מחכים למטרו: מה קורה בכפר גנים א' בפתח תקווה?
מחירי הדירות כפר גנים א' שבמרכז פתח תקווה נעים כיום סביב 30-28 אלף שקל למ"ר. השכונה נמצאת מדרום לרחוב ארלוזורוב ושכונת רמת ורבר, מצפון לשכונות כפר גנים ב' ו-ג'. ממזרח לשכונה נמצאת שכונת המרכז השקט וממערב נווה עוז. כפר גנים א' כוללת כמעט רק בנייני מגורים, עם כמות קטנה של צמודי קרקע. ב-2022-2021 עוד נעו המחירים סביב 25-22 אלף שקל למ"ר בממוצע, שמהווים עלייה של קצת יותר מ-30% לעומת 2020. ב-2022 נרשם זינוק נוסף, לרמת מחירים ממוצעת של 30-28 אלף שקל למ"ר - עלייה של עוד 26% לרמה שנשמרה גם לאורך רוב 2023, אך בחודשים האחרונים של השנה שעברה נרשמה ירידה קלה במחירים. מאז שפרצה המלחמה בוצעו בשכונה 12 עסקות, במחירים דומים לאלה שהיו לפניה.
כפר גנים א' היא הוותיקה יותר מבין שלוש השכונות הנושאות את השם "כפר גנים" בפתח תקווה. היא נמצאת בין רחוב כץ לרחובות הנשיאים והיהלום. קמפוס השרון של בית החולים בילינסון נמצא בשטחה, ויש בשכונה כ-3,150 תושבים. כפר גנים ב' נבנתה בעיקר בשנות השמונים, היא ממוקמת בין רחובות הנשיאים לרחוב יטקובסקי. בשכונה יש כ-1,900 משקי בית. כפר גנים ג' היא החלק החדש והיקר יותר מבין השלוש - שכונה שנהפכה משטחי פרדסים לאימפריה בתחילת שנות ה-2000. הגבולות שלה הם: רחובות העצמאות ומסקין במזרח, דרך רבין במערב. רוב השכונה כבר מאוכלסת, ויש עדיין מעט בניה. יש בה גם בתים צמודי קרקע וכ-4,300 משקי בית, כלומר בערך 15 אלף תושבים.
אף שבשנה האחרונה היו ברחבי הארץ ירידות מחירים של עד 10%, באזור הזה מדובר כאמור על ירידה של אחוזים בודדים בלבד. האזור עצמו משופע בפרויקטים של התחדשות עירונית, כמו רוב מרכזי הערים הוותיקים באזור המרכז. רוב העסקות שנעשו בחודשים האחרונים הן בבניינים שעוברים או עומדים לעבור פרויקטים מסוג זה.
הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:
ברחוב דגל ראובן דירה בשטח של 85 מ"ר נמכרה תמורת 2.5 מיליון שקל, לפי 29.4 אלף שקל למ"ר
ברחוב לוחמי הגטו דירה בשטח של 103 מ"ר נמכרה תמורת 3.17 מיליון שקל, לפי 30.7 אלף שקל למ"ר
ברחוב ארלוזורוב דירה בשטח של 83 מ"ר נמכרה תמורת 2.61 מיליון שקל, לפי 31.4 אלף שקל למ"ר.
ברחוב גפני דירה בשטח של 110 מ"ר נמכרה תמורת 2.98 מיליון שקל, לפי 27 אלף שקל למ"ר.
ברחוב טרומפלדור דירה בשטח של 65 מ"ר נמכרה תמורת 1.84 מיליון שקל, לפי 28.3 אלף שקל למ"ר.
לפני כמה ימים עלתה לדיון התוכנית שתחליף את תמ"א 38 בפתח תקווה, בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז. על פי התוכנית, בין השאר, ניתן יהיה לבנות ברחובות מוטי תחבורה ציבורית עד 11 קומות, ברחובות הראשיים ניתן יהיה להגיע לעשר קומות, באזור המרכז הוותיק לשמונה קומות וברחבי העיר שבע עד תשע קומות. התוכנית כוללת גם את השכונה, שרחוב ארלוזורוב שלה צפוי להשתנות עקב התוכניות לבניית תחנת המטרו שאמור לעבור בו. באזור המטרו אמורות לצאת לפועל תוכניות של פינוי בינוי, העצמת זכויות בנייה לאורך הצירים שליד המטרו, שטחי תעסוקה ומסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים. בעיר פועלת מנהלת התחדשות עירונית שהוקמה על ידי העירייה, ומסייעת ליזמים ולדיירים בתחום.
השכירות הממוצעת לדירת ארבעה חדרים בשכונה נעה סביב 6,000-5,700 שקל לחודש. התשואה שיוכלו משקיעים לקבל עבור דירה בשכונה נעה סביב 2.4%-2.7%. המשקיעים האלה ייהנו מהתשואה על הנכס מדמי שכירות, אבל הם מצפים לרווח הגדול דרך ההשבחה במסגרת דירה בהתחדשות עירונית, בדירות הישנות שבהן עדיין לא בוצע פרויקט של התחדשות עירונית. בחלק מהמקרים מדובר בדירות שכבר עברו את התהליך הזה. במקומות שבהם צפויה להתבצע התחדשות עירונית בקרבת תחנת המטרו, צפויה בעתיד גם עליית מחירים נוספת הודות לכך.
בהתחדשות עירונית, בעלי דירה מקבלים לרוב שטח נוסף של לפחות 20 מ"ר, מחסן, חניה, והשבחה של הבניין במעלית ובלובי, ובכלל - הבניין חדש, ובמקביל יש גם השבחה של כל הרחוב והשכונה. דירה של 60 מ"ר נהפכת ל-80 מ"ר עם כל התוספות. גם אם המחיר למ"ר היה נשאר קבוע, ההשבחה היא ב-40% לפחות (80 מ"ר לעומת 60 מ"ר עם תוספת של חניה, מחסן ובניין חדש), והמחיר עולה וכך ההשבחה הכוללת עולה על 50%.
- 3.דוד 17/02/2024 18:36הגב לתגובה זוברחוב שקט בכפר גנים א. דירת 5 חדרים 112 מטר: 912 אלף שקל. אני בהלם מהמחירים היום, זה עצוב וזה מרחיק צעירים מכל מקום נורמלי.
- 2.מני 13/02/2024 20:47הגב לתגובה זוהבעיה שאין היצע של דירות גדולות
- 1.דיוק 13/02/2024 12:33הגב לתגובה זודירות ישנות לפני תמ״א נמכרות ב22-23 אש״ח למ״ר.
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
