיע לכמעט 10,000 שקל למ"ר, כלומר פער גדול לעומת עסקות שנעשות בשוק החופשי בעיר.

• רמה"ש נגד תוכנית הענק בגלילות: דורשת לקצץ אלפי יח"ד
• הקרקע מזוהמת והמדינה מסרבת לשלם - מה יקרה בשדה דב?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מצוקת הקבלנים - הנחות של כ-10% על דירות; המקרה של...

ההתחדשות העירונית מוסיפה עוד שכבה לסיפור. בלב נהריה, במרחק הליכה מהים, אאורה נבחרה לקדם פרויקט פינוי-בינוי ברחובות הרצל, המייסדים וולפסון, שבמסגרתו ייהרסו 72 דירות ו-12 חנויות ובמקומן ייבנו 450-400 דירות חדשות, לצד מסחר ומבני ציבור. בפרויקט אחר במרכז העיר, בין יצחק בן צבי לשדרות לוי אשכול, מוצעת תוכנית של 230 דירות במגדל של עד 27 קומות, עם מסחר ומבני ציבור בקומת הרחוב.

גם ליד החוף מקודמים פרויקטים חדשים. במתחם שנמצא בסמוך לשדרות הגעתון, לחוף הים, לטיילת ולתחנת הרכבת, מקדמות שלוש, קסטל נדל"ן וביתם פרויקט פינוי-בינוי של 70 דירות חדשות במקום שני בניינים ישנים עם שמונה דירות ובית צמוד קרקע. לפי היזמים, חלק מהדירות ייהנו מנוף לים, והשיווק צפוי להתחיל במרץ 2027.

בצד של השכונות החדשות, פרויקט מגדלי אריאל בשכונת אריאל שרון כולל שני מגדלים בני 24 קומות ו-184 דירות, עם דירות שלושה, ארבעה וחמישה חדרים ופנטהאוזים. מחירי המחירון שפורסמו מתחילים מ-1.7 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים ומ-1.95 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים. זה כבר מציב את נהריה החדשה ברמת מחירים אחרת לגמרי לעומת הדירות הוותיקות בעיר, אבל עדיין נמוכה יחסית לעיר חוף במרכז הארץ.

בסופו של דבר, נהריה נמצאת בין שני כוחות מנוגדים. מצד אחד, היא עדיין עיר צפונית שהמחירים בה מושפעים מהמרחק מהמרכז ומהמצב הביטחוני. מצד שני, היא עיר חוף עם רכבת, תשתיות, שכונות חדשות, התחדשות עירונית ותוכנית בנייה חריגה בהיקפה. עבור רוכש למגורים, היתרון הוא האפשרות לקנות דירה בעיר חוף במחיר שעדיין נמוך בהרבה מערי המרכז. עבור משקיע, הסיפור הוא לא רק התשואה השוטפת של כ-3% בשנה, אלא בעיקר השאלה אם גל הפיתוח הנוכחי יתורגם בשנים הקרובות לעליית ערך.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב רמז; שלושה חדרים; קומה שנייה; 55 מ"ר; 1.02 מיליון שקל (כ-18.5 אלף שקל למ"ר)

רחוב זמיר; ארבעה חדרים; קומה חמישית; 114 מ"ר; 1.88 מיליון שקל (16.5 אלף שקל למ"ר)

רחוב הרצל; ארבעה חדרים; קומה רביעית; 100 מ"ר; 1.73 מיליון שקל (כ-17.3 אלף שקל למ"ר)

רחוב קרן היסוד; ארבעה חדרים; קומה תשיעית; 106 מ"ר; 1.9 מיליון שקל (כ-17.9 אלף שקל למ"ר)

רחוב בלפור; שלושה חדרים; קומה שלישית; 77 מ"ר; 985 אלף שקל (כ-12.8 אלף שקל למ"ר)