הקבלן פשט רגל, החלה מלחמה, והדירה לא נמסרה. אז למה נדחתה התביעה?
זוג רוכשים מחכה כבר כמעט שנתיים מעבר למועד שנקבע בחוזה לקבלת דירה בפרויקט תמ"א 38 בתל אביב. בית המשפט קבע שהחברה היזמית לא הציגה שום הצדקה לעיכוב, אבל התביעה נדחתה בכל זאת, מסיבה שיכולה להפתיע כל מי שחושב שמספיק להוכיח שאיחרו לו
איריס הלל ועמית צור חתמו בדצמבר 2020 על הסכם לרכישת דירה בת שלושה חדרים וחצי ברחוב מוסינזון בתל אביב, במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 שכלל הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש תחתיו. לפי ההסכם, החברה היזמית י.ע.ז ואנשי העיר תמ"א 2 התחייבה למסור להם את הדירה בתוך 30 חודשים ממועד פינוי הדיירים או הריסת הבניין הישן, לפי המאוחר מביניהם. הבניין נהרס באוגוסט 2021, כך שהמועד החוזי למסירה חל בפברואר 2024. הדירה לא נמסרה במועד. לפי הזוג, גם 26 חודשים אחרי המועד שנקבע הם עדיין לא קיבלו את המפתחות.
החברה היזמית ניסתה לתלות את העיכוב בשני אירועים שלטענתה היו מחוץ לשליטתה. הראשון: הקבלן המבצע של הפרויקט נקלע להליכי חדלות פירעון באמצע 2023, ומאז נוהל מאבק משפטי ממושך סביב זכותו להישאר באתר, עד שבספטמבר 2024 בלבד הצליחה החברה להיפטר ממנו ולהכניס קבלן חלופי. השני: המלחמה שפרצה באוקטובר 2023, שלטענת החברה הובילה לגיוס מילואים, מחסור בעובדים והתייקרות חומרי גלם.
השופט גיא פורר, מבית משפט השלום בתל אביב-יפו, לא קנה אף אחת מהטענות. לגבי הקריסה של הקבלן, הוא קבע שמדובר בסיכון עסקי שהחברה היזמית צריכה לשאת בו - לא הרוכשים. כפי שהוא כתב, "הליך חדלות פרעון כנגד קבלן מבצע והשלכותיו הם סיכון החל לטעמי על הנתבעת ולא על התובעות". מעבר לכך, מהראיות עלה שהקבלן דווקא כן המשיך לעבוד באתר במהלך התקופה שבה החברה טענה שהעבודות הוקפאו לגמרי.
גם טענת המלחמה נדחתה. השופט הזכיר שקיימת פסיקה שלפיה, "אין בקיומו של מצב מלחמה כדי לפטור את המוכר מלהוכיח בראיות את טענותיו בדבר השפעותיה הקונקרטיות של המלחמה על הפרויקט". במקרה הזה, החברה הסתפקה בטענות כלליות בלי יומני עבודה, בלי נתונים על מספר העובדים שהגיעו לאתר ובלי הסבר איך בדיוק הפגיעה השפיעה על לוח הזמנים. גם חוות דעת מומחה מטעם החברה לא ייחסה פרק זמן קונקרטי לעיכוב שנגרם מהמלחמה.
אז למה בכל זאת נדחתה התביעה?
זה השלב שבו הסיפור קיבל תפנית. אף שבית המשפט קבע באופן חד-משמעי שהדירה נמסרה באיחור ושהחברה לא הוכיחה שום סיבה שמזכה אותה בפטור מפיצוי, התביעה נדחתה בכל זאת. סיבה לכך היא שהזוג לא הצליח להוכיח כמה כסף מגיע לו.
חוק המכר (דירות) קובע שרוכש שדירתו נמסרה באיחור זכאי לפיצוי אוטומטי, בלי צורך להוכיח נזק בפועל. אבל כדי לחשב את גובה הפיצוי צריך לדעת מהם דמי השכירות הראויים לדירה דומה בגודלה ובמיקומה - וזה בדיוק המסמך שלא היה קיים בכתב התביעה. הזוג טען לדמי שכירות של 17 אלף שקל בחודש, אבל ביסס את הסכום שאותו דרש על דו"ח שמאי אחד בלבד - דו"ח שנערך במקור עבור הבנק, לצורך קבלת המשכנתא, ולא כחוות דעת מומחה לצורך משפטי.
הבעיה לא היתה טכנית בלבד. הדו"ח עצמו כלל הסתייגות מפורשת שלפיה הוא מיועד לשימוש הבנק בלבד, ואסור להשתמש בו לשום מטרה אחרת בלי אישור בכתב. השמאי שערך אותו גם לא הגיע להעיד ולא נחקר עליו, אף שלנתבעת יש זכות חוקית לחקור כל מומחה שמסתמכים על חוות דעתו. השופט לא היסס לקבוע כי, "בנסיבות אלו, אין מנוס מהמסקנה כי הדו"ח שהוגש הוא מסמך נטול כל משקל ראייתי המהווה עדות שמועה ולא ניתן להסתמך עליו".
התובעת ניסתה להסביר בעדותה שלא הזמינו חוות דעת מומחה כי לא היה להם כסף לכך. השופט הביע הבנה לקושי, אבל לא נתן לזה לשנות את התוצאה - בייחוד כשמדובר בהוכחה שניתן להשיג בדרכים זולות יחסית, כמו הסכמי שכירות של דירות דומות או עדות של מתווך.
"התובעות לא הוכיחו את שיעורם של דמי השכירות"
בית המשפט אף שקל לפסוק פיצוי לפי אומדן כללי, אבל דחה את האפשרות הזו. לדבריו, "התובעות לא הוכיחו את שיעורם של דמי השכירות, לא ניתן לעשות עבורן את המלאכה בדרך של אומדנא שלא נועדה למצבים מסוג זה".
בסופו של דבר, אף שהוכח כי הדירה נמסרה באיחור וכי לחברה לא היתה הצדקה לכך, נדחתה התביעה במלואה. השופט לא הסתיר את אי-הנוחות שלו מהתוצאה: "אין לכחד, כאשר ידוע כי קיימת חבות ואף נגרם נזק... ולמרות זאת נדחית התביעה - מדובר בתוצאה שאינה פשוטה". אבל לדבריו, בהיעדר תשתית ראייתית מינימלית, פסיקת פיצוי "לפי רצון" התובעים היתה פוגעת בעיקרון היסוד שלפיו בית המשפט פוסק על סמך חומר הראיות ולא באופן שרירותי.
בשורה התחתונה, החברה לא חויבה לשלם דבר, אך גם לא נפסקו נגד הרוכשים הוצאות משפט, מכיוון שהחברה עדיין ממשיכה לאחר במסירת הדירה עד היום.
