כמה עולה דירה בנופי ים? הפער בתוך השכונה מגיע ל-36 אלף שקל למ"ר

נופי ים, שמוכרת גם בשם הגוש הגדול, נמנית עם שכונות המגורים היקרות בצפון-מערב תל אביב. אלא שהמחיר בשכונה רחוק מלהיות אחיד. עסקאות שנרשמו בחודשים האחרונים מציגות פערים רחבים בין דירות בפרויקטים חדשים לבין נכסים בבניינים ותיקים יותר, בין דירות קטנות לגדולות ובין קומות נמוכות לדירות עם נוף פתוח.

השכונה משתרעת בין הרחובות פרופס בצפון, לוי אשכול במזרח ואיינשטיין בדרום, כאשר ממערב נמצא שטח רובע שדה דב המתפתח. הבנייה באזור החלה בסוף שנות ה-90 והתרחבה במהלך שנות ה-2000. כיום מלאי הדירות כולל בניינים בני 15-25 שנה לצד מגדלים ופרויקטים חדשים. לכן הגדרה גורפת של כל השכונה כבנייה חדשה מחמיצה חלק משמעותי מהשוק המקומי.

עסקה שנרשמה ביולי 2026 בפרויקט איינשטיין 15 ממחישה את רמת המחירים בחלק החדש של השכונה: דירת 4 חדרים בשטח 118 מ"ר נמכרה ב-7.9 מיליון שקל, כ-66,950 שקל למ"ר. דירת 2 חדרים בשטח 50 מ"ר באותו פרויקט נמכרה ב-3.6 מיליון שקל, כ-72 אלף שקל למ"ר, ודירת 3 חדרים בשטח 76 מ"ר נמכרה ב-5.25 מיליון שקל, כ-69 אלף שקל למ"ר.

גם בתוך אותו בניין נרשמו פערים. דירות נוספות בשטח 50-53 מ"ר נמכרו ביוני תמורת 3.15-4.34 מיליון שקל, טווח שמשקף 59.4-86.7 אלף שקל למ"ר. דירות קטנות נוטות להימכר במחיר גבוה יותר למ"ר, ולכן עסקה אחת בדירת 2 חדרים עשויה להעלות את הממוצע בלי ללמד על המחיר של דירת 4 או 5 חדרים.

ברחוב איינשטיין 1 נמכרה באפריל דירת 5 חדרים בשטח 154 מ"ר תמורת 11.77 מיליון שקל, כ-76.4 אלף שקל למ"ר. מנגד, ברחוב אמיר גלבוע 20 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 71 מ"ר תמורת 3.58 מיליון שקל, כ-50.5 אלף שקל למ"ר. שמונה העסקאות האחרונות במדגם הזה משקפות מחיר משוקלל של כ-69.3 אלף שקל למ"ר, אך מספר העסקאות קטן והריכוז הגבוה בפרויקט אחד מגביל את היכולת לגזור ממנו ממוצע שכונתי מלא.

מאיפה הגיע הנתון של 84.9 אלף שקל למ"ר?

סקירה שהתפרסמה ביולי 2025 הציגה מחיר של כ-84.9 אלף שקל למ"ר בדירות חדשות בנופי ים. המחיר בכלל העסקאות בשכונה הוערך אז בכ-73.5 אלף שקל למ"ר, לצד מחיר ממוצע של כ-5.7 מיליון שקל לדירה. חיבור המחיר למ"ר של הדירות החדשות עם המחיר הממוצע בכלל העסקאות יוצר השוואה בין שתי קבוצות שונות.

גם רשימות של דירות המוצעות למכירה דורשות הבחנה ברורה. מחיר שמופיע במודעה הוא מחיר בקשה, בעוד עסקה רשומה משקפת את הסכום שעליו הסכימו המוכר והרוכש. לצורך בחינת השוק בפועל, העסקאות המדווחות מספקות בסיס מתאים יותר, במיוחד בתקופה שבה משך השיווק מתארך ומוכר עשוי להתפשר מול ההצעה הראשונית.

ההשוואה המתאימה לנופי ים היא בעיקר לרמת אביב החדשה, ל' החדשה, כוכב הצפון ורובע שדה דב. בפרויקטים החדשים בשדה דב נעים המחירים סביב 60-90 אלף שקל למ"ר, אך קצב המכירות ברובע התמתן והפער בין המחיר הרשמי לעסקאות בפועל הפך משמעותי יותר.

רובע שדה דב צפוי לכלול כ-16 אלף דירות, שטחי מסחר, תעסוקה, מלונאות, מבני ציבור ופארק חופי. הפיתוח עשוי להוסיף לנופי ים שירותים, תחבורה וחיבור עירוני משופר לכיוון החוף. במקביל, הוא יביא היצע מגורים גדול, שנים של עבודות בנייה ושינויים בנוף מחלק מהדירות.

• יוקר המחיה ומחירי הדיור: איפה המספרים הגדולים נוחתים על חשבון הבנק
• שכונת אשכול ברמלה: כ-3.2 אלף דירות ייבנו במקום 850 דירות ישנות

הסביבה התל אביבית הרחבה מוסיפה שכבת זהירות. מלאי הדירות בעיר גדל וקונים רבים האריכו את תהליך קבלת ההחלטות. נופי ים ממשיכה ליהנות מבנייה איכותית, דירות גדולות ומיקום מבוקש, אבל מחיר הנכס נקבע לפי הבניין, שנת ההקמה, הקומה, השטח, החניה והנוף. העסקאות האחרונות מציבות את עיקר הטווח סביב 50-76 אלף שקל למ"ר, לצד עסקאות חריגות שמתקרבות ל-87 אלף שקל למ"ר.

עסקאות נדל"ן שמוצעות בנופי ים

• דירת 4 חדרים, 114 מ"ר, קומה ראשונה, רחוב ארתור רובינשטיין: נמכרה בכ-4.78 מיליון שקל (כ-41,929 שקל למ"ר)
• דירת 4.5 חדרים, 102 מ"ר, קומה שביעית, רחוב לוי אשכול: נמכרה בכ-4.7 מיליון שקל (כ-46,078 שקל למ"ר)
• דירת 5 חדרים, 148 מ"ר, קומה 29, רחוב איינשטיין: נמכרה בכ-8.9 מיליון שקל (כ-60,135 שקל למ"ר)
• דירת 5 חדרים, 141 מ"ר, קומה תשיעית, רחוב איינשטיין: נמכרה בכ-7.8 מיליון שקל (כ-55,319 שקל למ"ר)
• דירת 5.5 חדרים, 125 מ"ר, קומה שלישית, רחוב שטרייכמן: נמכרה בכ-6.2 מיליון שקל (כ-49,600 שקל למ"ר)
• דירת 5 חדרים, 132 מ"ר, קומה רביעית, רחוב ארתור רובינשטיין: נמכרה בכ-6.25 מיליון שקל (כ-47,348 שקל למ"ר)
• דירת 4 חדרים, 122 מ"ר, קומה שנייה, רחוב מרק שגאל: נמכרה בכ-4.97 מיליון שקל (כ-40,738 שקל למ"ר)
• דירת 4.5 חדרים, 112 מ"ר, קומה שמינית, רחוב לוי אשכול: נמכרה בכ-4.75 מיליון שקל (כ-42,411 שקל למ"ר)
• דירת 3 חדרים, 92 מ"ר, קומה ראשונה, רחוב אמיר גלבוע: נמכרה בכ-4.19 מיליון שקל (כ-45,543 שקל למ"ר)
• פנטהאוז 5.5 חדרים, 235 מ"ר, קומה עשירית: נמכר בכ-10.5 מיליון שקל (כ-44,681 שקל למ"ר)