סלע נדל"ן: ה-NOI עלה ב-6.8%, הרווח הנקי ירד ל-50 מיליון שקל

סלע קפיטל נדל"ן מסכמת את הרבעון השני של 2026 עם המשך עלייה בהכנסות ובמדדי הפעילות התפעוליים, לצד ירידה ברווח הנקי. ההכנסות מדמי שכירות ותפעול נכסים עלו ב-7.1% ל-105 מיליון שקל, ה-NOI גדל ב-6.8% ל-94 מיליון שקל וה-FFO הריאלי עלה בכ-5% ל-63.6 מיליון שקל. מנגד, הרווח הנקי ירד לכ-50 מיליון שקל, לעומת כ-65 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

הפער בין השיפור בפעילות השוטפת לירידה בשורה התחתונה נובע בעיקר משערוכים נמוכים יותר של נכסי החברה ומעלייה בעלויות המימון. ברבעון נרשמו התאמות שווי הוגן חיוביות של כ-31 מיליון שקל, לעומת כ-47 מיליון שקל ברבעון המקביל, ובמקביל גדלו עלויות המימון בכ-4 מיליון שקל, בין היתר בשל העלייה בריבית המשוקללת ובהיקף האשראי.

ה-FFO עלה ב-5%; הרווח הנקי ירד

הכנסות החברה מדמי שכירות ותפעול נכסים הסתכמו כאמור בכ-105 מיליון שקל ברבעון השני, לעומת כ-98 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. ה-NOI הסתכם בכ-94 מיליון שקל, לעומת כ-88 מיליון שקל, ואילו ה-FFO הריאלי הגיע לכ-63.6 מיליון שקל, שהם כ-25.8 אגורות למניה.

במחצית הראשונה של השנה הסתכמו ההכנסות בכ-206 מיליון שקל, עלייה של כ-5.1% לעומת כ-196 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ה-NOI עלה בכ-4.5% לכ-184 מיליון שקל, לעומת כ-176 מיליון שקל, וה-FFO הריאלי גדל בכ-4.2% לכ-127.7 מיליון שקל, שהם כ-52.6 אגורות למניה.

עם זאת, ה-NOI מנכסים שהיו בבעלות החברה גם בתקופה המקבילה ירד בכ-0.3% לכ-175.4 מיליון שקל. בחברה מייחסים את הירידה בעיקר לפינוי השטחים ששכר בנק מזרחי במגדל משה אביב.

הרווח הנקי במחצית הראשונה הסתכם בכ-77 מיליון שקל. החברה מציינת כי התוצאה כוללת הפחתה חשבונאית של כ-41 מיליון שקל בגין עלויות רכישת קניון כפר סבא הירוקה, בעיקר מס רכישה, וכי בנטרול ההפחתה היה הרווח מסתכם בכ-118 מיליון שקל. במקביל נרשמו במחצית שערוכים חיוביים של נדל"ן להשקעה בהיקף של כ-35 מיליון שקל.

הקניון שנרכש ב-580 מיליון שקל מתחיל להיכנס לדוחות

אחד הגורמים המרכזיים לצמיחה במחצית היה קניון כפר סבא הירוקה. סלע השלימה באפריל את רכישת מלוא הזכויות בנכס תמורת כ-580 מיליון שקל, ולכן תוצאות המחצית כוללות רק חלק מהתרומה הצפויה ממנו.

הקניון תרם כ-10 מיליון שקל להכנסות במחצית הראשונה. הוא משתרע על פני כ-75 אלף מ"ר, הכוללים שטחי מסחר, משרדים, אחסנה וחניה, ומושכר לכ-100 שוכרים בשיעור תפוסה של כ-93%.

לפי החברה, ה-NOI השנתי הצפוי מהנכס בתפוסה מלאה הוא כ-40.5 מיליון שקל. ביחס למחיר הרכישה מדובר בתשואת NOI של כ-7%. מאחר שהעסקה הושלמה רק במהלך הרבעון השני, התרומה המלאה של הקניון אמורה לבוא לידי ביטוי בתקופות הבאות.

• יעקב פיננסים: הרווח הנקי ברבעון עלה ב-13.8% ל-24.1 מיליון שקל
• סנדיסק עקפה את הציפיות - למשקיעים זה לא הספיק

מלבד הקניון, העלייה בהכנסות במחצית הושפעה מהצמדת דמי השכירות למדד ומעלייה בדמי השכירות בחידושי חוזים. מנגד, עזיבת הנהלת בנק מזרחי את מגדל משה אביב גרעה, לפי החברה, כ-3 מיליון שקל מההכנסות במחצית.

בית מאני עדיין בתפוסה חלקית

אחת הנקודות המרכזיות להמשך השנה תהיה קצב אכלוס בית מאני והשכרת השטחים שהתפנו במגדל משה אביב. שיעור התפוסה בבית מאני עומד כיום על כ-62%, כאשר נתון זה כולל כ-10% מהשטחים שנמצאים בהליכי התקשרות מתקדמים.

החברה דיווחה כי במהלך תקופת הדוח ולאחריה השלימה השכרות נוספות בנכס וכי היא מנהלת משאים ומתנים להשכרת שטחים נוספים, בין היתר מול חברות הייטק.

במגדל משה אביב מתמודדת סלע עם השטחים שהתפנו בעקבות יציאת הנהלת בנק מזרחי. מצד אחד, העזיבה כבר פגעה בהכנסות וב- NOI מנכסים זהים; מצד שני, השכרה מחדש של השטחים עשויה להחזיר חלק מההכנסה שאבדה. החברה מדווחת כי היא משווקת את השטחים ומנהלת מגעים עם שוכרים פוטנציאליים.

שיעור התפוסה הכולל בפורטפוליו עומד על כ-91%. מבחינת החברה, הפער לתפוסה גבוהה יותר מהווה אפשרות לצמיחה מתוך הנכסים שכבר נמצאים בבעלותה, בלי להידרש לרכישות נוספות. מנגד, עד שהשטחים יאוכלסו מדובר בהכנסה פוטנציאלית שעדיין אינה באה לידי ביטוי מלא בתוצאות.

• צרות בחברות הליסינג? הרווחיות בשפל, רווחים ממכירת רכבים בירידה וערך המלאי בסיכון
• השלב הבא של אנלייט: עסקה באירופה במאות מיליוני יורו

הנכסים חצו 6.6 מיליארד שקל, החוב נטו על 55.5%

היקף הנדל"ן להשקעה של סלע גדל בכ-10.7% מתחילת השנה והסתכם בסוף המחצית בכ-6.615 מיליארד שקל, לעומת כ-5.976 מיליארד שקל בסוף 2025. הגידול משקף בין היתר את רכישת קניון כפר סבא הירוקה.

ההון העצמי הסתכם בכ-2.935 מיליארד שקל, עלייה של כ-6.1%, והוא מהווה כ-43.7% מהמאזן. יחס החוב נטו לסך הנכסים עמד על כ-55.5%. החברה מציינת כי כלל נכסיה אינם משועבדים.

במהלך הרבעון מומשו כ-17 מיליון כתבי אופציה, שהכניסו לחברה כ-156 מיליון שקל. בנוסף הרחיבה סלע את סדרת אג"ח ה' וגייסה כ-292 מיליון שקל בריבית שנתית אפקטיבית צמודת מדד של כ-2.78%.

הגיוסים הגדילו את מקורות המימון של החברה, אך סביבת הריבית ממשיכה להיות מורגשת בדוחות: הוצאות המימון ברבעון גדלו בכ-4 מיליון שקל לעומת התקופה המקבילה, בין היתר בעקבות העלייה בריבית המשוקללת והגידול בהיקף האשראי.

התחזית נשארת ללא שינוי

למרות הירידה ברווח הנקי ברבעון, סלע לא משנה את התחזית שלה ל-2026. החברה צופה NOI שנתי של 376-382 מיליון שקל ו-FFO של 254-258 מיליון שקל.

דירקטוריון החברה אישר חלוקת דיבידנד של 36 מיליון שקל בגין הרבעון השני, שהם 14.25 אגורות למניה. החברה מעריכה כי הדיבידנד הכולל ב-2026 לא יפחת מ-146 מיליון שקל, או כ-57 אגורות למניה.

שמואל סלבין, יו"ר דירקטוריון סלע נדל"ן, מסר כי "אנו נכנסים למחצית השנייה של השנה עם פורטפוליו רחב יותר, בסיס פיננסי איתן ופוטנציאל משמעותי להגדלת התזרים מתוך הנכסים הקיימים".

גדי אליקם, מנכ"ל החברה, ציין כי לצד התרומה הצפויה של קניון כפר סבא הירוקה, החברה רואה פוטנציאל להגדלת ההכנסות באמצעות העלאת שיעורי התפוסה בבית מאני והשכרה מחדש של השטחים במגדל משה אביב.

סלע קפיטל נדל"ן היא קרן ריט המחזיקה ב-46 נכסים מניבים בישראל בתחומי המשרדים, המסחר, התעשייה והלוגיסטיקה, המלונאות, הדיור להשכרה והדיור הסיעודי. נכסי החברה משתרעים על פני כ-613 אלף מ"ר, כולל כ-219 אלף מ"ר שטחי חניה, ומושכרים לכ-650 שוכרים.