ביהמ"ש: עירייה עשויה להתחייב בתשלום פיצוי בשל עיכוב בלתי סביר בפיתוח קרקע

"עירייה חבה חובת זהירות מושגית בכל הנוגע לפיתוח מקרקעין שבתחומה. רשות מקומית סבירה יכולה וצריכה לצפות כי עיכוב בלתי סביר בביצוע עבודות פיתוח של מגרשים המיועדים לבנייה על פי תוכנית, יגרום לבעלי המגרשים לעיכוב ביכולתם לממש את זכות קניינם ולבנות עליהם דירות מגורים או מבנים אחרים. חובה זו נגזרת הן מסמכויותיה הסטטוטוריות הכלליות של העירייה לפתח מקרקעין, והן מכוח תוכניות המתאר החלות על המקרקעין". כך אומרת שופטת בית המשפט המחוזי בחיפה, עפרה אטיאס.

אטיאס מסתמכת בעיקרו של דבר על פסיקה קודמת, אך המסקנה אליה הגיעה היא חדשנית. פסק דינו של בית משפט מחוזי אינו תקדים מחייב (בניגוד להלכה של בית המשפט העליון), אך הוא מנחה את בתי משפט השלום - בהם נידונות תביעות מסוג זה עד לגובה של 2.5 מיליון שקל.

אטיאס מזכירה, "מקרים שבהם רשות מקומית או עירייה אינה מקדמת עבודות פיתוח במקרקעין במשך עשרות שנים, ההלכה הנוהגת מורה כי לא די בעצם התמשכות הליכי התכנון והפיתוח או באי-מתן היתרי בנייה בחלוף הזמן כדי לבסס עילת רשלנות בנזיקין. על מנת להטיל אחריות ברשלנות, נדרשת הוכחה קונקרטית לקיומו של מעשה או מחדל רשלני מצד גורמי התכנון, מעבר לעצם חלוף הזמן". 

לדעת אטיאס, "סמכותה הכללית של העירייה לבצע עבודות פיתוח וציבוריות קבועה בסעיף 249(1) לפקודת העיריות. סמכות סטטוטורית זו מטילה על העירייה חובה כללית להפעיל את כוחה בהתאם לעקרונות המשפט המינהלי - בסבירות, בהגינות, ללא הפליה, במידתיות ובתום לב. כאשר מדובר במגרשים ספציפיים, החובה הקונקרטית והספציפית לפתח קמה מכוח הוראותיה של תוכנית המתאר הרלוונטית החלה על המקרקעין. 

"אין לשלול קטגורית חובת זהירות מושגית של גופי תכנון ורשויות מקומיות כלפי בעלי קרקעות בגין נזקים כלכליים הנגרמים עקב עיכובים בלתי סבירים בהליכי התכנון והבנייה או במימוש התוכניות. הכוח השלטוני והסטטוטורי המופקד בידי הרשויות הללו, המאפשר להן לשלוט, לפקח ולהגביל את זכות הקניין של הפרט, נושא עימו אחריות אזרחית בנזיקין במקרים של התרשלות בהפעלת סמכויות אלה".

יש גם מרחב של שיקול דעת

אטיאס מוסיפה: "יש בסיס לעמדה לפיה, שלילה מוחלטת של חובת הזהירות הקונקרטית בנסיבות שבהן הוכח חוסר סבירות מינהלי קיצוני הפוגע בזכות הקניין של הפרט (היכולת להוציא היתר בנייה ולעשות שימוש בקרקע) עלולה ליצור חסינות יתר לרשויות מקומיות ולרוקן מתוכן את עוולת הרשלנות. המדיניות המשפטית הראויה צריכה להרתיע רשויות מפני 'הקפאת' קניין הפרט ללא הגבלת זמן. מנגד, יש לשקול גם שיקולי מדיניות של הרתעת יתר של הרשויות או עומס על בתי המשפט", כמו גם את זכותה של העירייה להפעיל שיקול דעת מינהלי בבואה להחליט על ביצוע פעולותיה.

אטיאס קיבלה חלקית את ערעורה של יפה רבני על פסק דינו של בית משפט השלום בחדרה. היא קבעה, כי עיריית חדרה תפצה אותה ב-380,000 שקל על עיכוב בן שנתיים (2017-2016) בהשלמת פיתוחם של מגרשים בגבעת אולגה, מה שעיכב את יכולתה של רבני לממש את זכויותיה בו. רבני תבעה 1.8 מיליון שקל. אטיאס קבעה, כי העיכוב עד 2015 נהנה מהגנת שיקול הדעת.

השופטים אייל באומגרט ואחסאן כנעאן הסכימו עם אטיאס. העירייה חויבה בתשלום הוצאות בסך 60,000 שקל. את רבני ייצגו עוה"ד איילה סגל-גבסי ולבנת לוי, ואת העירייה - עו"ד חגי אשלגי ואליסף מילר.