הכנסה של 20 אלף והון עצמי של 600 אלף מגיעים לדירה של 1.54 מיליון שקל

1,542,193 שקל הוא מחיר הדירה המקסימלי שמשפחה עם הכנסה נטו של 20 אלף שקל בחודש והון עצמי של 600 אלף שקל יכולה להגיע אליו. המשכנתה בתרחיש הזה עומדת על 999,688 שקל, ההחזר החודשי על 5,500 שקל ושיעור המימון על 65%.

5,500 שקל ההחזר הם 27.5% מההכנסה, גם כשהתקרה שהוזנה לחישוב היא 35%. הפער נולד מהתחייבויות קיימות של 1,500 שקל בחודש, הלוואות ותשלומים שהבנק סופר יחד עם המשכנתה: 35% מ-20 אלף שקל הם 7,000 שקל, ואחרי הפחתת ההתחייבויות נשארים 5,500 שקל למשכנתה עצמה. זהו ההסבר לשני האחוזים השונים שמופיעים במסך, וכל מי שנושא הלוואת רכב או תשלום קבוע אחר ירצה להזין אותם מראש.

600 אלף שקל ההון העצמי מתפצלים לשניים: 542,505 שקל נכנסים למקדמה על הדירה, ו-57,495 שקל נשרפים בעלויות הנלוות. עורך דין, מתווך, שמאי, פתיחת תיק והובלה מנגסים כאן בכ-10% מהכסף הנזיל, עוד לפני שמישהו ראה את המפתח. כל העלויות שמעבר למחיר הדירה מפרקת את הסכום הזה לרכיביו.

שבעה שדות מזינים למחשבון: ההכנסה נטו, ההתחייבויות החודשיות, ההון העצמי, סוג הרכישה, הריבית הצפויה, תקופת המשכנתה ויחס ההחזר. הוא עובד אחורה, מההחזר החודשי שאפשר לעמוד בו אל גובה המשכנתה ומשם אל מחיר הדירה, וזה הכיוון ההפוך מזה שרוב הקונים נוקטים כשהם מתחילים מלוח המודעות.

75% מימון לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו-50% לדירה נוספת הן מדרגות החסם השני. בדוגמה שלמעלה ההון העצמי מספיק כדי להישאר על 65% מימון, מתחת לתקרה, ולכן ההחזר החודשי הוא שקובע את הגבול. במשפחות עם הון עצמי דק יותר הסדר מתהפך, והמדרגה היא שעוצרת את העסקה. כמה הון עצמי באמת צריך להביא מהבית מפרט את המקורות האפשריים.

4.4% היא הריבית שהוזנה לחישוב, קרובה לממוצע המערכת בעסקאות אחרונות. הזזה של רבע אחוז בשדה הזה משנה את מחיר הדירה בעשרות אלפי שקלים, ולכן שווה להריץ את הכלי פעמיים: פעם עם הריבית שהבנק נקב בה, ופעם עם רבע אחוז מעליה. יחס ההחזר מההכנסה והמספר שקובע כמה הבנק יאשר מסביר איך הבנק מגיע לתקרה שלו.

מס הרכישה בדוגמה יוצא אפס, מפני שמדובר בדירה יחידה במחיר שמתחת למדרגת הפטור. רוכש דירה נוספת באותו מחיר בדיוק היה מגיע למס של עשרות אלפי שקלים כבר מהשקל הראשון, וההון העצמי שלו היה נשחק בהתאם. הכלי מתאים את החישוב לפי סוג הרכישה שנבחר בשדה.

הארכת התקופה מ-25 שנה ל-30 מעלה את מחיר הדירה שאפשר להגיע אליו, ומוסיפה ריבית לאורך הדרך. זהו המתח המרכזי שהכלי חושף: אותו החזר חודשי בדיוק פותח דלת לדירה יקרה יותר, במחיר של עוד חמש שנות תשלומים ועשרות אלפי שקלים של ריבית מצטברת.

שיפוץ, ריהוט ומעבר דירה נשארים מחוץ לחישוב, והם מגיעים בדיוק בחודשים שבהם הכסף הנזיל כבר נגמר. משפחה שמכניסה למקדמה את השקל האחרון שלה נכנסת לדירה בלי כרית ביטחון, וזה שיקול שראוי להיכנס למספר לפני החתימה על הזיכרון, ולא אחריה.

• הקפאון בנדל"ן: היקף המשכנתאות שנלקחו בספטמבר נחתך ב-20% ל-8.7 מיליארד שקל
• הבנק נתן הנחה בריבית המשכנתא תמורת העברת משכורת - מה קורה כשעוברים לבנק אחר?

הריבית במשק עומדת היום על 3.25% והפריים על 4.75%, אחרי שתי הפחתות רצופות. ההחלטה המוניטרית הבאה צפויה באוקטובר, ומי שמריץ את החישוב בימים אלה ראוי שיעשה אותו שוב אחריה.