108 אלף שקל ובעלות על הקרקע: חוכרים מטבעון הפסידו לרמ"י
מי שמשלם לרשות מקרקעי ישראל סכום גבוה בעסקת חכירה עשוי להניח שקנה בכך גם את הבעלות על הקרקע. בית משפט השלום בחיפה הבהיר שההנחה הזאת מסוכנת: השופטת רויטל באום דחתה תביעה של משפחת חוכרים מקריית טבעון, שדרשה לקבל בעלות על החלקה שלה ולהחזיר לה כ-108 אלף שקל ששולמו, לטענתה, ביותר.
הסיפור מתחיל בעסקה שנחתמה ב-2013. התובעים, חוכרים של חלקה בטבעון, ביקשו לשנות את ניצול הקרקע ולהגדיל את זכויות הבנייה. במסגרת העסקה הם שילמו לרמ"י כ-660 אלף שקל בתוספת מע"מ, וקיבלו חוזה חכירה חדש. לגרסתם, הסכום הזה היה בפועל מחיר הבעלות, ולכן הרשות חייבת להעביר להם את הקרקע ולהשיב את העודף.
רמ"י ראתה את הדברים אחרת. לפי עמדתה, הצדדים חתמו על חוזה חכירה ולא על חוזה להעברת בעלות, ובאותה תקופה בכלל אי אפשר היה לרכוש בעלות על הנכס. הרשות הוסיפה שהחוזה החדש קבע קיבולת בנייה של 967 מ"ר, וכל בנייה מעבר לכך מחייבת תמורה נוספת. חוכר, כך טענה, אינו יכול לקבל בעלות מלאה בלי לשלם עליה.
הוויכוח הזה נוגע לשאלה שמעסיקה אלפי משפחות בישראל. רוב הקרקעות במדינה בבעלות ציבורית, ומי שגר בבית צמוד קרקע מחזיק בדרך כלל בזכות חכירה ארוכה. בשנים האחרונות קידמה רמ"י מהלכים להקניית בעלות לחוכרים, חלקם בלי תמורה וחלקם בתשלום, כפי שהתפרסם בתוכנית להעניק בעלות בחינם ל-117 אלף חוכרים בבנייה צמודת קרקע. התנאים משתנים לפי סוג הנכס, גודל המגרש וזכויות הבנייה, וכאן בדיוק נפתח הפער בין החוכרים לרשות.
התובעים נשענו קודם כול על שמאות מ-2012. לטענתם, הערכת השווי כללה זכויות בנייה עתידיות, ולכן הסכום ששילמו משקף שווי של בעלות. השופטת באום דחתה את הקריאה הזאת. היא קבעה שבהערכה אין התייחסות לזכויות בנייה עתידיות, ושהתובעים גם לא הוכיחו שעסקאות ההשוואה ששימשו את השמאי כללו זכויות כאלה. עוד הדגישה שתפקיד השמאות להעריך שווי, והיא אינה מגדירה אילו זכויות נמכרות בעסקה.
בהמשך התייחסה השופטת לנקודה כלכלית פשוטה. לפי פסק הדין, אחד התובעים הסכים בעצמו שלבעלות מלאה יש ערך מעבר לזכויות הבנייה. לכן, גם אילו השמאות הייתה כוללת זכויות עתידיות, שווי חכירה ושווי בעלות הם שני דברים שונים. במילים של שוק הנדל"ן, הבעלות מוסיפה לנכס ביטחון וגמישות שיש להם מחיר משלהם.
טענה מעניינת נוספת נגעה למכתב ששלחו התובעים לרשות בסוף 2012, ולא נענה. המשפחה טענה שהשתיקה של רמ"י היא הסכמה. בית המשפט הפנה לחוק לתיקון סדרי המינהל, שמחייב עובד ציבור להשיב בכתב לבקשה, וקבע שלפי החוק אי מענה במועד נחשב החלטה לסרב בלי נימוקים. כלומר, השתיקה של הרשות פועלת דווקא נגד המבקש.
התובעים טענו עוד שחוזה החכירה החדש ביטל את החוזה המקורי, ולכן אין להשתמש בו בתחשיב לפי נוהל הקניית הבעלות. הם ביקשו גם לקבוע שהמפרט הכספי שהוציאה להם הרשות בתחילת 2023 בטל מעיקרו. בית המשפט קבע שהחוזה החדש הוא חוזה חכירה לכל דבר, ושהתובעים ידעו בזמן אמת שרכישת בעלות אינה אפשרית.
השופטת בחנה גם את נוהל הקניית הבעלות של רמ"י ואת החלטת המועצה 1185. לפי קביעתה, הנוהל אינו מכיר בתחשיב שהציעו התובעים, וגם אם חוזה החכירה המקורי בוטל, נשארת בתוקף החלופה של תשלום 12% משווי הבעלות, כולל זכויות בנייה עתידיות. מעבר לכך, שווי החכירה בחוזה המקורי נשאר רלוונטי, ואפשר להסתמך עליו בחישוב.
הנקודה שסגרה את התיק הייתה חשבון פשוט. לפי פסק הדין, אילו התקבלה שיטת החישוב של התובעים, הם היו נדרשים לשלם כ-692 אלף שקל בתוספת מע"מ, סכום גבוה מהמפרט המתוקן של הרשות, שעמד על כ-474 אלף שקל בתוספת מע"מ. במילים פשוטות, הדרך שבה ביקשו המשפחה לחשב את הזכויות שלה הייתה מייקרת לה את העסקה.
פסקי דין נגד רמ"י מסתיימים לא פעם בדחייה, בעיקר כשהתביעה מנסה לקרוא לתוך ההסכם חובות שאינן כתובות בו. כך קרה גם בתביעה של מי ששילמה לעירייה ותבעה את המדינה, שם בית המשפט דחה את הניסיון להטיל על הרשות תשלום שלא נקבע בחוזה. המסר דומה: מה שקובע הוא לשון החוזה והנהלים, ולא ציפייה של הצד השני.
ועדיין, פסק הדין כולל הקלה מסוימת למשפחה. השופטת באום לא חייבה את התובעים בהוצאות, משום שלדבריה הייתה בין הצדדים מחלוקת כנה. בנוסף, היא הציעה לרמ"י לשקול לאפשר לתובעים, אם יבקשו לרכוש את הבעלות, לשלם לפי המפרט הכספי האחרון כשהוא משוערך, והמליצה לצדדים לנסות להגיע להבנות מחוץ לבית המשפט.
למשפחות שמחזיקות בנכס חכור, המקרה מדגים כמה חשוב לקרוא את החוזה עד הסוף לפני תשלום. עסקה לשינוי ניצול, היתר לתוספת בנייה או חידוש חכירה עשויים לעלות מאות אלפי שקלים, אבל כל אחד מהם קונה זכות מוגדרת. מי שמכוון לבעלות מלאה צריך לוודא שהיא כתובה במפורש, ושהתחשיב תואם את הנוהל העדכני של הרשות.
להרחבה: 117 אלף חוכרים בבניה צמודת קרקע יקבלו בעלות בחינם, מי ייפגע?
