כך מערכת המס עלולה להכביד עליכם בעסקת נדל"ן

כפל מס ומע"מ על הרכיב הלא-נכון: מס ברכישת נדל"ן

מס על מס ברכישת דירה. כאשר אדם רוכש דירת מגורים "על הנייר" או דירה מוכנה מקבלן לצרכים פרטיים, הוא משלם, הלכה למעשה, מס רכישה לא רק על שווי הקרקע או על עלות הבנייה, אלא גם על רכיב המע"מ הכלול במחיר העסקה. המע"מ, שהוא מס עקיף, נבלע בתוך שווי העסקה, ועל אותו רכיב מוטל לאחר מכן גם מס רכישה, שגם הוא מס עקיף. כך נוצר מצב של מס על מס, ולדעת מלומדים רבים - כפל מס.

בעסקאות מקרקעין, שבהן בסיס המס גבוה ממילא, כל תוספת בשיעור המס מתורגמת לסכומים ניכרים. לדוגמה, ברכישת דירת מגורים שנייה בשווי 4 מיליון שקל, בתוספת מע"מ, רכיב המע"מ לבדו עומד על 720,000 שקל. אם מס הרכישה מחושב בשיעור 8% על שווי הנכס, הוא יעמוד על 320,000 שקל. אולם, כאשר הוא מחושב על מלוא התמורה, כולל המע"מ, הוא יעמוד על 377,600 שקל. המשמעות - תוספת של 57,600 שקל למס הרכישה. תוצאה זו מכבידה שלא לצורך על הרוכש, מגדילה את עלות העסקה, ועלולה להפוך עסקאות סבירות על הנייר לבלתי כדאיות בפועל.

תשלום מע"מ על מלוא התמורה ולא רק על מרכיב הרווח. קושי נוסף מתעורר כאשר עוסק רוכש קרקע מאדם פרטי. במקרה כזה, החבות במע"מ עוברת לכתפי העוסק. נניח שהעוסק רוכש קרקע מאדם פרטי במיליון שקל, ובנוסף מעביר לרשויות המס 180,000 שקל מכיסו - בלי יכולת לנכות את הסכום כמס תשומות. מבחינתו, עלות הרכישה האמיתית כבר עומדת על 1.18 מיליון שקל.

אלא שהעיוות אינו מסתיים שם. כאשר העוסק ימכור את הקרקע בהמשך ב-1.1 מיליון שקל בתוספת מע"מ, הוא יחויב במע"מ על מלוא מחיר המכירה, ולא רק על הרווח שצמח לו מהעסקה. התוצאה היא אבסורדית: עסקה שאמורה הייתה להניב רווח של 100,000 שקל (לפני מס שבח), הופכת לעסקה הפסדית בשל אופן חישוב המע"מ.

במילים אחרות: במקום למסות את הערך המוסף שנוצר לעוסק, מוטל עליו מס שמכרסם גם בקרן עצמה. הדין הקיים מביא לפגיעה בכדאיות הכלכלית של עסקאות כאלו, ופעמים רבות אף מונע את ביצוען. לדעתנו, ראוי לתקן בהקדם עיוות זה, ולקבוע מנגנון שיבטיח כי במקרים כאלה המע"מ יוטל על מרכיב הרווח בלבד, בדומה להסדרים הקיימים ביחס למכירת דירות מגורים משומשות למשל.

ביטול הסדר החילוף שיצר בעיות

הכשל השני עניינו בביטולו של הסדר חילוף הזכויות במקרקעין בשנת 2011, והוא בעל השלכות רחבות אף יותר. דמיינו בעל משרד קטן המבקש למכור משרד בשטח 120 מ"ר כדי לרכוש משרד באותו רחוב בשטח של 150 מ"ר, או מפעל בבאר שבע המבקש לעבור למיקום יעיל ומתאים יותר בערד. מבחינתו, הרווח מהמכירה טרם מומש בפועל, שכן הכסף אינו נמשך לצריכה פרטית אלא מיועד לשמש באותה פעילות עצמה, באמצעות רכישת נכס חלופי. במצב כזה קיימת הצדקה ממשית לדחות את המס למועד שבו יתממש הרווח הכלכלי בפועל.

ואכן, עד שנת 2011, עמד בתוקפו פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר אפשר לבצע חילוף של נכסי מקרקעין תוך דחיית מס שבח והקלה במס רכישה. ההסדר חל ביחס לנכסים עסקיים, קרקעות חקלאיות וגם דירות מגורים. ויובהר: אין מדובר בפטור "אמיתי", אלא בדחיית מס בלבד: כאשר הנכס החלופי יימכר, ישולם המס בגין מלוא עליית הערך ממועד רכישת הנכס המקורי. יתרה מכך: היעדרו של הסדר החילוף יוצר "אפקט נעילה" - תשלום המס במועד מכירת הנכס הישן עלול לשחוק את ההון הדרוש לרכישת הנכס החלופי, ולעיתים אף למנוע את ביצוע העסקה.

בשונה מסוגיית המע"מ ומס הרכישה, הרלוונטית בעיקר לרוכשים פרטיים, הסדר החילוף נוגע למשק כולו. החזרתו לחוק, לכל הפחות ביחס לנכסים עסקיים, תסיר חסמי מס מלאכותיים, תאפשר לעסקים להתאים את עצמם לצרכים משתנים, ותשמש מנוף ממשי לפיתוח המשק ולעידוד פעילות כלכלית.

• בני זוג, נכסים, מיסים ונישואין: מתי ביחד ומתי לחוד
• "דו"ח היטל ההשבחה נטול בשורה ומנציח התדיינות תיאורטית"

עו"ד מאיר מזרחי, עו"ד מאי אלבז, משרד מאיר מזרחי עם א. רפאל