היזם רוצה להוריד מטרים מהדירה החדשה: מה בעלי הדירות יכולים לעשות
בעל דירה של 70 מ"ר שחתם על הסכם פינוי בינוי ציפה לקבל דירה של 82 מ"ר, עם מרפסת, חניה ומחסן. שנים אחרי החתימה מגיעה פנייה מהיזם: הפרויקט כבר לא מחזיק את עצמו, ובמקום 12 מ"ר תוספת יינתנו 6. במצב כזה עולות שתי שאלות, אם היזם רשאי לדרוש את השינוי, ומה עומד לרשות הדיירים כשהם מסרבים.
הרקע מוכר בענף. הריבית עלתה, המימון התייקר ועלויות הבנייה קפצו, ובמקביל המחירים בחלק מהערים נבלמו. פרויקט שנראה רווחי בזמן החתימה יכול להפוך לגבולי, ובנק שמלווה את הבנייה דורש מרווח ביטחון. מכאן הניסיון לפתוח מחדש הסכמים חתומים: ויתור על חניה, מפרט צנוע יותר, דמי שכירות נמוכים בתקופת הבנייה, ובמקרים רגישים יותר גם הפחתה בשטח. היזמים שחוזרים לדיירים עם דרישות חדשות הם תופעה שמתרחבת.
דוגמה פשוטה מראה כמה שווה כל מטר. בפרויקט של 100 דירות קיימות, תוספת של 12 מ"ר לכל דירה מחייבת את היזם לבנות 1,200 מ"ר לבעלי הדירות. הפחתה ל-6 מ"ר משחררת 600 מ"ר שאפשר למכור בשוק החופשי, שטח של שש עד שבע דירות בינוניות. לשם המחשה, במחיר של 40 אלף שקל למ"ר בבניין החדש, כל בעל דירה מוותר על נכס בשווי של כ-240 אלף שקל, והיזם מרוויח הכנסה של כ-24 מיליון שקל.
מבחינה משפטית, הסכם חתום מחייב את שני הצדדים. היזם אינו יכול לשנות את התמורה באופן חד צדדי, וכל שינוי מחייב את הסכמת בעלי הדירות. ההסכם עצמו קובע לרוב תנאים מתלים ומועדים, כמו קבלת היתר בנייה או ליווי בנקאי בתוך פרק זמן מוגדר, וכשהתנאים אינם מתקיימים הוא עשוי לאפשר לכל צד לצאת מהעסקה. לכן הדבר הראשון שבעלי הדירות צריכים לבדוק הוא הסעיפים האלה, יחד עם עורך הדין שמייצג אותם.
המנוף של היזם מגיע ממקום אחר, מהחוק נגד דייר סרבן. לפי חוק פינוי ובינוי, די ברוב של כשני שלישים מבעלי הדירות במתחם, שבבעלותם לפחות 60% מהדירות בכל בניין, כדי לתבוע בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר. בית המשפט יכול לפסוק פיצויים או למנות נציג שיחתום בשמו. בתמ"א 38 המנגנון שונה: את התביעה מגישים למפקח על רישום מקרקעין, שמוסמך לאשר את העבודות לפי בקשת בעלי שני שלישים מהדירות, אחרי שכל בעל דירה קיבל הזדמנות לטעון את טענותיו.
החוק מגן גם על הצד המסרב. סירוב לעסקה שאינה כדאית כלכלית לא ייחשב בלתי סביר, ובעל דירה רשאי להתנגד לתנאים שמפלים אותו לעומת שכניו. כאן נכנס תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין, שעודכן ב-2022 לגרסה 21.1. התקן הוא כלי שמאי לבדיקת הכדאיות של התוכנית, ובודק אם הרווח הצפוי ליזם עומד ברף מזערי שקובע השמאי הממשלתי הראשי, כ-16% במרכז, בתל אביב ובירושלים וכ-17% בצפון, בחיפה ובדרום.
הידעת?מה זה רווח יזמי מזערי?
לפי התקן, השמאי מחשב תמורה של דירה חדשה עם מרפסת של 12 מ"ר, מחסן של 7 מ"ר וחניה. כשיש לעירייה מדיניות תמורה הוא פועל לפיה, וכשאין, הוא בוחן מדרגות של 0, 12 ו-25 מ"ר תוספת. בית המשפט העליון, שדחה עתירה נגד התקן, הבהיר שהוא אינו מחירון ואינו מגביל את המשא ומתן, ודיירים רשאים לדרוש יותר. מנגד, יזם שמבקש להפחית תמורה יצטרך להראות שהרווח שלו יורד מתחת לרף.
כאן מגיע הכלי החזק של הדיירים: שמאי מטעמם. שכר השמאי ועורך הדין של בעלי הדירות נספר בתקן כעלות של היזם, וכך הם יכולים לבחון בעצמם את הדוח הכלכלי שהיזם מציג, את המחירים שהוא מניח ואת עלויות הבנייה. אם יתברר שהפרויקט עדיין רווחי מעל הרף, יש בידיהם טיעון חזק לסרב להפחתה, וגם להגן על עצמם אם תוגש נגדם תביעת דייר סרבן.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מדגישה בהנחיות שלה שעורך הדין של הדיירים מחויב לבעלי הדירות בלבד. הוא רשאי לקבל את שכרו מהיזם, אך אסור לו לנהל מולו משא ומתן על שכר הטרחה בשם הדיירים או לספק לו שירות כלשהו. הרשות ממליצה לבחור עורך דין אחרי פנייה לכמה משרדים, להימנע מהמלצה של המארגן או היזם, ולא לחתום על הסכם ייצוג בלתי חוזר.
הידעת?מה זה הסכם ייצוג בלתי חוזר?
שאלת השוויון בין הדיירים חשובה כמו גובה התמורה. בפרויקט ברחוב הרא"ה ברמת גן, שבו 37 דירות ישנות אמורות להתחלף ב-95 חדשות, קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב שתוספת אחידה של 12 מ"ר לכל דירה פוגעת בבעלת הדירה הגדולה, שקיבלה תוספת של כ-11% מול כ-36% בדירה קטנה. הפרויקט אושר, והיזם חויב לשלם לה דמי איזון של כ-141 אלף שקל. הכלל שעולה מהפסק: כל שינוי בתמורה צריך להתחלק בין הדיירים באופן יחסי.
לפני תשובה ליזם כדאי לפעול בכמה צעדים. לבקש בכתב את הדוח הכלכלי המעודכן ואת הנימוק להפחתה, להעביר אותו לשמאי ולעורך הדין של הדיירים, לבדוק אם יש בהסכם מועד יציאה, ולבחון מה מציע היזם בתמורה לוויתור, כמו קיצור לוח הזמנים או ערבויות חזקות יותר. הרשות להתחדשות עירונית והמנהלות העירוניות מפעילות מוקדי מידע לבעלי דירות, ואפשר להיעזר בהם כבר בשלב הזה. התמורות שהולכות ומצטמצמות מחייבות את בעלי הדירות להגיע לשולחן עם מספרים משלהם.
להרחבה: הפינוי-בינוי מתעכב? המדינה תשלם לרשויות עד 450 אלף שקל כדי להזיז פרויקטים
