רוב של 51% לפינוי בינוי: מינהל התכנון מקדם הפחתת רף ההסכמה

מינהל התכנון מקדם מהלך שעשוי לשנות את תחום ההתחדשות העירונית בישראל: הפחתת שיעור ההסכמה הנדרש לקידום פרויקטי פינוי בינוי ל-51% בלבד מבעלי הדירות. כיום, בפועל, יזמים נדרשים להגיע לרוב גבוה בהרבה ולעיתים להסכמה מלאה כדי לקדם היתרי בנייה בצורה חלקה. המשמעות של המהלך, אם יאושר, היא החלשת ההתנגדות של מיעוט דיירים והעברת כוח רב יותר למנגנון התכנוני וליזמים.

הרעיון מגיע אחרי שנקבע מנגנון מהיר יותר לאזורי שיקום שנפגעו מהרס טילים. במינהל התכנון רוצים לקחת את ההיגיון הזה ולהרחיב אותו לענף כולו. מבחינת המדינה, המלחמה חידדה בעיה שכבר היתה ברורה שנים: מאות אלפי דירות בישראל אינן ממוגנות, חלק גדול מהבניינים הישנים אינם עומדים בסטנדרטים הנדרשים לרעידות אדמה, והקצב הנוכחי של ההתחדשות העירונית איטי מדי.

מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, אמר בדיון מקצועי שעסק ברישוי כי במינהל מקדמים חקיקה בנושא בכנסת. לדבריו, הנושא קיבל חשיבות גדולה יותר אחרי המלחמה, כאשר התברר עד כמה דחוף לחזק יחידות דיור שאינן ממוגנות. הצעת החוק כבר עברה בקריאה ראשונה במסגרת חוק ההסדרים, והיא צפויה להגיע לדיונים לקראת קריאה שנייה ושלישית בוועדת הפנים של הכנסת.

פחות חסמים, פחות וטו

הרעיון מאחורי הפחתת הרוב ברור: בפרויקטי פינוי בינוי, מיעוט קטן של בעלי דירות יכול לעכב פרויקט שלם במשך שנים. לעיתים מדובר בהתנגדות עניינית, ולעיתים ההתנגדות משמשת ככלי מיקוח. מבחינת המדינה והיזמים, זה אחד החסמים המרכזיים שמונעים הוספת דירות, חיזוק מבנים ושדרוג שכונות ישנות.

אם הרוב יופחת ל-51%, יותר פרויקטים יוכלו להתקדם. זה יכול להיות בעל משקל בערים שבהן יש מתחמים ותיקים, בניינים ללא ממ"ד ותשתיות ישנות. המסר של המדינה הוא שבמצב הנוכחי אי אפשר להמשיך לעבוד בקצב של ועדות, התנגדויות והסכמות אינסופיות, בזמן שהצורך בדירות ובמיגון גדל.

צריך להבחין בין קיצור הליכים לבין מחיקת זכויות. בעלי דירות בפרויקטי פינוי בינוי אינם רק "חסם". מדובר באנשים שהנכס שלהם הוא בדרך כלל הנכס המרכזי בחייהם. החלטה על הריסה ובנייה מחדש משנה להם את מקום המגורים, את הזכויות, את לוחות הזמנים ואת הסיכון שהם לוקחים מול יזם. הפחתת הרוב ל-51% היא לא שינוי טכני, אלא שינוי במאזן הכוחות.

המהלך משתלב בהרחבת מסלול הרישוי העצמי. במסגרת המודל הזה, אדריכלים ומהנדסים פרטיים שהוסמכו לכך מקבלים סמכות לאשר חלק מהליכי הרישוי במקום שהכול יעבור דרך הוועדות המקומיות. המטרה היא לקצר את זמני הוצאת ההיתרים, שנחשבים לאחד מצווארי הבקבוק הגדולים בענף. לפי הנתונים שהוצגו בדיון, כיום פועלים בישראל כ-370 מורשי חתימה, ובמסלול אושרו כ-900 בקשות להיתרי בנייה.

השילוב בין רישוי עצמי לבין רוב מופחת בפינוי בינוי יכול לקצר פרויקטים בשנים, אך מעלה שאלה על פיקוח, שקיפות ואיזונים. כאשר יותר כוח עובר לשוק הפרטי, צריך לוודא שהבדיקות המקצועיות, ההגנות לדיירים והבקרה הציבורית לא נחלשות.

מי מרוויח ומי עלול להיפגע?

יזמים וקבלנים צפויים לתמוך במהלך. מבחינתם, כל קיצור בהליכי רישוי וכל הפחתה בכוח של דיירים סרבנים משפרים את הוודאות הכלכלית של הפרויקט. כאשר פרויקט נתקע שנים, עלויות המימון גדלות, דיירים מתייאשים, והכדאיות נשחקת. רף של 51% יכול להכניס לשוק מתחמים שלא זזו עד היום.

• סופה של התמורה האחידה בפרויקטים של פינוי-בינוי?
• דירה קטנה, רווח גדול? המודל הישן של הפינוי-בינוי מתחיל להיעלם

גם חלק מבעלי הדירות עשויים להרוויח. מי שמתגורר בבניין ישן, בלי ממ"ד, בלי מעלית ועם תחזוקה מתפוררת, עשוי לקבל סוף סוף אפשרות לקדם פרויקט. במקרים רבים רוב הדיירים רוצים התחדשות אך נתקלים במיעוט שמונע התקדמות. עבורם, הרפורמה יכולה להיות פתרון. להרחבה: 24 מתחמי פינוי-בינוי חדשים אושרו: מעל 14,500 דירות חדשות בדרך.

יש גם צד שני. הפחתה חדה מדי של הרוב עלולה ליצור מצב שבו כמעט חצי מהדיירים מתנגדים, ובכל זאת הפרויקט מתקדם. זה יכול להוביל למאבקים משפטיים, לחוסר אמון, לסכסוכים בין שכנים ולתחושה של כפייה. בפרויקטים כאלה, שבהם מדובר בפינוי מהבית לכמה שנים, אי אפשר להתעלם מהפן האנושי.

המהלך של מינהל התכנון יושב על בעיה רחבה יותר: ישראל צריכה יותר דירות, יותר מהר. במקביל, היא צריכה לחזק בניינים ישנים, להוסיף ממ"דים, לשפר תשתיות עירוניות ולנצל טוב יותר קרקע במרכזי הערים. פינוי בינוי הוא אחד הכלים המרכזיים לכך, אך בפועל פרויקטים רבים נמשכים 10 עד 15 שנה מרגע ההתארגנות ועד מסירה.