פער של 227% בהשבחה בין מגרשים שכנים: איך זה קרה?
שובל טוב רמות נדרשה לשלם כמעט 16 מיליון שקל היטל השבחה על הקלות בפרויקט במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בשכונת רמות שבירושלים, בעוד שעבור מגרש כמעט זהה בסמוך שולם פחות משליש מהסכום. ועדת הערר לא פסלה את השומה, אבל גם לא אישרה אותה במלואה - והחליטה למנות שמאי
נוסף שיכריע בנקודה המרכזית שנותרה פתוחה
חמישה מגרשים ברחוב הארי טרומן בשכונת רמות אלון, תשעה בנייני מגורים, ופער של עשרות מיליוני שקלים בין שתי שומות שנעשו לכאורה על נכסים כמעט זהים. זהו בקצרה סיפור הערר שהכריעה באחרונה ועדת הערר לתכנון ובניה, פיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים, בראשות עו"ד דפנה תמיר.
שובל טוב רמות רכשה חמישה מגרשים במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), במסגרת תוכנית מחיר למשתכן כש-20% מהדירות נועדו להימכר במחיר מוזל ו-80% בשוק החופשי. במהלך הבנייה אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים הקלות שאיפשרו לחברה להוסיף כ-20% יחידות דיור נוספות מעבר למה שנקבע בתוכנית המקורית. הקלות שכאלה, לפי החוק, מחייבות בתשלום היטל השבחה - וכאן התחילה המחלוקת.
השמאית מטעם הוועדה המקומית, תמר אברהם, קבעה כי שווי ההשבחה הוא כ-19 מיליון שקל. החברה לא הסכימה, והביאה שמאי מטעמה שקבע שההשבחה היא בהיקף של 320 אלף שקל בלבד - פער עצום. הצדדים פנו לשמאי מכריע, יעקב פז, שקבע פשרה מסוימת: השבחה בסכום של כ-15.8 מיליון שקל. גם על כך לא ויתרה החברה, והגישה ערר.
הטענה המרכזית: "למה לשכן שולם פחות?"
עיקר הערר לא התמקד בשאלות טכניות בלבד, אלא בטענת הסתמכות. שובל טוב רמות הצביעה על מגרש סמוך, שגם הוא שווק במסגרת אותו מכרז ותחת אותם התנאים, ושבו קבע שמאי מכריע אחר, אלי כהן, השבחה נמוכה משמעותית. לפי חישובי החברה, אילו הוחלה אותה שיטת חישוב על המגרשים שלה, ההשבחה היתה מגיעה לכ-6.8 מיליון שקל בלבד, במקום כ-15.5 מיליון שקל שנקבעו לה בפועל. פער של 227%.
לטענת החברה, "מדובר במגרש בעל מאפיינים כמעט זהים... אשר שווקו באותו מועד, באותו מכרז ותחת תנאי תוכנית מחיר למשתכן". היא הוסיפה כי פגיעה בעקרון השוויון בין נישומים פוגעת גם באמון הציבור בהליכי היטל ההשבחה.
הוועדה המקומית מנגד, טענה שמדובר בסוגיה שמאית מקצועית מובהקת שאסור לוועדת הערר "להסיג את גבולה" בה, וכי העובדה שנישום אחר שילם פחות אינה מצדיקה הנחה גם לחברה. "שמאות מקרקעין אינה מדע מדויק", כפי שנכתב בטענותיה.
ועדת הערר: "לא ניתן להיאחז בשומה אחרת רק כי היא קיימת"
ועדת הערר קבעה שהשיטה שנקט השמאי המכריע פז, ושלפיה כששטחים שיועדו למחיר למשתכן משתחררים ועוברים לשוק החופשי, יש לחשב מחדש את ההשבחה בהתאם - היא שיטה נכונה. לדבריה, "לא ייתכן כי יזם 'ייהנה' משווי נמוך יותר לצורך חיוב בתשלום היטל ההשבחה לאור מגבלות מחיר למשתכן... כשזה משרת אותו".
לגבי הפער מול השומה השכנה, הוועדה לא התרשמה מטענת השוויון כשלעצמה: "בהחלט ייתכן כי שמאים מכריעים יחשבו באופן שונה, אך במקום בו נומקו הדברים ונמצא כי הינם ראויים - לא ניתן להיאחז בשומה מכרעת אחרת רק מכיוון והיא קיימת".
עם זאת, הוועדה לא נתנה יד חופשית לשמאי המכריע. היא קיבלה חלק מהטענות של החברה, וקבעה שהמחלוקת האמיתית - מהו תמהיל הדירות ה"מיטבי" שניתן היה לתכנן במצב הקודם, לפני ההקלות - טעונה בירור נוסף, כולל בסוגיית תקני החניה הנגזרים ממנה. לכן, במקום להכריע בעצמה, החליטה הוועדה למנות שמאי מייעץ נוסף שיבחן את הנקודה הזו באופן ספציפי, ורק לאחר מכן יוכלו הצדדים להגיש השגות.
- היטל השבחה: מי חייב לשלם, איך מקבלים פטור ואיך מורידים את השומה בעשרות אחוזים?
- ועדת הערר קבעה כלל חדש לחישוב היטל השבחה בתמ"א 38
הוועדה לא נמנעת מלהעיר גם על התמונה הכללית: קיומן של שתי שומות מכריעות סותרות לגבי מגרשים סמוכים, לדבריה, "אינו מצב רצוי". היא חשבה שהדבר פוגע ביציבות ובוודאות שכולם - יזמים ורשויות כאחד - מעוניינים בהן.
