כפר גנים ב': 22,600 שקל למ"ר בבניין משנות ה-70, 32 אלף בדירה שטרם נבנתה
השכונה שבין הנשיאים ליטקובסקי מכרה 159 דירות בשנה האחרונה, אבל הממוצע העולה נשען על מכירות מוקדמות של קבלנים. במלאי היד השנייה המחיר דורך במקום, והמוכרים מבקשים יותר ממה שנסגר בפועל
כפר גנים ב' יושבת בדרום פתח תקווה, בין רחוב הנשיאים בצפון לרחוב האחים יטקובסקי בדרום. הצירים המרכזיים בתוכה הם העצמאות, אהרון מסקין, יוסף פלדמן, מאיר מקליס, מאיר הלוי, דוד תדהר וחנוך גליצנשטיין. מצפון לה משתרעת כפר גנים א' הוותיקה, ומדרום כפר גנים ג' שנבנתה בעשור הקודם. ההפרדה הזאת אינה טכנית: שלוש השכונות נסחרות ברמות מחיר שונות, ורוב הבלבול סביב מחירי האזור נולד מערבוב ביניהן.
מחיר המ"ר בעסקאות שנסגרו בשכונה עומד בממוצע על כ-27,200 שקל, והממוצע הזה מסתיר פער גדול בתוך השכונה עצמה. ברחוב העצמאות 22, בבניין שטרם נמסר לדיירים, נמכרה דירת 4 חדרים בת 99 מ"ר בקומה שנייה בכ-3.18 מיליון שקל, כלומר כ-32 אלף שקל למ"ר. דירה זהה בגודלה באותו בניין, בקומה רביעית, נסגרה בכ-3.04 מיליון שקל, כ-30,700 שקל למ"ר. באותם חודשים נמכרה ברחוב הנשיאים 63 דירת 3.5 חדרים בת 84 מ"ר בקומה ראשונה, בבניין משנת 1970, בכ-1.9 מיליון שקל. שם המ"ר עלה כ-22,600 שקל. הפער בין שני סוגי המלאי מגיע ל-40%.
מה קרה למחירים בשנה האחרונה
המחיר הממוצע לעסקה בשכונה עומד היום סביב 2.87 מיליון שקל, אחרי שירד לכ-2.58 מיליון באמצע 2025. במבט ראשון זו עלייה של כ-8%, ובפועל מדובר בעיקר בשינוי תמהיל. חלק ניכר מ-159 העסקאות שנרשמו בשכונה בשנה האחרונה הן דירות קבלן במכירה מוקדמת, עם מועדי אכלוס בשנים 2028 עד 2030, והן נסגרות גבוה מהיד השנייה. דירת 4 חדרים חדשה נרשמת בממוצע סביב 2.88 מיליון שקל, דירת 4 חדרים יד שנייה סביב 2.45 מיליון, ודירת 3 חדרים יד שנייה סביב 2.12 מיליון. כשמורידים את דירות הקבלן מהחישוב, המלאי הוותיק דורך במקום או נשחק במעט, בדומה למה שנרשם במחירי הדירות בכפר גנים ג' הסמוכה. מחירון של יזם אינו מחיר שוק, וקצב מכירות של פרויקט חדש אינו מעיד על הדירות הישנות שמעבר לכביש.
ההיצע גדל, והוא מכביד על המחירים
בכפר גנים ב' חיים כיום כ-6,700 תושבים בכ-1,900 משקי בית. תחזיות התכנון של העירייה מדברות על גידול לכ-9,750 תושבים ולכ-3,250 יחידות דיור עד 2035, כלומר כמעט הכפלה של מלאי הדיור בשכונה בתוך פחות מעשור. חלק מהתוספת מגיע מפרויקטי בנייה חדשים בשולי השכונה, וחלק מעסקאות התחדשות על בניינים ותיקים שיוסיפו קומות ודירות למגרשים קיימים. תוספת של כאלף וארבע מאות יחידות דיור לשכונה בגודל הזה היא מספר גדול, והיא תגיע לשוק בגלים, בעיקר בסוף העשור. מי שקונה היום דירה חדשה במחיר של 30 אלף שקל למ"ר צריך להביא בחשבון שבשנים שבהן היא תימסר יתחרו בה עשרות דירות חדשות אחרות באותם רחובות. בשכונה שכבר עברה גל כזה, כפר גנים ג', התוצאה הייתה בלימה של המחירים.
מה מבקשים המוכרים עכשיו
המחירים שמופיעים היום במודעות הם מחירי היצע, והם בדרך כלל נקודת פתיחה למשא ומתן ולא מחיר הסגירה. ברחוב יוסף פלדמן 4 מבקשים 2.25 מיליון שקל על דירת 4 חדרים בת 90 מ"ר בקומה רביעית, ובאותו בניין מבקשים 2.55 מיליון שקל על דירת 4 חדרים בת 87 מ"ר. ברחוב הנשיאים 24 מבקשים כ-2.25 מיליון שקל על 4 חדרים בני 107 מ"ר בקומה ראשונה, כ-21 אלף שקל למ"ר. ברחוב מאיר הלוי מבקשים 3 מיליון שקל על מיני פנטהאוז בן 6 חדרים ו-123 מ"ר. שתי דירות באותו בניין, באותו מספר חדרים ובהפרש של 300 אלף שקל, מראות עד כמה הרשימה הזאת רחוקה מלשמש מחירון.
היתרונות
המיקום נוח למי שנוסע החוצה: כביש 471 ודרך יצחק רבין בטווח דקות, ותחנת הרכבת הקלה בקריית אריה במרחק נסיעה קצר. השכונה מוקפת מוסדות חינוך ותיקים ומסחר שכונתי, והמדד החברתי כלכלי שלה עומד על 7 מתוך 10. מלאי הדיור מגוון: מדירות 3 חדרים בבניינים נמוכים ועד מיני פנטהאוזים ובתים פרטיים ברחוב העצמאות. מול 159 העסקאות שנסגרו בשנה האחרונה מוצעות כרגע כ-33 דירות יד שנייה, מלאי שנספג בפחות משלושה חודשים.
החסרונות
עיקר הבנייה בשכונה היא משנות ה-70 וה-80, ולא מעט בניינים בה בלי מעלית ובלי חניה מוסדרת. הפרויקטים החדשים לאורך העצמאות ובשוליים הדרומיים ימשיכו לפעול כאתרי בנייה עוד שנים, עם אבק, משאיות ועומס חניה. התשואה משכירות עומדת על כ-2.41%, נמוכה גם ביחס לפתח תקווה עצמה, ושכר דירה ממוצע של כ-7,000 שקל מקשה על משקיעים להצדיק כניסה במחירים הנוכחיים. מי שקונה כאן דירה חדשה משלם היום כ-30 עד 32 אלף שקל למ"ר על נכס שיימסר בעוד שנתיים עד ארבע, בזמן שהדירות הבנויות ממש לידו נסגרות בכ-22 עד 25 אלף שקל למ"ר.
להרחבה: מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות
להרחבה: פסגת אונו בקריית אונו: 29 דירות נמכרו בשנה, 4 חדרים סביב 3.3 מיליון
