דמי מפתח מ-1998 לא הועילו: דמי השכירות למרפאה נקבעו על 6,804 שקלים
בית הדין לשכירות בירושלים קבע שתקנה משנת 1983 מוציאה כל מרפאה מתקרת דמי השכירות, ושהשפעת דמי המפתח הוגבלה בחוק לשמונה שנים בלבד
נכס בן שתי קומות בשטח כולל של 118 מטרים רבועים, ליד שער שכם בירושלים, הושכר בשנת 1998 לפי חוק הגנת הדייר ומשמש מאז כמרפאת שיניים. דמי השכירות המשולמים בו נמוכים באופן ניכר מהמקובל בשוק החופשי לנכסים דומים. בעלי הבית הגישו תביעה לבית הדין לשכירות לקביעת דמי שכירות חדשים, והכריע בה סגן הנשיא, השופט אמיר דהאן.
במסגרת תביעת פינוי שהתנהלה בבית משפט השלום מונה שמאי מטעם בית המשפט, שהעריך בחוות דעת מינואר 2025 את דמי השכירות הריאליים בשוק החופשי ב-9,720 שקלים לחודש. זה גם הסכום שנתבע. בקדם משפט באוקטובר 2025 התברר שחוות הדעת אינה מוסכמת, והצדדים הסכימו שבית הדין יעריך בעצמו את דמי השכירות על בסיס החומר בתיק, לרבות ביקור בנכס.
האם דמי מפתח מחזירים את תקרת השכירות?
המחלוקת המשפטית נסבה על שתי תקנות. בעלי הבית טענו שהמושכר נכנס לגדר "מרפאה של רופא" ולכן חלה עליו תקנה 1(11) לתקנות הגנת הדייר, שמחריגה מרפאות מהשיעורים המרביים לפי סעיף 52א לחוק. השוכר טען מנגד ששולמו דמי מפתח משמעותיים מתוך הבנה שתקרת דמי השכירות תמשיך לחול, ושתקנה 1(22), שמחריגה בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח, גוברת.
דהאן דחה את הטענה. הוא הצביע על כך שתקנה 1(11) נקבעה עוד ב-1983, ושלשונה "מסירה את תקרת דמי השכירות מכל מרפאה שהיא והיא אינה מבחינה בין עסק ששולמו בגינו דמי מפתח לבין עסק שלא שולמו בגינו דמי מפתח". תקנה 1(22), לעומת זאת, נוספה רק בשנת 2000 ומנוסחת בלשון שלילית.
"חזקה על בעלי חוזה מ-1998 שהביאו בחשבון תקנות שבאו לעולם כבר ב-1983 וידעו היטב כי לא יוכלו להזקק להוראות חוק המגבילות את דמי השכירות", כתב. הוא הוסיף שגם אילו נכרת החוזה אחרי שנת 2000, תקנה 1(22) "מחריגה מן השיעורים המרביים רק בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח ואינה פועלת הפוך - כלומר אינה מכניסה לתקרה בית עסק שהיה מחוץ לתקרה רק בגלל ששולמו בעדו דמי מפתח".
תקנה 2(א) לתקנות, שנחקקה אף היא ב-1983, חיזקה את המסקנה. התקנה קובעת שכאשר ניתנו דמי מפתח בעד בית עסק שסעיף 52א אינו חל עליו, תופחת ברבע כל תוספת שישלם הדייר, לתקופה של שמונה שנים בלבד. "משמעות תקנה 2(א) כי המחוקק אמד את השפעת דמי המפתח על אותם העסקים שהוחרגו", נכתב. מאחר שחלפו למעלה משלוש פעמים שמונה שנים מאז תשלום דמי המפתח, קבע דהאן שהשפעתם "זניחה". על המשמעות הכספית של המעמד הזה בשוק הישראלי ראו דייר מוגן: הגנה מפינוי לכל החיים לפי חוק משנת 1972.
איך שם בית הדין נכס ליד שער שכם?
לאחר ביקור בנכס פירט דהאן את שיקוליו. המושכר כולל שתי קומות בלתי זהות בגובהן, 69 ו-49 מטרים רבועים, והוא ממוקם לצד כביש עורפי שאינו תוסס בתנועת עוברי אורח, אך נהנה משימוש משמעותי למשרדים ומתחבורה ציבורית סמוך לשער שכם ולמרכז העסקים בירושלים המזרחית.
בין הגורמים שהפחיתו מהשווי מנה בית הדין מבנה ישן ברחוב שרוב מבניו בני גילו, סביבה צפופה ונטולת חניה, וקומת גלריה נמוכה שהגישה אליה במדרגות. מנגד שקל דהאן את מאפייני השימוש הספציפי. "לקוח השוהה במרפאה שוהה בה זמן רב יותר, הוא מצוי בדרך כלל במצב נפשי האופייני לאדם העומד לקבל טיפול רפואי הכולל חוסר וודאות וכאב", כתב, ולכן סביבת המרפאה "חייבת להיות לפיכך מותאמת מרגיעה ונגישה יותר ממשרד". הוא הוסיף שמרפאת שיניים זקוקה לשירותים קרובים כמו מכוני דימות ומעבדות שיניים, ושמיקומה סמוך למוסדות רפואיים ציבוריים, לרכבת הקלה ולתחנה מרכזית הוא טוב.
בית הדין הביא בחשבון גם את יתרון הקביעות לבעל הבית, שאינו נדרש לאתר שוכרים חדשים מדי שנה ולהשקיע בחידוש הנכס, ואת הגמישות הכלכלית היחסית של השוכר, שיכול לאכלס את המרפאה ברופאים אחרים מטעמו. המסקנה: דמי השכירות המקובלים למשרדים מהווים "אמת מידה בסיסית בלבד" לשימוש המיטבי בנכס.
- נזילה הציפה את המטבח - ומתביעה של 14,728 נפסקו 1,000 שקלים
- ביטלה קורסים ארבעה ימים לפני הפתיחה - ותישאר בלי 3,100 שקלים
דהאן קבע את דמי השכירות הראויים על 6,804 שקלים לחודש, כ-70% מהסכום שנתבע, החל מיום הגשת התביעה ב-3 במרץ 2025. עוד נדחתה טענת השוכר לפיה תקופת ההסכם מחייבת את הצדדים לפי סעיף 53 לחוק: עיון בחוזה העלה שתקופת ההסכם הייתה שנה אחת בלבד, ולכן "אין לראות בצדדים כמי שראו עצמם כבולים להסכם לעניין דמי השכירות".
מה הוא פרס למטופלת בנכס?
בתוקף סמכותו לפי סעיף 155 לחוק, ולאחר שציין שהשוכרת בפועל היא אשה המטפלת בבן משפחה חסוי שאינו עוסק עוד במקצועו, קבע דהאן מתווה תשלומים מוקל בהתחשב בתכלית הסוציאלית של החוק. התשלום החודשי הראשון לפי התעריף החדש ישולם ב-2 במרץ 2027. הפרשי שכר הדירה לתקופה שבין מרץ 2025 למרץ 2027 ישולמו עד 25 באוגוסט 2030 ויישאו הפרשי הצמדה בלבד, בלי ריבית. עד מרץ 2027 ימשיכו להשתלם דמי השכירות המוסכמים, והם ייחשבו תשלום על חשבון החדשים בלי שהדבר יקים עילת פינוי. את המחיר שהמדינה משלמת במקרים דומים מדגימה הכתבה המדינה תשלם 1.37 מיליון שקל כדי לפנות דיירת מוגנת.
הוצאות המשפט הועמדו על התעריף המינימלי, 8,029 שקלים, וישולמו עד 1 בנובמבר 2026. פסק הדין ניתן ב-25 באוגוסט 2026.
