פרויקט מסוג תמ"א 38 ברחוב קורקידי בשכונת נווה עופר בתל אביב נועד לחזק את המבנה הישן, להוסיף ממ"דים ומרפסות, ולהעניק לדיירים דירות חדשות לצד 22 דירות נוספות שנמכרו לרוכשים. אלא שמה שהתחיל כהבטחה לשדרוג משמעותי של חיי התושבים הפך לסיוט מתמשך. העבודות נתקעו לאחר שהושלמו כבר 82% מהן, והבניין נותר עטוף בפיגומים במשך שנתיים. במהלך התקופה נגרמו נזקים לדירות הקיימות, ובאוקטובר 2024 אף פרצה במקום שריפה שנגרמה משימוש בדירות הריקות בידי גורמים זרים.

בשלב זה, חלק מהרוכשים ביקשו להפעיל את ערבויות חוק המכר כדי לקבל את כספם חזרה. בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל את בקשתם, אך העליון הפך את ההחלטה. השופטת גילה כנפי שטייניץ קבעה כי חילוט הערבויות יפגע במקורות המימון של הפרויקט - בנק ירושלים ואיילון חברה לביטוח. ויהפוך את האפשרות להשלימו לכמעט בלתי אפשרית. לדבריה, אם הכסף יוחזר לרוכשים ויושקע ברכישת דירות חלופיות, לא ניתן יהיה להחזיר את המצב לקדמותו במקרה שבו הערעור של הגורמים המממנים יתקבל.

התוצאה הנוכחית היא די מורכבת: הדיירים הוותיקים ממשיכים לגור באתר בנייה בתנאים קשים, הרוכשים החדשים נשארים בלי דירה ובלי החזר כספי, והבנקים וחברות הביטוח שומרים על השליטה במקורות המימון. מבחינת המערכת הפיננסית - זה מהלך שנועד לשמור על האפשרות לסיים את הפרויקט בעתיד. מבחינת התושבים - זו עוד שנה נוספת של המתנה.

הפרשה הזו היא לא מקרה בודד: לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מעל 20% מהפרויקטים בתחום נעצרים באמצע, לעיתים אחרי שהושקעו בהם כספים עצומים והעבודות כבר כמעט הושלמו. המשמעות היא שאלפי משפחות בישראל מוצאות עצמן חיות במשך שנים בתוך אתר בנייה, תלויות בהחלטות בתי המשפט ובגורמים המממנים. הדיון בערעור עוד צפוי להימשך, אך המקרה של נווה עופר ממחיש את הפער שבין ההבטחות הגדולות של ההתחדשות העירונית לבין המציאות בשטח: פרויקטים ארוכים, הסתבכויות כלכליות ומשפטיות, ובסופו של דבר – דיירים שנשארים בלי ודאות, בלי כסף ובלי דירה חדשה.

• מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
• מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה המשמעות של ההחלטה הנוכחית?

הסיפור של הפרויקט בנווה עופר חושף היטב את הבעייתיות בחוק המכר. החוק נועד בראש ובראשונה להגן על רוכשי דירות, לתת להם ביטחון שכספם לא ייעלם במקרה שהיזם נתקע או נכנס לקשיים. אלא שבמציאות של פרויקטי התחדשות עירונית מורכבים, עם עשרות דיירים ורוכשים חדשים, מתגלה פרדוקס מסוים: אם כל רוכש מושך את הערבות המגיעה לו, הפרויקט עצמו קורס, וכולם נפגעים. במילים אחרות, הגנה פרטנית עלולה להביא לנזק קולקטיבי. מכאן עולה צורך בבדיקת המציאות הנוכחית ואולי לפעולה כדי לשנות אותה ולהתאים את הכללים למציאות של התחדשות עירונית, ולמצוא איזון בין זכויות הפרט לבין ההגנה על כלל הדיירים והפרויקט. הפער בין הערכאות ממחיש זאת היטב – המחוזי הלך עם הפרט ואפשר חילוט ערבויות, בעוד העליון עצר את המהלך מתוך מחשבה על הכלל והמערכת כולה. אבל חשוב לציין עוד דבר - העליון לא הלך רק עם 'טובת הכלל' אלא בחר ללכת עם הכרישים הגדולים שהם דה פקטו הגורמים הממנים ולא עם הדיירים שבדרך כלל פחות יכולים לפגוע בשוק בהמשך. הרי אם גוף מוסדי מסוים מחר נכנס כשותף בפרויקט שכזה - ונאמר לו כי ההחלטה של המחוזי מאושרת ומחזירים כסף לרוכשי הדירות ולדיירים. הוא נשאר ללא כסף - למה שהוא יעשה את זה שוב וייכנס לפרויקטים נוספים בהם הוא יסכן את הכספים שבידו.

וזה מדגיש עד כמה כוחם של הגורמים המממנים - הבנקים וחברות הביטוח. מכריע בגורלו של כל פרויקט. ברגע שהכסף עלול להישמט מהם, הם עוצרים את הכול. לרוכשים הקטנים, שהשקיעו את מיטב חסכונותיהם בדירה חדשה, אין באמת כלים להתמודד מול מוסדות פיננסיים עתירי משאבים שמנהלים את הסיכון שלהם בצורה מחושבת. הפער הזה בין משקיעים פרטיים לבין מוסדיים יוצר תחושת חוסר שוויון, במיוחד כשהחלטות בית המשפט מטות את הכף לטובת מי שמחזיק במקורות המימון. מעבר לכך, עולה השאלה הרחבה יותר - האם מקרים כאלה ישפיעו על שוק האשראי כולו? אם מוסדות יירתעו מלהיכנס לליווי פרויקטים מסוימים, זה עלול להקשות על יזמים לגייס מימון, ובסופו של דבר לפגוע בהיקף הבנייה ובהיצע הדירות.

שאלות ותשובות על הפרויקט בנווה עופר והתחדשות עירונית שנתקעת באמצע התהליך

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

מה קרה בפרויקט בנווה עופר?

בפרויקט תמ״א 38 ברחוב קורקידי בתל אביב, שנועד לחזק בניין ישן ולהוסיף דירות חדשות, העבודות נעצרו אחרי שהושלמו כ־82% מהן. הדיירים חיים כבר שנתיים באתר בנייה, חלק מהרוכשים החדשים לא קיבלו את דירותיהם, ובנוסף נגרמו נזקים לדירות קיימות ואף פרצה שריפה.

מדוע הרוכשים ביקשו להפעיל את ערבויות חוק המכר?

הרוכשים השקיעו סכומי כסף משמעותיים בציפייה לקבל דירה חדשה, וכשנראה שהפרויקט תקוע, הם ביקשו לחלט את הערבויות כדי לקבל את כספם בחזרה. הערבויות הן מנגנון שנועד להגן על רוכשים במצבים של כשלון יזמי.

מה קבע בית המשפט המחוזי?

בית המשפט המחוזי בתל אביב אישר את בקשת הרוכשים והורה על חילוט הערבויות, מתוך תפיסה שהחוק נועד בראש ובראשונה להגן עליהם מפני קריסה של יזמים ופרויקטים.

מדוע בית המשפט העליון הפך את ההחלטה?

השופטת גילה כנפי שטייניץ קבעה כי אם הכסף יוחזר לרוכשים, לא יהיה אפשר להמשיך לממן את הפרויקט, משום שהבנקים וחברות הביטוח המלווים יאבדו את מקור הביטחון שלהם. התוצאה עלולה להיות קריסת הפרויקט כולו, כלומר, נזק לכולם.

מי מרוויח מהחלטת העליון ומי מפסיד?

המוסדות הפיננסיים, בנק ירושלים ואיילון חברה לביטוח, יוצאים מחוזקים, משום שהכסף נשאר בידי הפרויקט. לעומת זאת, הרוכשים נשארים בלי דירה ובלי החזר כספי, והדיירים הוותיקים חיים באתר בנייה.

מה המשמעות הרחבה של הפסיקה הזו?

היא ממחישה את הפער בין זכויות הפרט לבין צורכי המערכת. החוק מבקש להגן על רוכשים, אך במציאות של פרויקטי התחדשות מורכבים, יישום מלא של ההגנה עלול להביא לקריסה של פרויקטים שלמים.

איך זה מתקשר לכוחם של הבנקים וחברות הביטוח?

בכל פרויקט התחדשות, הגורם המממן מחזיק בידיו את המפתח להמשך או לעצירה. ברגע שקיים סיכון לאובדן כספים, הוא עלול לעצור את הפרויקט כולו. המשקיע הפרטי כמעט חסר כלים להתמודד מול מוסדות עתירי הון.

מה המשמעות עבור שוק המימון והבנייה?

אם מוסדות יירתעו מלהיכנס לפרויקטים בגלל סיכון משפטי או כלכלי, ליזמים יהיה קשה יותר לגייס מימון. זה עלול לפגוע בהיקף הבנייה, להאט את קצב ההתחדשות העירונית ולהקטין את היצע הדירות.

האם מדובר במקרה חריג?

לא. לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מעל 20% מהפרויקטים נעצרים באמצע הדרך. המשמעות היא שאלפי משפחות בישראל מוצאות את עצמן חיות שנים ארוכות באתרי בנייה, תלויות בהחלטות משפטיות וכלכליות.

מהו הלקח המרכזי מהפרשה?

יש צורך בעדכון הכללים, יצירת מנגנון שמאזן בין ההגנה על הרוכש הבודד לבין האפשרות להשלים פרויקט. ללא שינוי, ימשיכו להיווצר מצבים שבהם כולם מפסידים: דיירים ותיקים, רוכשים חדשים ואף היזמים עצמם.

כיצד נראית ההתחדשות העירונית בישראל בהיבט רחב יותר?

לכאורה מדובר במנוע צמיחה מרכזי לפתרון משבר הדיור, אך בפועל הפרויקטים ארוכים, מלאי סיכונים משפטיים וכלכליים, ולעיתים מסתיימים בקריסה או בעיכוב ממושך. נדרשת ודאות גדולה יותר הן מצד הרגולציה והן במנגנוני המימון.