מחירי הדירות בשכונה המבוקשת של פ"ת עברו לירידות

כפר גנים נחשבת שכונת הדגל של פתח תקווה. היא מושכת משפחות מהמעמד הבינוני-גבוה, נהנית ממערכת חינוך חזקה, פארקים גדולים, גישה נוחה יחסית לצירי תנועה מרכזיים, קרבה לתל אביב וריכוז גבוה של בניינים חדשים לעומת שכונות ותיקות בעיר. אבל דווקא בגלל העליות החדות שנרשמו בה בעשור האחרון, נראה שכעת מתחיל תיקון מסוים במחירים.

לפי נתוני עסקות ומודעות מכירה מהחודשים האחרונים, נראה כי מחירי הדירות בכפר גנים כבר לא שוברים שיאים. ב-2021 ו-2022 נרשמה בשכונה קפיצה חדה מאוד ברמות המחירים, בדומה למה שקרה בשוק כולו. אבל מאז הגיעו העלאות הריבית והירידה בכמות העסקות, והשוק התקרר. דירות שפורסמו בעבר במחירים גבוהים במיוחד נשארות זמן רב יותר על המדף, ובחלק מהמקרים נמכרות בסופו של דבר בהנחות של מאות אלפי שקלים לעומת המחיר המקורי שביקשו המוכרים.

בשכונות כפר גנים א', ב' וג', שנבדלות זו מזו ברמת הבנייה ובגיל המבנים, אפשר לראות פערים משמעותיים במחירים, אבל הכיוון הכללי דומה: הקונים נהפכו לזהירים יותר. בכפר גנים ג', שנחשבת האזור החדש והחזק ביותר, מחירי הדירות עדיין גבוהים מאוד ביחס לפתח תקווה כולה, אך גם שם הקצב נחלש. דירות ארבעה חדרים שנמכרו בשיאי התקופה סביב 3 מיליון שקל ויותר, כבר לא תמיד מצליחות להגיע למחירים האלה. במקרים מסוימים המחירים ירדו בעשרות אלפי שקלים ואף יותר.

המחירים הדמיוניים מלפני עשור

לפי נתונים של רשות המסים, המחיר הממוצע למ"ר בכפר גנים עלה בצורה חדה מאוד בעשור האחרון. לפני כעשר שנים אפשר היה למצוא דירות באזור במחירים שנראים כיום כמעט דמיוניים - סביב 1.5-1.3 מיליון שקל לדירות משפחתיות סטנדרטיות. מאז המחירים כמעט שהוכפלו בחלק מהאזורים. גם בשלוש־ארבע השנים האחרונות נרשמה קפיצה משמעותית, בעיקר בתקופת הקורונה, אז משפחות רבות חיפשו שכונות עם איכות חיים גבוהה יותר, פארקים ומוסדות חינוך טובים.

אבל בשנה האחרונה המגמה השתנתה. לפי הנתונים מהמודעות ומהעסקות האחרונות, מחירי המ"ר בשכונה כבר לא ממשיכים לטפס באותו הקצב, ובחלק מהמקרים אף נרשמו ירידות קלות. זה לא אומר שמדובר בקריסה - רחוק מזה - אבל אחרי שנים של שוק חד-כיווני, בכפר גנים מתחילים לראות מציאות אחרת.

אחד הדברים הבולטים בשכונה הוא הפער בין מחירי המכירה למחירי השכירות. אף שמחירי הדירות הגיעו לרמות גבוהות מאוד, שכר הדירה לא עלה באותו הקצב. דירות ארבעה חדרים באזור מושכרות בדרך כלל בטווח של אלפי שקלים בודדים בחודש, כך שהתשואה למשקיעים נשארת נמוכה יחסית. במקרים רבים מדובר בתשואה שנתית שנעה סביב 2%-3% בלבד - נתון שנחשב נמוך יחסית להשקעות נדל"ן בפריפריה או בערים אחרות שבהן מחירי הדירות נמוכים יותר.

המשקיעים נזהרים יותר

זו אחת הסיבות לכך שמשקיעים נהפכו לזהירים יותר באזור. בעבר כפר גנים נתפשה כמעט כהימור בטוח, גם בגלל איכות האוכלוסייה וגם בגלל ההנחה שהמחירים ימשיכו לעלות. אבל סביבת הריבית הגבוהה שינתה את התמונה. כשמשכנתאות התייקרו בצורה חדה, הרבה רוכשים פשוט יצאו מהשוק או הקטינו את התקציב שלהם, והדבר משפיע גם על שכונות חזקות.

למרות הירידות היחסיות וההתקררות, כפר גנים עדיין נחשבת אחת השכונות האיכותיות והיציבות באזור המרכז. היא ממשיכה ליהנות מביקושים של משפחות שמחפשות סביבה חזקה, בתי ספר טובים ונגישות גבוהה. בנוסף, הקרבה לקו האדום של הרכבת הקלה והחיבור הטוב יחסית לאזורי תעסוקה מרכזיים, ממשיכים לשמור על האטרקטיביות של האזור.

ועדיין, נראה שהתקופה שבה כל דירה בשכונה נחטפה במהירות ובכל מחיר כבר מאחורינו. השוק בכפר גנים נעשה מחושב יותר. הקונים בודקים, מתמקחים ומשווים מחירים, והמוכרים מבינים שלא תמיד אפשר לקבל את המחירים של 2022. עבור רוכשים שממתינים כבר תקופה ארוכה על הגדר, זו עשויה להיות הזדמנות טובה יותר מבעבר להיכנס לאחת השכונות המבוקשות בפתח תקווה, אבל במחיר קצת פחות מנופח.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב הנשיאים; חמישה חדרים; קומה רביעית; 120 מ"ר; 3.12 מיליון שקל (כ-26 אלף שקל למ"ר)

רחוב סטרכילביץ; חמישה חדרים; קומה רביעית; 130 מ"ר; 3.1 מיליון שקל (כ-23.8 אלף שקל למ"ר)

רחוב אחים יטקובסקי; שישה חדרים; קומה שלישית; 125 מ"ר; 3.82 מיליון שקל (כ-30.5 אלף שקל למ"ר)

רחוב פסח קולר; שישה חדרים; קומה שישית; 143 מ"ר; 3.77 מיליון שקל (כ-26.3 אלף שקל למ"ר)

רחוב לוחמי הגו; ארבעה חדרים; קומה שלישית; 93 מ"ר; 2 מיליון שקל (כ-21.5 אלף שקל למ"ר)