מחירי הדירות בשדה דב - בין 60 ל-90 אלף שקל למ"ר

רובע שדה דב היה בשנים האחרונות אחד הסיפורים הגדולים של שוק המגורים בישראל. קרקע נדירה ליד הים, בצפון תל אביב, עם תוכנית להקמת כ-16 אלף דירות חדשות, שטחי מסחר, תעסוקה, מלונאות ומבני ציבור. מדובר במוצר שכמעט מוכר את עצמו: מיקום חזק, ביקוש קשיח, קהל יעד מבוסס ותפיסה של "הזדמנות אחרונה" לבנייה משמעותית בקו החוף של תל אביב.

אך הדוחות האחרונים של החברות הפעילות ברובע מציגים תמונה מורכבת - המחירים הרשמיים למ"ר עדיין גבוהים, בחלק מהמקרים סביב 80 אלף שקל למ"ר ומעלה, אך קצב העסקאות ירד. שדה דב נשאר יקר, אך השוק כבר אינו בולע דירות בקצב שאפיין את השנים הראשונות של השיווק.

ישראל קנדה, מכרה ברבעון הראשון של 2026 ארבע דירות בלבד בפרויקט ריינבו בשדה דב, לעומת קצב גבוה בהרבה בתקופות קודמות. החברה כבר מכרה קרוב ל-300 דירות בפרויקט, ולכן ההאטה בשלב הנוכחי יחסית צפויה 

גם אצל דמרי נרשמה האטה יחסית. בפרויקט YAMA נמכרו ברבעון הראשון תשע דירות, כאשר ארבע מתוכן נרכשו על ידי בעל השליטה יגאל דמרי ובני משפחתו. במקביל, בפרויקט המשותף של מבנה, לוינשטין הנדסה ואלייד נמכרו ברבעון הראשון 11 דירות.

86 אלף שקל למ"ר בריינבו

המספרים מלמדים שהיזמים בשדה דב עדיין אינם ממהרים להוריד מחירים רשמיים. ישראל קנדה דיווחה על מחיר ממוצע של כ-85.7 אלף שקל למ"ר כולל מע"מ בעסקאות הרבעון הראשון, כמעט זהה למחיר הממוצע בשנת 2025. אצל דמרי המחיר הממוצע בעסקאות 2025 עמד על כ-82.5 אלף שקל למ"ר, אם כי החברה מחשבת את ההכנסות הצפויות מהמלאי שטרם נמכר לפי כ-73.2 אלף שקל למ"ר כולל מע"מ.

בפרויקט של מבנה, לוינשטין ואלייד המחירים היו נמוכים יותר בתחילת הדרך, כנראה בשל מכירות מוקדמות. ברבעון הראשון דווח על מחיר ממוצע של כ-64.7 אלף שקל למ"ר כולל מע"מ. לאחר סיום הרבעון ועד פרסום הדוחות נמכרו עוד שמונה דירות, והמחיר הממוצע עלה לכ-81.6 אלף שקל למ"ר. זו קפיצה חדה, אך צריך לזכור שהיקף העסקאות קטן, ולכן כל עסקה יכולה להזיז את הממוצע.

בדוחות לוינשטין צוין כי המחיר הממוצע כולל הפחתה של רכיב מימון משמעותי. לאחר ניטרול ההטבה הזאת, המחיר ברבעון הראשון יורד לכ-60.9 אלף שקל למ"ר, ובשמונת העסקאות שבוצעו לאחר מכן לכ-76.8 אלף שקל למ"ר. מדובר בפער של 6% ומעלה מהמחיר המקורי. 

10 אלף דירות שמחכות בתל אביב

לצד קצב המכירות, שדה דב מתמודד עם עוד כמה גורמים שמכבידים על השיווק. הראשון הוא הזיהום שהתגלה בקרקע ובמי התהום בחלקים מהרובע, בעיקר באזור הצפוני. מדובר בתרכובות PFAS, חומרים עמידים במיוחד שמקורם האפשרי בשימושים היסטוריים של שדה התעופה שפעל במקום. אם עלויות הטיפול בקרקע יפלו לבסוף על היזמים, הן עלולות להגדיל את עלויות ההקמה ולדחות חלק מהפרויקטים.

הסוגיה הזאת חשובה במיוחד מאחר ששדה דב נרכש במחירי קרקע גבוהים. כאשר מחיר הקרקע כבר מגלם ציפיות למחירי מכירה גבוהים, כל עלות נוספת - סביבתית, תכנונית או מימונית - מקטינה את מרווח הביטחון של היזם. הפרויקט יכול להיות יוקרתי ומבוקש, ועדיין רגיש לחריגה בעלויות.

• "היכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה נמוכה מאוד - לא בגלל הריבית, אלא בגלל המחירים"
• שפירא: הדירות הישנות עדיין זולות ביחס לתל אביב, החדשות כבר ב-48 אלף שקל למ״ר

הגורם השני הוא ההיצע. בתל אביב עצמה יותר מ-10 אלף דירות חדשות שלא נמכרו. זה מספר משמעותי, גם לעיר עם ביקוש חזק. בנוסף, תוכנית הרבעים 5 ו-6 צפויה להוסיף פוטנציאל של כ-5,000 דירות חדשות בלב העיר. שדה דב אינו פועל בוואקום. הרוכש שבוחן דירה בצפון תל אביב מסתכל גם על חלופות בעיר, על דירות יד שנייה, על פרויקטים בהתחדשות עירונית ועל היכולת להשיג תנאי תשלום טובים יותר במקומות אחרים.

מעבר לכך, כל שוק הדירות נמצא במגננה ואי וודאות שמביאים לירידה בהיקף המכירות ובירידה במחירים. שדה דב הוא אזור מצוין והוא יצליח, השאלה היא האם יהיו שם ירידות מחירים ובכמה?