נווה הדרים בראשון לציון: המחירים ירדו 10% בשנתיים, ו-4 חדרים נסגרים סביב 2.5 מיליון שקל

בנווה הדרים המספרים מספרים סיפור של ירידה שקטה ועקבית. לפי סדרת הנתונים של מדלן, העסקה הממוצעת בשכונה עמדה ביוני 2024 על כ-2.64 מיליון שקל, לפני שנה על כ-2.54 מיליון, והיום היא עומדת על כ-2.37 מיליון - ירידה של כ-6.5% בשנה האחרונה ושל כ-10% בשנתיים, רבעון אחרי רבעון בכיוון אחד. המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-24,450 שקל.

נווה הדרים נבנתה לפני כ-35 שנה במזרח ראשון לציון, בין שיכון המזרח, רביבים, השומר ומישור הנוף. הבנייה ברובה רוויה, בניינים של ארבע עד תשע קומות משנות ה-80 וה-90, עם רחובות ירוקים, גנים ומוסדות חינוך בתוך השכונה. תחנת הרכבת ראשונים וכביש 431 קרובים, והמדד החברתי-כלכלי של השכונה במדלן עומד על 8 מתוך 10. פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 נמצאים בשלבי תכנון, אבל בינתיים כמעט כל הסחורה בשוק היא יד שנייה.

רשומות רשות המסים המוצגות במדלן מראות בדיוק כמה עולה כאן כל שכבת גיל. ברחוב הקוקיה 29, בבניין מ-2002, נמכרה ביולי דירת ארבעה חדרים בת 96 מ"ר בקומה חמישית ב-2.65 מיליון שקל - 27,604 שקל למ"ר. ברחוב ברנשטיין 53, בבניין מ-1995, נמכרה במאי דירת ארבעה חדרים בת 114 מ"ר ב-2.42 מיליון שקל - 21,271 שקל למ"ר. ברחוב ברנשטיין 27, בבניין מ-1985, נמכרה ביוני דירת חמישה חדרים בת 136 מ"ר בקומה תשיעית ב-2.78 מיליון שקל, 20,404 שקל למ"ר. ברחוב הקוקיה 42 נסגרה במאי דירת ארבעה חדרים בת 99 מ"ר ב-2.45 מיליון שקל, כ-24,700 שקל למ"ר, וברחוב גרינשפן הרשל נמכרה ביולי דירת שני חדרים קטנה, 42 מ"ר, ב-1.57 מיליון שקל - 37,380 שקל למ"ר, המחיר הגבוה בשכונה בזכות הגודל הקטן. בסך הכל נרשמו 19 עסקאות בשנה האחרונה.

להרחבה: רובע כצנלסון בראשון לציון: 4 חדרים ב-1.95 מיליון, בבניין חדש 3.35 מיליון

בלוח המודעות מוצעות 22 דירות למכירה. המחיר המבוקש הוא עמדת פתיחה למשא ומתן, והסגירה בדרך כלל נמוכה ממנו - וההשוואה כאן פשוטה: על דירת ארבעה חדרים בת 108 מ"ר מבקשים 2.59 מיליון שקל, בשעה ש-114 מ"ר נסגרו במאי ב-2.42 מיליון. עוד בהיצע: ארבעה חדרים בני 100 מ"ר ב-2.381 מיליון, ארבעה חדרים בני 80 מ"ר ב-2 מיליון, 5.5 חדרים בני 140 מ"ר ב-2.99 מיליון, וקוטג' בן 150 מ"ר ב-4.34 מיליון שקל.

הפער המעניין בשכונה הוא בין עשורים: בבניינים מ-2002 עד 2008 המ"ר נסגר סביב 26 עד 28 אלף שקל, בבנייני שנות ה-90 סביב 21 עד 25 אלף, ובבנייני שנות ה-80 סביב 20 עד 21 אלף - פער של כ-30% בין הקצוות, בשכונה שבה אין כמעט בנייה חדשה שנמסרה. הירידה המצטברת של 10% בשנתיים חדה מהמגמה הארצית, וסביר שהיא משקפת גם את גיל המלאי: בשוק שבו קונים יכולים לבחור שכונות עם דירות חדשות, שכונה של יד שנייה מזדקנת נדרשת להתאים את המחיר.

להרחבה: רחובות ההולנדית: דירות 3 חדרים ירדו ל-2 מיליון שקל, וה-4 חדרים דורכות במקום

בהשוואה עירונית, נווה הדרים יושבת באמצע הסקאלה של ראשון לציון: זולה ממערב העיר החדש, יקרה מרובע כצנלסון הוותיק שבו ארבעה חדרים נסגרים סביב 1.95 מיליון שקל. ל-19 עסקאות בשנה יש משמעות נוספת - שוק דליל שבו כל עסקה מזיזה את הממוצע - ודווקא לכן העקביות של תשעה רבעוני ירידה רצופים מחזקת את אמינות המגמה.

מנגד, למשקיעים המספרים דווקא נוחים: שכר הדירה הממוצע עומד על כ-7,000 שקל בחודש, והתשואה המחושבת - כ-3.25% - גבוהה מרוב השכונות בגוש דן. דירת ארבעה חדרים ב-2.4 מיליון שמושכרת ב-6,500 עד 7,000 שקל היא עסקת תזרים סבירה במונחי מרכז הארץ.

• רובע כצנלסון בראשון לציון: 4 חדרים ב-1.95 מיליון, בבניין חדש 3.35 מיליון
• בחמישה תושבים: נתניה עקפה את ראשון לציון ותפסה את המקום הרביעי

מה שעובד בנווה הדרים: שקט, ירוק וקהילתיות של שכונה ותיקה, חינוך וגנים בהליכה, קרבה לרכבת ראשונים ול-431, ומחיר כניסה נמוך משמעותית ממערב העיר. מה שפחות עובד: מלאי מזדקן בלי ממ"ד ברוב הבניינים, מגמת מחירים שלילית שנמשכת שנתיים, התחדשות עירונית שעדיין על הנייר, והיצע קטן שמצמצם את הבחירה למי שמחפש דירה ספציפית.

להרחבה: כפר גנים ב': 22,600 שקל למ"ר בבניין משנות ה-70, 32 אלף בדירה שטרם נבנתה