איך התנפחו מכירות הקבלנים ועל הנפילה בעסקאות משפרי דיור

68% עלייה במכירות קבלנים בתל אביב בחודש מרץ" - מאחורי המספר הזה מסתתר סיפור אחר לגמרי: מימוש אופציות שנחתמו בעיקר לאורך 2025 בפרויקט ענק אחד בעיר, שהגיעו למועד הפקיעה שלהן בחודש מרץ. 441 דירות "נמכרו" בתל אביב בחודש אחד - הרמה הגבוהה ביותר מאז נובמבר 2021. בניכוי האירוע הזה, ובניכוי רכישות של קרנות ריט שסגרו עסקאות על 160 דירות להשכרה באשדוד, ת"א ורעננה - התמונה האמיתית של מרץ 2026 היא קשה: 7,395 עסקאות בסך הכל, ירידה של 8% לעומת מרץ אשתקד, ואחד מחודשי מרץ החלשים מאז תחילת שנות האלפיים. כך עלה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודש מרץ. 

משפרי הדיור נעלמו - וזה הנתון שצריך לדאוג

הנתון שמסמן את עומק הבעיה אינו מכירות הקבלנים - אלא משפרי הדיור. סגמנט זה, שנחשב לעמוד השדרה של שוק בריא, רכש בחודש מרץ 2,015 דירות בלבד - ירידה חדה של 23% לעומת מרץ אשתקד, בהמשך לירידה של 12% בחודש הקודם. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה נוספת של 6%. הירידה הקיפה כמעט את כל האזורים, כשחיפה ונתניה בולטות לרעה במיוחד.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 6,778 דירות - ירידה של 6% לעומת מרץ 25'. בהשוואה היסטורית, רק בשנות האינתיפאדה השנייה, במרץ 2020 בצל הקורונה ובמרץ 2023 נרשמו מספרים נמוכים יותר בחודשי מרץ. זאת, כאמור, למרות שמבצע "שאגת הארי" נמשך לאורך כל ימי החודש - גורם שאמור היה לתמוך בביקושים.

מכירות המשקיעים צנחו ב-42% - והסיבה: אין ממ"ד

הנפילה במכירות המשקיעים לא פחות דרמטית: 890 דירות בלבד בחודש מרץ, ירידה של 42% לעומת מרץ אשתקד - אחת הרמות הנמוכות ביותר בשנים האחרונות בחודשים ללא חגים. הירידה הקיפה את כל האזורים, כשתל אביב וחיפה בולטות לרעה במיוחד.

• עליות המחירים בשכונה הצעירה של נתניה נעצרו
• העיר הצפונית שמתעוררת: נהריה בונה עשרות אלפי דירות חדשות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

האוצר מציע הסבר שמחבר בין הנתון הזה לבין מגמה רחבה יותר שעולה מהנתונים: "ממצאים אלו עשויים לרמז כי אחת הסיבות שתרמו לירידה חדה זו במכירות הינה היעדר ממ"ד בחלק גדול ממלאי הדירות שמחזיקים משקיעים באזורי תל אביב וחיפה". בעוד שמרץ 2026 הניב לרוכשי דירה ראשונה גידול של 2% לעומת אשתקד - 3,454 דירות בשוק החופשי - ובקרב המשקיעים הרוכשים נרשם גידול של 8%, פער הגדול בין קניות למכירות הביא לצבירת 420 דירות נוספות במלאי המשקיעים בחודש אחד. מאז אוקטובר 2021 נגרעו ממלאי הדירות שבידי משקיעים 7,704 דירות בסך הכל - כמות שאינה משמעותית ביחס למלאי הכולל.

מגמה חדשה בולטת בנתוני מרץ בכל פלחי השוק: הרוכשים מחפשים ממ"ד, ומוכנים לשלם עליו - או לוותר על עסקה בלעדיו. בשוק יד שנייה, 65% מהדירות שנמכרו בחודש מרץ היו עם ממ"ד - הרמה הגבוהה ביותר מאז תחילת 2024, ורחוק מ-45% בלבד שהוא שיעור הדירות עם ממ"ד מסך המלאי במשק לפי נתוני התאחדות הקבלנים

הבולטת מבין האזורים: נתניה, שם 78% מעסקאות יד שנייה בחודש מרץ היו דירות עם ממ"ד - שיא לאזור מאז תחילת 2024. אזור חיפה הציג גם הוא קפיצה ל-52% - שיעור שיא לאזור שבו רק שליש ממלאי הדירות כולל ממ"ד. "ממצאים אלו מצביעים על העדפה גוברת של הקונים לדירות עם ממ"ד", קובע האוצר. ואכן, בנתניה הירידה החדה במכירות הקבלנים התרכזה בדירות "על הנייר" - בעוד שגדל שיעור הדירות עם מסירה תוך חצי שנה. הרוכשים לא מוותרים על הרכישה - הם פשוט מחכים לדירה עם ממ"ד זמינה.

• 440 יחידות דיור חדשות ייבנו בשני פרויקטים בירושלים
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת של פ"ת עברו לירידות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המגדל הלוהט: איך הפך ToHa2 ממכרה זהב לאיום על אמות וגב-ים

הצרפתים עוקפים את האמריקאים - ולראשונה נתונים על מדינות הדרכון

לראשונה פרסם אגף הכלכלן הראשי פילוח של רכישות תושבי החוץ לפי מדינת הדרכון. ברבעון הראשון של 2026 רכשו תושבי חוץ 490 דירות - גידול של 13% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. אך ההרכב השתנה.

האמריקאים עדיין מובילים עם 238 דירות - כמעט מחצית (49%) מסך הרכישות - אך שיעורם ירד מ-60% ברבעון הראשון של 2025, וכמותם ירדה אף היא מ-248 דירות. ההסבר: ייחלשות הדולר מול השקל ב-13.6%, מה שייקר את הדירות הישראליות במונחים דולריים. לעומת זאת, האירו נחלש מול השקל ב-4% בלבד - ומכאן הגידול החד ברכישות הצרפתים: מ-84 דירות ברבעון הראשון של 2025 ל-130 דירות השנה, כ-27% מסך הרכישות.

הצרפתים מפוזרים גיאוגרפית - נתניה (35 דירות), ירושלים ות"א (28 כל אחת) - בניגוד לאמריקאים, ש-52% מרכישותיהם מרוכזות בירושלים, בפלח המחירים הגבוה, עם מחיר חציוני של 5.1 מיליון שקל. הצרפתים נוטים לדירות עממיות יותר - מחיר ממוצע של 2.8 מיליון שקל.