יזמי פינוי בינוי חוזרים לדיירים: "רוצים דירה? תוותרו על החניה ותוסיפו כסף אחרת הפרויקט מבוטל"

ההתחדשות העירונית בישראל נכנסה בשנה וחצי האחרונות לשלב חדש ומסוכן - הכדאיות הכלכלית נשחקה מאוד ופרויקטים הפכו ללא כלכליים או לגבוליים מבחינה כלכלית. במשך שנים הבטיחו לדיירים דירות גדולות יותר, חניה, מחסן, מפרט משודרג ושכר דירה מלא בתקופת הבנייה. היזמים התחרו ביניהם על כל מתחם, הדיירים התרגלו לשמוע הצעות נדיבות, והרשויות המקומיות ראו בפינוי בינוי כלי מרכזי לחידוש שכונות ותיקות ולהגדלת היצע הדירות.

ומה קרה בשנים האחרונות? הריבית עלתה, המימון התייקר, עלויות הביצוע קפצו, שוק הדירות התקרר ובשנה הכאחרונה יש ירידות מחירים ברוב הארץ. הזמן שעובר בין חתימת ההסכמים לבין תחילת הבנייה הפך לגורם סיכון מרכזי. פרויקט שנראה כלכלי ב-2021 או ב-2022 יכול להיראות גבולי לחלוטין ב-2026 ואפילו הפסדי. מה שהיה פעם רווח יזמי סביר  ואפילו טוב, הפך למרווח צר שאינו מאפשר לקבל ליווי בנקאי או לצאת לביצוע בלי התאמות.

התוצאה היא פתיחה מחודשת של הסכמים. יזמים חוזרים לדיירים ומבקשים לשנות את התמורות שלהם: ויתור על חניה, תשלום חלקי על חניה שהובטחה בחינם, ירידה במפרט, צמצום דמי השכירות בתקופת הפינוי, השתתפות כספית מוגבלת מבעלי הדירות, ולעיתים גם ניסיון להפחית מטרים מהדירה החדשה ותשלום של דיירים. הפחתת שטחים היא מהלך רגיש יותר, מאחר שהיא עלולה להחזיר את הפרויקט לוועדות התכנון ולעכב אותו בשנים.

זו הדילמה המונחת כיום בפני אלפי בעלי דירות במתחמי פינוי בינוי. מצד אחד, ההסכם שנחתם מול היזם הבטיח תמורות מסוימות. מצד שני, אם היזם אינו מצליח להעמיד מימון או לשמור על רווחיות מינימלית, הפרויקט עלול להיתקע. הדיירים מבינים יותר ויותר שהשאלה כבר אינה איך משיגים את התמורה המרבית, אלא איך מבטיחים שהפרויקט באמת יקרה. להרחבה על הסיכונים לדיירים במיזמים שנתקעים: מה קורה לרוכשים ולדיירים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום? מצד שני - הרי זו אחריות של היזמים. למה כאשר הם מרוויחים הרבה כסף הם לא מחזירים לדיירים, וכאשר הם פתאום הופכים להיות רזים ברווח הם חוזרים לדיירים? הסכמים צריך לכבד. 

הגורמים ששחקו את הרווחיות בפרויקטים שנחתמו ב-2021-2022

פינוי בינוי הוא פרויקט ארוך, עתיר הון ותלוי מימון. היזם משלם על תכנון, יועצים, אגרות, מימון ביניים, דמי שכירות לדיירים, הריסה, בנייה, שיווק, ערבויות, היטלים ולעיתים גם פיתוח סביבתי. כאשר הריבית עולה, כל חודש של עיכוב עולה יותר. מימון שהיה זול יחסית לפני כמה שנים הפך להוצאה כבדה שמכרסמת ברווח.

מחירי חומרי גלם, שכר עבודה, קבלני ביצוע, מערכות טכניות, ממ"דים, חניונים תת-קרקעיים, מעליות ותשתיות התייקרו. בפינוי בינוי יש גם מורכבות ביצועית גבוהה יותר מפרויקט רגיל, בגלל ריבוי דיירים, פינוי, ערבויות, טיפול בזכויות קיימות, תשתיות ישנות וצורך להתאים את הפרויקט לדרישות הרשות המקומית.

קצב המכירות הוא הגורם השלישי. יזם בונה את התוכנית הכלכלית על מכירת הדירות החדשות שיישארו בידיו לאחר מסירת הדירות לבעלי הקרקע. כאשר השוק נחלש, קצב המכירות יורד, ההנחות גדלות, מבצעי המימון מתרחבים, וההכנסות בפועל עלולות להיות נמוכות מהתחזית.

הגורם הרביעי הוא הזמן. פרויקט התחדשות עירונית יכול להימשך יותר מעשור מרגע ההתארגנות הראשונית ועד האכלוס. בזמן הזה מחירי הדירות משתנים, הריבית משתנה, מדיניות העירייה משתנה ותקני הבנייה משתנים. הדיירים והיזם חותמים על הסכם בעולם אחד, אך יוצאים לביצוע בעולם שהשתנה לגמרי.

במרכז הוויכוח נמצא תקן 21 - התקן השמאי שנועד לבדוק את הכדאיות הכלכלית של פרויקטי פינוי בינוי. כדי שפרויקט ייצא לדרך, הוא צריך להעניק לדיירים תמורות סבירות, לאפשר לרשות המקומית לקבל תכנון ראוי, ובמקביל להשאיר ליזם רווחיות מספקת שתצדיק את הסיכון. בפועל, שמאות שנערכת בתחילת הדרך נשענת על הנחות לגבי מחירי מכירה, עלויות בנייה, מימון, היטלים ומשך תכנון. אם הפרויקט יוצא לביצוע כמה שנים מאוחר יותר, חלק מההנחות כבר אינן רלוונטיות. כאשר מחירי המכירה אינם עולים מספיק, והריבית ועלויות הביצוע כן עולות, הרווחיות נשחקת.

• בני 90 יפונו לצורך פינוי בינוי - בהוראת בית המשפט
• בעלי דירות בפינוי בינוי: היטל השבחה עשוי להגיע למאות אלפי שקלים; איך להימנע?

השמאי הממשלתי עדכן את הרווחיות היזמית המזערית לפי אזורים: באזורי ביקוש אפשר להסתפק ברווחיות נמוכה יותר, כי הסיכון השיווקי קטן יותר; באזורים חלשים יותר נדרש מרווח ביטחון רחב יותר, כי מכירת הדירות איטית יותר. רווחיות של 15% או 16% על הנייר יכולה להיעלם מהר - מספיק עיכוב של שנה, עלייה בעלויות הביצוע, ירידה במחירי המכירה, והפרויקט עובר מאזור ירוק לאזור אפור. להרחבה: כמה מרוויחים היזמים בהתחדשות עירונית ולמה השמאי הממשלתי מגדיר רווחיות מינימלית?

בנק מלווה אינו אוהב אזור אפור - הוא צריך לראות ודאות, ביטחונות ותזרים. אם אלה אינם קיימים, גם יזם שרוצה לבנות אינו תמיד יכול להתקדם.

תל אביב היא הדוגמה הבולטת, כי שם מחירי הקרקע והדירות גבוהים, הדיירים התרגלו לתמורות גבוהות, התחרות בין היזמים הייתה חזקה, והרשויות הקשיחו לאורך השנים את הדרישות התכנוניות. ברובע 4 ובאזורים נוספים בעיר נחתמו בעבר הסכמים נדיבים, לעיתים על בסיס הנחות שוק שכבר אינן קיימות. כאשר עלות הבנייה והמימון עלו, חלק מההסכמים הפכו כבדים מדי.

בחדרה, בנתניה, בבת ים, בראשון לציון, בחיפה, בבאר שבע ובערים נוספות, יזמים נדרשים לאזן בין זכויות בנייה, דרישות תכנון, תמורות לדיירים ומחירי מכירה. במרכז הארץ הבעיה נובעת לעיתים מתמורות גבוהות מדי ותכנון צפוף מדי. בפריפריה הבעיה הפוכה: ערך הדירות החדשות נמוך יותר, ולכן קשה לייצר מספיק רווחיות גם עם מכפיל גבוה.

המדינה והרשויות המקומיות מציגות מספרי תוכניות מאושרות, אך תוכנית מאושרת אינה דירה בנויה. בין אישור תוכנית לבין היתר בנייה, מימון, הריסה ואכלוס יש דרך ארוכה. אחת השאלות הקריטיות כיום אינה כמה יחידות דיור אושרו בהתחדשות עירונית, אלא כמה מהן באמת יגיעו לביצוע. להרחבה: התחדשות על הנייר ומחסור בשטח

• החלום על בית במושבה מתרחק: האם פרדס חנה-כרכור עדיין משתלמת?
• המשכנתאות קופצות, הדירות לא נמכרות: הנתון שמטעה את שוק הדיור

בעלי הדירות ראו את עצמם בעיקר כמי שמקבלים שדרוג: מוסרים דירה ישנה ומקבלים דירה חדשה, גדולה יותר, ממוגנת, עם מעלית ולעיתים גם עם חניה ומחסן. היזם לוקח את הסיכון, והדיירים נהנים מההשבחה.

בעלי הדירות הם עדיין בעלי הקרקע, ולכן הם מחזיקים בנכס המרכזי של הפרויקט. אך כאשר תנאי השוק משתנים, הם הופכים בפועל גם לשותפים בסיכון. אם יתעקשו על כל התמורות המקוריות, ייתכן שהיזם אינו יכול להתקדם. אם יוותרו יותר מדי, הם עלולים להרגיש שההסכם נשחק לטובת היזם.

עורכי הדין ונציגויות הדיירים נדרשים לבחון אם הבקשה של היזם אמיתית ומגובה במספרים, או שמדובר בניסיון לשפר רווחיות על חשבון הדיירים. יש הבדל גדול בין פרויקט שבאמת איבד כדאיות לבין יזם שמנסה לנצל את שינוי השוק. לכן כל פתיחת הסכם צריכה להתחיל בשקיפות: דוח כלכלי, בדיקת שמאי מטעם הדיירים ובחינת עלויות מול מחירי מכירה.

הוויתורים אינם זהים. חניה, מחסן, מפרט ודמי שכירות הם רכיבים כלכליים חשובים, אך הם בדרך כלל אינם משנים את התכנון הבסיסי של הבניין. הפחתת שטחים, שינוי מספר קומות או שינוי מהותי בתמהיל הדירות עלולים לדרוש חזרה למסלול תכנוני ועיכוב של שנים. דייר שמוותר על חניה מאבד נכס ששווה כסף, במיוחד באזורי ביקוש. דייר שמוותר על חלק מדמי השכירות נדרש למצוא פתרון תזרימי לתקופת הפינוי. דייר שמקבל מפרט נמוך יותר עשוי לשלם בעתיד על שדרוגים. אך כל אלה עדיין מאפשרים לפרויקט להתקדם בלי לפתוח מחדש את התכנון.

קיצוץ של כמה מטרים בדירות התמורה עלול להפוך לעניין מורכב יותר. שינוי כזה יכול לחייב עדכון תוכניות, בחינה מחודשת של זכויות, דיונים מול הוועדה המקומית או המחוזית ושינוי בהסכמות בין הדיירים. במקרים מסוימים זה מעכב את הפרויקט בשנים.

החניה היא לרוב הוויתור הראשון. חניון תת-קרקעי הוא אחד הרכיבים היקרים בפרויקט: חפירה, דיפון, מערכות אוורור, בטיחות, נגישות ורישוי מייקרים את הבנייה. במקרים מסוימים היזם מבקש להפוך חניה שהובטחה בחינם לחניה בתשלום, או לצמצם את מספר החניות.

ויתור על דמי שכירות בתקופת הפינוי פשוט מבחינה משפטית, אך מורכב מבחינה אנושית. יש בעלי דירות מבוגרים, משפחות עם ילדים, אנשים עם משכנתה ובעלי הכנסה מוגבלת. אם הם צריכים לשכור דירה לשלוש או ארבע שנים בלי מימון מלא מהיזם, מדובר בנטל כבד. במקרים כאלה נדרשים פתרונות גישור: פריסה, הלוואות, סיוע דרך הגוף המלווה או התאמה פרטנית לדיירים חלשים יותר.

ויתור על המפרט - מטבח משודרג, ריצוף יקר, מערכות מיזוג איכותיות יותר - כואב פחות מתוספת שטח, אך יש לו ערך כספי ברור. ויתור כספי ישיר, שבו בעלי דירות מתבקשים להוסיף סכום מוגבל כדי לשמור על הפרויקט, הוא הפתרון הרגיש ביותר - פינוי בינוי אמור להתבצע בלי הוצאה מצד הדיירים. אם מדובר בסכום נמוך יחסית לעומת השבחת הנכס, חלק מהדיירים יעדיפו לשלם ולא לאבד את הפרויקט.

הפתרון אינו יכול להישאר רק בין היזם לדיירים. התחדשות עירונית היא מדיניות לאומית שנועדה לחדש בניינים ישנים, להוסיף ממ"דים ולצמצם בנייה בשטחים פתוחים. אם פרויקטים נתקעים בהמוניהם, המדינה מפסידה דירות, הרשויות מפסידות תכנון חדש, והדיירים נשארים בבניינים ישנים.

הרגולטור יכול לייצר מנגנון גמיש יותר: קביעת מרווח רווחיות רחב יותר בשלב התכנון כדי לאפשר לפרויקט לשרוד שינויים בשוק, ובדיקה מחודשת לפני ההיתר על בסיס נתוני שוק מעודכנים. אם הרווחיות גבוהה מדי - ניתן להפחית זכויות. אם הרווחיות נמוכה מדי - ניתן לאפשר התאמות מוגבלות בלי להחזיר את הפרויקט לתהליך של שנים. רישוי עצמי, דיגיטציה של תהליכים והפחתת כפילויות בין ועדות יכולים לקצר את הזמן בין חתימה לביצוע, וכך להפוך הסכמים ליציבים יותר.

הפחתת רף ההסכמה - שמינהל התכנון מקדם כיום ל-51% - יכולה לסייע לקדם מתחמים תקועים, אך אינה פותרת את הבעיה הכלכלית: רוב קל יותר מסייע לחתום, אך אם הפרויקט אינו רווחי, הוא עדיין לא ייבנה. להרחבה: רוב של 51% לפינוי בינוי: מינהל התכנון מקדם הפחתת רף ההסכמה

דברים שדיירים חייבים לבדוק לפני שמוותרים

ניתוח כלכלי מלא - ולא אמירה כללית על שוק קשה - הוא הדרישה הראשונה שדיירים צריכים להציב. הם צריכים להבין מה הרווחיות המקורית, מה הרווחיות המעודכנת, מה השתנה בעלויות, מה השתנה במחירי המכירה ומהי החלופה.

מה היזם עצמו מוותר - זו הבדיקה השנייה. אם רק הדיירים מתבקשים לשאת בנטל, זה סימן בעייתי. אפשר לבחון הפחתת הוצאות שיווק, שינוי לוחות זמנים, התאמות במימון, הכנסת שותף, החלפת קבלן ביצוע או שינוי במבנה העסקה. הדיירים אינם צריכים להיות הגורם היחיד שסופג את השינוי.

ויתור אחיד על דמי שכירות יכול לפגוע קשה בבעלי דירות שאין להם יכולת תזרימית. נדרשת לעיתים הבחנה בין דיירים שונים: סיוע מוגבר לדיירים מבוגרים, בעלי הכנסה נמוכה או משפחות שזקוקות לפתרון מיידי.

הסכמה להפחתה צריכה לכלול מגבלה ברורה: היזם אינו יכול לחזור שוב ושוב עם דרישות חדשות, למעט מקרים חריגים וברורים. אחרת ההסכם מאבד יציבות.

לצד כל ויתור צריכה לעמוד התחייבות ברורה להתקדמות: מועד להגשת היתר, מועד לחתימת ליווי, מועד לפינוי ומנגנון פיצוי אם היזם אינו עומד בהתחייבויות.

יזמי התחדשות עירונית שהבטיחו תמורות בלתי ריאליות כדי לזכות במתחם ואז חוזרים לדיירים עם דרישות קיצוץ, פוגעים באמון בענף. כל הסכמה לשינוי תמורות צריכה להתחיל בדוח כלכלי שקוף, בבדיקת שמאי מטעם הדיירים ובהגדרת לוח זמנים מחייב לפינוי ובנייה.