"הבנתי שאם לא אעלה על הרכבת, החברה תברח לי": רני צים על החזרה לשליטה בחברה שהקים
אחרי ההסתבכות בפסגות ומכירת מניות כדי לצמצם חובות, רני צים חוזר לקנות מניות בחברת מרכזי הקניות שלו בפרמיה של יותר מ-30%; בראיון לביזפורטל הוא מספר שיזם את העסקה עם חג'ג', מסביר למה הוא חושב שהחברה שווה הרבה יותר ממיליארד שקל, מדבר על ההצלחה במגזר הערבי
ומתייחס גם לבחירות: "אם מחר ייבחר ביבי, או אייזנקוט...העסקים הטובים ימשיכו להתקיים"
לפני קצת יותר משנתיים רני צים היה במקום אחר לגמרי. איש העסקים שבנה את רשת כמעט חינם והקים את חברת המרכזים המסחריים הנושאת את שמו, נקלע לקשיים פיננסיים בעקבות ההשקעה בבית ההשקעות פסגות. הוא רכש את פעילות בית ההשקעות ב-2021 באמצעות וואליו קפיטל, אבל ההשקעה הממונפת לא התפתחה כפי שקיווה. בהמשך נאלץ למכור את פעילויות פסגות, ולבסוף גם את השליטה בשלד הבורסאי שנותר ממנה. במקביל, גם התמודד עם חובות אישיים ומימש נכסים ומניות בחברת מרכזי הקניות שהקים.
אחד המהלכים המשמעותיים באותה תקופה היה הכנסת קבוצת חג'ג' לגרעין השליטה ברני צים מרכזי קניות. האחים צחי ועידו חג'ג' נכנסו בדצמבר 2024 לשותפות בחברה לפי שווי של כ-520 מיליון שקל לפני הכסף, ובסדרת עסקאות הגיעו להחזקה של כ-30%. הם הגיעו בתקופה שבה צים נזקק למזומנים, וסייעו גם בחיזוק ההון של החברה. לפי החישוב שמציגה חג'ג', ההשקעה שלה בהיקף של כ-180 מיליון שקל השביחה מאז בכ-120 מיליון שקל, תשואה של כ-70%, אם כי מרבית ההשבחה עדיין על הנייר.
עכשיו התמונה מתהפכת. צים חוזר לצד הקונה כשחתם על הסכם לרכישת 7.5% ממניות חברת מרכזי הקניות מידי חג'ג' תמורת 75 מיליון שקל, לפי שווי חברה של מיליארד שקל, הגבוה בכ-30% ממחיר השוק לפי הדיווח לבורסה. בנוסף קיבל אופציה לרכישת 7.5% נוספים לפי שווי של לפחות כ-1.15 מיליארד שקל. אם יממש את האופציה ויתקיימו התנאים שנקבעו בהסכם, הוא עשוי להגיע להחזקה של כ-44% ולסיים את השליטה המשותפת עם חג'ג'.
המהלך מתבצע בזמן שחברת מרכזי הקניות ממשיכה להרחיב את פעילותה, בעיקר בפריפריה וביישובי החברה הערבית. במחצית הראשונה של 2026 ה-NOI של החברה גדל בכ-17% לכ-57.8 מיליון שקל, וה-FFO עלה בכ-52% לכ-15.9 מיליון שקל. מנגד, החברה גם הורידה באוגוסט את תחזיותיה לשנה הנוכחית בעקבות עיכובים בפרויקטים, כך שחלק ניכר מהצמיחה העתידית עדיין תלוי בהשלמת המרכזים ובאכלוסם.
בשיחה עם ביזפורטל צים מסביר מדוע החליט דווקא עכשיו להגדיל את אחזקתו, טוען שפעילות האנרגיה של החברה שווה מאות מיליוני שקלים אף שהיא רשומה באפס, ומתייחס להצלחת מרכזי SEVEN ביישובים הערביים, למצב הקניונים ולחשש מהחרפת המתיחות בין יהודים לערבים אחרי הבחירות.
"זו הייתה יוזמה שלי, לא של האחים חג'ג'"
רני, לפני פחות משנתיים היית במצב שבו נאלצת למכור מניות ולהכניס את חג'ג' לשותפות בשליטה. עכשיו אתה קונה מהם בחזרה לפי שווי של מיליארד שקל. איך נולדה העסקה הזאת ומי יזם אותה?
"אני פניתי אליהם ראשון. האחים חג'ג' נכנסו אלינו כשותפים בחברה לפני כשנתיים, והם שותפים נהדרים. אנחנו ביחסים מצוינים. לפני ארבעה-חמישה חודשים יצרתי איתם קשר, כי אני רואה לאן החברה הולכת ולאן היא מתפתחת, ורציתי להגדיל את האחזקות שלי. בתקופה האחרונה אני משקיע כמעט 100% מהזמן שלי בחברה, ורציתי לעשות את המהלך הזה.
"זה מהלך שבא מיוזמתי, לא מיוזמת האחים חג'ג'. אני יכול להגיד לך שהתנהלנו על שוויים משמעותית יותר גבוהים, כי הם מכירים את החברה, ואני מכיר את החברה מצוין, את הפעילות שלה ואת הפוטנציאל שלה. בסופו של דבר הגענו להסכמה שאנחנו עושים עסקה סביב ההון העצמי, פחות או יותר. ההון העצמי הוא בסדר גודל של מיליארד שקל, ועשינו עסקה לפי מיליארד שקל, עם עוד אופציה לפי שווי של מיליארד ו-150 מיליון שקל.
"תראה מה עשינו בשנתיים האחרונות. עשינו מימון מחדש לנכסים, סיימנו את הפרויקט בכפר סבא, סיימנו את הפרויקט בבקעת אונו, חוות השרתים שלנו כבר בשלה מאוד כנכס מניב, וכל הפרויקטים הקיימים שלנו נמצאים היום בשיעורי אכלוס גבוהים מאוד. כמעט אין לנו חנויות להשכרה, למעט בפרויקטים החדשים. החברה נמצאת במומנטום מטורף, ואני הבנתי שאם אני לא עולה עכשיו על הרכבת הזאת, בתחנה הזאת, כנראה החברה תברח לי ותגיע למקומות הרבה יותר גבוהים".
- רני צים: ה-FFO עלה ב-15% - אבל תחזית 2026 ירדה
- רני צים רוכשת את מלוא הבעלות בצים אורבן בקעת אונו - תמורת כ-105 מיליון שקל
אז כמה אתה חושב שהחברה שווה היום? הרי אתה מוכן לשלם מיליארד שקל, אבל הבורסה מתמחרת אותה בפחות.
"אני משתדל מאוד להיזהר בלשוני, בגלל כל הנושא של מידע ובורסה וכל הדברים האלה, אבל החברה לא שווה רק את ההון העצמי שלה, זה ברור. ההון העצמי שלה הוא מוחשי, אבל הפוטנציאל העתידי הוא עצום.
"יש לנו פעילות אנרגיה שלדעתי רשומה באפס ושווה מאות מיליונים. יש לנו פעילות בחוות שרתים שעדיין לא הצפנו בה ערך. יש לנו חוות שרתים קיימת ופעילה, שמחוברת לגריד של נגה. כל מה שאתם קוראים היום על רשות החשמל, על חוות השרתים ועל הקצאות החשמל, זה לא קשור אלינו. אנחנו כבר בתוך הפעילות הזאת.
"החברה נמצאת בפיתוח עסקי מטורף, אנחנו מתקדמים עם פרויקטים עתידיים, וזה היה הזמן הנכון לתפוס את החברה. היה ויכוח על השווי, כי האחים רצו שווי גבוה מההון העצמי. הם מכירים את הפעילות ויודעים מה יש בתוך החברה. בסופו של דבר הגענו לנקודה שגם אני מרגיש איתה בנוח וגם הם מרגישים איתה בנוח. ושוב, זו הייתה בקשה שלי לעשות את העסקה הזאת. זה לא שהם רצו למכור".
אבל אם החברה נמצאת במומנטום כל כך חזק, למה חג'ג' בכלל היו מוכנים למכור? יכול להיות שהם משנים כיוון ורוצים להתמקד בפעילויות אחרות?
"אם מסתכלים על חג'ג', קודם כול זו קבוצה גדולה ויש להם את הפעילויות שלהם. ה-DNA שלהם הוא יותר מגורים, ה-DNA שלי הוא יותר מרכזי קניות.
"מה שעברתי לפני שנתיים-שלוש בפסגות וכל הדברים האלה, זה דבר שהיה ומאחוריי. זה כבר לא מעניין אותי. היום אני נמצא במקום אחר, מאוד מאוד מאמין בחברה ולאן שהיא הולכת, והחלטתי להרים את הדבר הזה בצורה משמעותית.
"החברה, לדעתי, שווה הרבה, הרבה, הרבה מעל ההון העצמי שלה. זו לא חברה רק של נכסים מניבים, זו חברה שמשלבת נכסים מניבים ויזמות, והיזמות נותנת את הערך המוסף שלה. החברה היום חזקה מאוד".
אני מניח שגם למדת כמה שיעורים מהכניסה לפסגות, והיום אתה מתמקד יותר בתחומי הליבה שלך.
"ממש ככה. יש לנו תשתית ייחודית מאוד במגזר הערבי, בתחום מרכזי הקניות. אין לנו שחקן שני. בעולמות של מרכזי הקניות שבהם אנחנו פועלים, אנחנו עובדים מצוין ואנחנו מובילים בטריטוריות שלנו".
הידעת?באיזה שווי נכנסה רני צים מרכזי קניות לבורסה?
"אחרים מפחדים להיכנס למגזר הערבי, אנחנו משחקים במגרש אחר"
אחד מתחומי הפעילות הבולטים של רני צים מרכזי קניות הוא המגזר הערבי. באמצעות מותג SEVEN החברה פועלת בין היתר באום אל-פחם, בטירה, בטמרה, ברהט וביישובים נוספים, ומקדמת הרחבות למרכזים קיימים לצד פיתוח נכסים חדשים. בניגוד לחברות הקניונים הגדולות, שמתמקדות בעיקר במרכזים עירוניים גדולים ובמתחמי מסחר באזורי ביקוש, צים בנה חלק משמעותי מפעילותו ביישובים שבהם היצע המסחר המאורגן היה מצומצם יחסית.
אמרת בעבר שאתה רואה במגזר הערבי "אוקיינוס כחול". אנחנו רואים את הצמיחה שלכם ברהט, בטמרה, באום אל-פחם ובעוד יישובים. אבל למה אחרים לא רואים את ההזדמנות הזאת? למה אנחנו לא רואים את עזריאלי ומליסרון נכנסות לשם בהיקפים משמעותיים?
"פשוט כי הם לא בנויים להיכנס למגזר הערבי. אנשים מפחדים להיכנס למגזר הערבי. זה כמו שאתה שואל למה קבלני מגורים לא מקימים פרויקטים למגורים במגזר הערבי. גם זו שאלה. למה? אין פוטנציאל? יש פוטנציאל, אבל מפחדים, מפחדים".
ואתה לא מפחד? אני יכול להבין למה חלק מהחברות חוששות להיכנס לשם, בין היתר בגלל הפשיעה.
"אנחנו בנינו נוסחה מנצחת במגזר הערבי. בנינו נוסחה מנצחת שאומרת שאנחנו עושים עסקאות רכישה או קומבינציה עם בעלי קרקעות, ואנחנו עושים את כל התכנון.
"הקרקעות שלנו הן לא קרקעות שאתה מוציא ממאגר המכרזים של המינהל. היום חברה כמו עזריאלי, ביג או מליסרון, כשהיא רוצה לקנות קרקע או לעשות פרויקט, היא הולכת למכרזים של רשות מקרקעי ישראל. כ-91% מהקרקעות במדינת ישראל מנוהלות על ידי המינהל, והוא מוציא מכרזים כל חודש, כל תקופה, גם למגרשי מסחר. שם השחקנים האלה משחקים.
"אנחנו משחקים במגרש אחר. אנחנו עושים עסקאות קומבינציה עם בעלי קרקעות פרטיים. אי אפשר כמעט להשיג היום קרקע במגזר הערבי.
"לראיה, הקניון שלנו באום אל-פחם עובר עכשיו הרחבה שלמה. הקניון שלנו בטירה עובר הרחבה שלמה. בירכא ובמרכזים נוספים שלנו במגזר הערבי יש הרחבות מאוד משמעותיות. והכול על אותה קרקע, חשוב להגיד את זה. הפוטנציאל של המשך הפיתוח הוא מאוד מאוד גבוה, כי הקרקע כבר שקועה במאזן.
"SEVEN הוא היום המותג הערבי-ישראלי הכי חזק. אתה יכול לבדוק את זה. היום, בכל מתחם SEVEN שאנחנו פותחים, הרשתות כבר מחכות לפתיחה של המרכז ולא ממהרות לפתוח חנויות אחרות באזור לפני כן.
"גם ביישובים היהודיים אנחנו עושים עבודה נהדרת. בגני תקווה אנחנו בקרוב עולים על הקרקע בגני תקווה 2. בבקעת אונו, המתחם שלנו, אונו סנטר, אוטוטו באכלוס מלא. גם בכפר סבא, שקיבל טופס 4 לפני כחצי שנה, אנחנו באכלוס של כמעט 100%. לפני שנתיים היינו שם ב-12% אכלוס. בראש העין אנחנו כבר בשלבים האחרונים.
"זאת אומרת, ה-DNA של החברה הוא מרכזים מסחריים. כל מה שקורה היום בתחום המגורים והמשרדים לא רלוונטי אלינו. הביקושים אצלנו מאוד חזקים, גם בתקופות של משבר וגם בתקופות של שגשוג".
הידעת?מתי עבר מותג SEVEN לבעלות מלאה של החברה?
"הקניונים ימשיכו להיות מרכיב משמעותי בחיי היום-יום"
לצד התרחבות המרכזים המסחריים, בשוק הקניונים מתמודדים עם שינויים בהרגלי הצריכה, התחזקות המסחר המקוון ותנודות בפדיונות של רשתות האופנה והקמעונאות. צים, מצדו, ממשיך להתמקד בעיקר במרכזי קניות פתוחים, שבהם חלק משמעותי מהשוכרים מספקים שירותים ומוצרים לצריכה יומיומית. השאלה היא אם המודל הזה מאפשר לחברה להציג ביצועים טובים יותר גם בתקופות שבהן הצרכן הישראלי מצמצם הוצאות.
מה ההסתכלות שלך היום על שוק הקניונים? אנחנו רואים חברות שמנסות לגוון את הפעילות שלהן. פעם מדברים על כך שהקניונים מפסידים לאונליין, ופעם דווקא על חזרה של הקונים למרכזים. בישראל קשה מאוד לאפיין את המגמה הזאת, אבל אתה ממשיך להתמקד בקניונים.
"קודם כול, הקניונים ימשיכו להיות מרכיב מאוד מאוד משמעותי בחיי היום-יום שלנו, גם במגזר היהודי וגם במגזר הערבי.
"אני יכול להגיד לך שבמגזר הערבי יש היום הרבה רשתות שמתחילות לגלות את השוק הזה. לדוגמה, ג'פניקה. הם הבינו שבתחום המשלוחים, מהסניפים שלהם בכפר סבא, 70% מהמשלוחים שלהם הם לטייבה ולטירה. אז הם מבינים שהם צריכים לפתוח סניף של ג'פניקה בטירה, כי הלקוחות שלהם מגיעים משם. ויש עוד ועוד דוגמאות כאלה.
"אנחנו שחקן מאוד דומיננטי במגזר הערבי, וגם במגזר היהודי אנחנו שחקן מאוד דומיננטי. אנחנו נמצאים בתפוסות גבוהות מאוד, הביקושים לשטחים חזקים, הפדיונות שלנו עולים והמתחמים שלנו ממשיכים להתרחב".
צים רואה בפעילות האנרגיה וחוות השרתים מנוע צמיחה נוסף, מעבר למרכזים המסחריים. לדבריו, שתי הפעילויות עדיין אינן מקבלות ביטוי מלא בשווי החברה, ובשנה הקרובה הוא מתכוון לפעול כדי לשנות זאת.
דיברת קודם על כך שפעילות האנרגיה שווה לדעתך מאות מיליוני שקלים, ושבחוות השרתים עדיין לא הצפתם ערך. מה הכיוון שם? אתה רוצה להנפיק את הפעילויות האלה?
"אנחנו לא פוסלים את זה, אבל כרגע זה עוד לא על הפרק. אנחנו יודעים שאנחנו צריכים להציף ערך בפעילות האנרגיה. פעילות האנרגיה שלנו צריכה לקבל הצפת ערך מאוד מאוד משמעותית".
ואיך זה יקרה? מה יהיה הטריגר להצפת הערך? כבר יש לכם שיחות עם מוסדיים, עם חתמים או עם משקיעים לגבי הפעילות הזאת?
"לא, אנחנו עוד לא שם. כרגע רק סיימנו את העסקה הראשונה. נתארגן בימים הקרובים ונבנה תוכנית עבודה לשנה הקרובה. אנחנו נדע להציף ערך ולהראות לשוק ההון את החברה הזאת באור אחר".
"אין לי חשש פוליטי ממה שיהיה אחרי הבחירות"
בוא נדבר רגע על הבחירות הקרובות. מהזווית שלך זה מעניין במיוחד, כי אתה מעורה מאוד בחברה הערבית ופועל הרבה בתוך היישובים. מה אתה שומע מאנשים בשטח? יש חשש מהמשך המצב הנוכחי? יש ציפייה לשינוי?
"תראה, אני פחות איש פוליטי".
אני שואל מהנקודה העסקית, לא הפוליטית.
"אני אענה. קודם כול, אני פחות איש פוליטי. אני איש עסקים, בסדר? אני לא איש של פוליטיקה, אני איש עסקים. ההסתכלות שלי על מה יהיה לפני הבחירות או אחרי הבחירות היא שאני מאמין שבסופו של דבר מדינת ישראל היא מדינה חזקה ותמיד תהיה קיימת. גם אם מחר ייבחר ביבי, או אייזנקוט, או לא משנה מי יהיה ראש הממשלה, מדינת ישראל תמשיך להתקיים, והעסקים הטובים ימשיכו להתקיים.
"אנחנו בשלוש-ארבע השנים האחרונות חווינו עליות ומורדות. אם זה קורונה, אם זו המחאה המשפטית, אם זו המלחמה וכל הדברים האלה. וצלחנו את הכול בהצלחה רבה".
אני לא רוצה להיכנס איתך לפוליטיקה וגם לא להתקיל אותך, אבל אתה נמצא בתפר מאוד עדין בין המגזרים ומנווט בו בהצלחה, יש לומר. אם תקום ממשלה שתחדד את השסע בין יהודים לערבים, אתה לא חושש שזה ישפיע גם על העסקים שלכם? למשל, אם נראה שוב אירועים מהסוג שהיה בשומר החומות.
"לנו יכולה להיות רק השפעה לטובה. מה קרה במלחמה? אם תסתכל אחורה, תיקח את תקופות המלחמה אצל רני צים ותראה מה קרה, במגזר הערבי וגם במגזר היהודי, המכירות רק התגברו".
אבל אתה לא חושש שהמתיחות בין המגזרים תפגע בפעילות או בדרך שבה רואים-צובעים אתכם בחברה הערבית?
"תקשיב, יש את המלחמה של הערבים מחוץ לישראל, ויש את ערביי ישראל שחיים בישראל. הם רוצים שלום, הם רוצים לחיות, בדיוק כמו שאנחנו רוצים לחיות. לראיה, לא היו כאלה התפרעויות בתקופות המלחמה.
"אני יכול להגיד לך שהמרכזים המסחריים שלנו במגזר הערבי רק התחזקו, כי הערבים קנו קרוב לבית, וזה רק הגביר את המכירות בקניונים.
"ובסוף אנחנו בייסיק. תזכור, אנחנו מרכזי קניות של צריכה בסיסית. זאת אומרת סופרמרקט, בנק, ארומה, בתי קפה, כל הדברים הבסיסיים האלה. גם בקורונה המתחמים הפתוחים עבדו טוב יותר מהסגורים.
"אין לי חשש פוליטי לגבי מה יהיה ביום שאחרי הבחירות. אני מסתכל על שווי הפעילות של החברה. זו ההתייחסות שלי".
"חג'ג' זיהו הזדמנות, ומגיע להם להרוויח"
לקראת סיום השיחה אנחנו חוזרים לנקודת הפתיחה, לעסקה עם חג'ג' ולתקופה שבה צים נדרש למכור מניות כדי להתמודד עם התחייבויותיו. גם אחרי העסקה הראשונה, חג'ג' תישאר עם יותר מ-22% מחברת מרכזי הקניות ובשליטה משותפת עם צים. רק אם יממש את האופציה השנייה ויושלמו התנאים שנקבעו בהסכם, הוא יוכל לחזור לשלוט בחברה לבדו.
בינתיים, צים מבקש להבהיר שמבחינתו ההשקעה בפסגות כבר מאחוריו. כשאנחנו שואלים אותו על ההחזקה שנותרה לו בר.ג.א, החברה שהתגלגלה מהשלד הבורסאי של פסגות, הוא משיב כי כבר מימש אותה.
אם אני זוכר נכון עדיין יש לך החזקה מסוימת בר.ג.א, (החברה שהתגלגלה מפסגות) אתה מתכוון לממש אותה?
"לא, מכרתי אותה. מימשתי את ההחזקות שלי בר.ג.א".
כשאתה מסתכל אחורה על הדרך שעברת, יש גם הכרת תודה לאחים חג'ג' - שהגיעו בתקופה שבה היית צריך אותם?
"בוודאי, זה ווין-ווין ומותר לכולם להרוויח".
מה היית עושה אחרת אז, ומה אתה מתכוון לעשות אחרת היום ובהמשך?
"צחי ועידו, צחי ועידו הם אנשי עסקים מאוד ממולחים. אנחנו ביחסים מאוד מאוד טובים. הם זיהו הזדמנות באותה נקודת זמן ברני צים, נכנסו וגם עזרו לדחוף את החברה קדימה. ומגיע להם, מגיע להם להרוויח. אני מפרגן להם שהם מרוויחים".
אנשים לפעמים חושבים שזה משחק סכום אפס, שאם מישהו מרוויח אז מישהו אחר חייב להפסיד.
"לא, אני אגיד רק דבר אחד. החברה היום, רני צים מרכזי קניות, משמעותית יותר טובה ממה שהיא הייתה לפני שנתיים. אני יודע איפה החברה הייתה לפני שנתיים. תמיד היא הייתה חברה טובה, אבל היום היא עוצמתית. היום היא מאוד עוצמתית. המרכזים פתוחים, יש פיזור גדול".
הייתי לפני חודשיים בים המלח וראיתי גם את עבודות השיפוץ שאתם עושים במרכז שם.
"נכון, גם בים המלח אנחנו לקראת פתיחה. בכלל, כל המרכזים שלנו נמצאים בתהליך עבודה, אנחנו נצמדים לתוכניות שלנו לשנים הבאות ואנחנו ננצח. אנחנו נביא את זה ביג טיים".
