אחרי שנתיים של הפסד: ב-11 מתוך 13 ערים שכר הדירה כבר מכסה את הריבית

שוק הדיור קפוא, מחירי הדירות במגמת ירידה, ודווקא עכשיו מתרחש שינוי בכדאיות הכלכלית של דירה להשקעה. ניתוח שמצליב נתוני שכירות עדכניים עם מחירי הדירות הרשמיים מגלה מהפך: ב-2024 שכר הדירה ברוב הערים שנבדקו לא הצליח לכסות אפילו את עלות הריבית על משכנתא של 50% ממחיר הדירה. שנתיים אחר כך, ב-11 מתוך 13 ערים, שכר הדירה כבר גבוה ממנה. האם זה סימן חיובי לשוק הדיור? החשבון הזה מספר חצי סיפור, והחצי השני מורכב יותר.

המהפך אינו נובע מגורם אחד אלא משלושה שפועלים במקביל: דמי השכירות עולים בחדות, מחירי הדירות מדשדשים ובחלק מהערים אף יורדים, והריבית על המשכנתאות ירדה. כל אחד מהם לבדו אינו דרמטי, והחיבור ביניהם משנה את החשבון מהיסוד.

איך נראה החישוב

הבדיקה משווה את שכר הדירה החודשי לעלות הריבית על מימון של 50% ממחיר הדירה, שהוא שיעור המימון המרבי שבנק ישראל מתיר למשקיע. עלות הריבית חושבה לפי הריבית הממוצעת על משכנתא לא צמודה. במילים פשוטות, האם השוכר מכסה את הריבית שהמשקיע משלם לבנק, או שהמשקיע מוסיף מכיסו כל חודש.

ביולי 2024 התשובה הייתה חד משמעית. רק בבאר שבע שכר הדירה כיסה את הריבית בדירה ממוצעת. בכל שאר הערים המשקיע הוסיף כסף מדי חודש, והימר על עליית ערך שתפצה אותו בהמשך.

הדוגמאות הבולטות

בפתח תקווה נרשם השינוי החד ביותר במונחים כספיים. ביולי 2024 נוצר פער שלילי של 740 שקל בחודש בין שכר הדירה לעלות הריבית. היום הפער התהפך לחיובי של 820 שקל. מדובר בשיפור של יותר מ-1,500 שקל בחודש, כלומר כ-19 אלף שקל בשנה, על אותה דירה ועל אותו שיעור מימון.

בהרצליה השינוי גדול אף יותר במספרים המוחלטים. שכר הדירה שם היה נמוך מעלות הריבית בכ-2,300 שקל בחודש, וכיום שני הסכומים כמעט זהים. בנתניה עבר הפער מכ-1,500 שקל לרעת המשקיע לכ-240 שקל לטובתו. גם בירושלים, ברמת גן, באשקלון, בחולון ובאשדוד עבר החישוב משלילי לחיובי.

מה קרה לתשואה עצמה

גם התשואה הממוצעת השתפרה. בהשוואת יולי 2026 ליולי 2024, ב-11 מתוך 13 הערים היא עלתה, ובחלקן בשיעור ניכר: בנתניה ובהרצליה בכ-20%, בראשון לציון בכ-18% ובפתח תקווה בכ-17%.

שימו לב שהמספרים המוחלטים עדיין נמוכים. תשואה של 2.67% בפתח תקווה או 3.21% בבאר שבע רחוקה ממה שמשקיע מצפה לו באפיקים אחרים, וזו בדיוק הסיבה שהשוק הישראלי נשען שנים על עליית ערך ולא על תשואה שוטפת.

• תבע 38 אלף שקל מהשוכרים שלו - וקיבל אפס
• העירייה תבעה 2.5 מיליון ש' על חוב שכירות, ויצאה בלי כלום

הצד השני: למה זה עדיין רחוק מבשורה

לפני שרצים למשרד התיווך, כדאי להסתכל על אותם מספרים מהכיוון ההפוך. תשואה של 2.7% עד 3.2% מדירה להשכרה נמדדת היום מול ריבית בנק ישראל של 3.25%. פיקדון בנקאי או קרן כספית מניבים שיעור דומה, בלי שוכר, בלי ועד בית, בלי תיקונים ובלי חודשים שבהם הדירה עומדת ריקה, ועם אפשרות למשוך את הכסף מחר בבוקר. המשקיע בדירה לוקח על עצמו סיכון נכס, חוסר נזילות וטרחה, ומקבל על זה פרמיה של אפס. השיפור בתשואה אמיתי, אבל הוא סגר פער מול העבר, והאלטרנטיבה עדיין מציעה אותו דבר בלי הסיכון.

המספר השני שהחישוב מדלג עליו הוא מס הרכישה. משקיע משלם 8% מהשקל הראשון, 10% מעל כ-6 מיליון שקל, והמדרגות קפואות עד 2028. על דירה של 2 מיליון שקל זה כ-160 אלף שקל ביום הקנייה. הפער החיובי בפתח תקווה, כ-19 אלף שקל בשנה, צריך יותר משמונה שנים כדי להחזיר את המס לבדו, עוד לפני עורך דין, תיווך ושיפוץ. זה בדיוק המנגנון שהמדינה בנתה כדי להרחיק משקיעים, והוא עדיין עובד.

להרחבה: מס רכישה 2026: מדרגות דירה יחידה מול דירה נוספת, ומה ההפרש בפועל

המספר השלישי הוא המחיר עצמו. הדירה הממוצעת בישראל עלתה ברבעון הראשון של 2026 כ-2.33 מיליון שקל, ובגוש דן הרבה יותר. חלק מהשיפור בתשואה הגיע מירידת מחירים, כלומר מהפסד הון של מי שכבר מחזיק דירה. אם המחירים ירדו עוד 3% עד 5%, תרחיש סביר כשמלאי של 84 אלף דירות חדשות מחפש קונים, המשקיע שנכנס היום מוחק בשנה אחת את ההכנסה משכירות של שנה עד שנתיים. תשואה שוטפת של 3% ותשואת הון שלילית של 5% הן ביחד מינוס 2%.

• דניה וצמח המרמן יקימו פרויקט בחיפה ב-588 מיליון ש'
• מס הרכישה יעלה בתחילת 2027? הקבלנים מפעילים את הלוביסטים, אבל זה לא יקרה

ויש את השאלה הרחבה יותר: גם אם המשקיעים יחזרו, האם זה טוב לשוק? חזרה של משקיעים פירושה עוד קונים שמתחרים עם רוכשי דירה ראשונה על אותן דירות, ולכן גם בלם על ירידת המחירים שהתחילה. מי שמחכה למחיר סביר ייפגע ראשון. וגם העלייה בשכר הדירה, שהיא הבסיס לכל החשבון הזה, היא בשורה טובה לבעלי דירות ורעה למאות אלפי משקי הבית שגרים בשכירות. ייתכן שהשוק מתקרב לשיווי משקל חדש, וייתכן גם שמדובר בעצירה זמנית בדרך למחירים נמוכים יותר. הנתונים של החודשים הקרובים, ובעיקר מה שיקרה למלאי ולמחירים ברבעון הרביעי, יכריעו.

למה זה עדיין משנה

העליות בשכר הדירה הן במידה רבה תגובה מאוחרת לזינוק במחירי הדירות בשנים שקדמו להן. תמיד יש פיגור בין שכירות למחירים, בין היתר בגלל חוזים קיימים ובגלל שלא כל בעלי הדירות מזהים את השינוי מיד. בשוק שבו אין מספיק דירות להשכרה, המחירים מזנקים.

התשואה בישראל נמוכה גם בראייה היסטורית וגם ביחס למדינות ה-OECD, ואנשים בנו יותר על עליית הערך של הדירות מאשר על התשואה מהשכרה. כשהריבית עלתה, ההכנסה מהשכירות כבר לא כיסתה את החוב, והרבה משקיעים יצאו מהשוק פשוט כי הם שילמו על המשכנתא יותר ממה שהשוכר שילם להם.

העניין המרכזי נוגע לסף. אין צורך שהתשואה תקפוץ מ-2.5% ל-5%. מספיק שהיא תגיע ל-3% עד 3.5% כדי שמספר לא מבוטל של שחקנים יחזור למגרש. במונחים של השוק הנוכחי, זה מרחק קצר בהרבה ממה שנדמה.

ומה עם מלאי הדירות שלא נמכרו

ההשלכה הרחבה יותר נוגעת ליזמים. השינוי עשוי להזיז לא רק משקיעים פרטיים אלא גם את הפוזיציה הגדולה של הדירות שלא נמכרו, שחלקן עשויות למצוא קונים שמייעדים אותן להשכרה.

המספרים כאן גדולים. מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה הגיע בסוף ינואר 2026 לשיא של כ-86 אלף דירות, ובקצב המכירות של אותה תקופה נדרשו יותר מ-31 חודשים כדי לרוקן אותו. עד סוף מאי המלאי ירד מעט, לכ-84 אלף דירות, וחודשי ההיצע ירדו לכ-29. יותר ממחצית מהמלאי מרוכזת בשני מחוזות: תל אביב עם כ-25.8 אלף דירות והמרכז עם כ-21.2 אלף. אלה בדיוק האזורים שבהם הפער בין שכר הדירה לריבית עדיין הכי צר, ולכן השאלה אם המשקיעים יחזרו דווקא לשם היא שתקבע כמה מהמלאי הזה יזוז בפועל.

להרחבה: הדירות שהמדינה הפסיקה לספור: כמה מלאי באמת מסתתר מאחורי 84 אלף הדירות הלא מכורות

המשקיעים כבר מתחילים לזוז

נתוני העסקאות נותנים בדיקה ראשונה לתזה הזאת. בינואר 2026 רכשו משקיעים כ-1,090 דירות, כ-16% מכלל העסקאות, אחרי ירידה של 28% לעומת דצמבר. בסקירה לחודש מאי כבר דווח על זינוק של כ-43% ברכישות המשקיעים, לכ-1,320 דירות. זה עדיין רחוק מהשיא ההיסטורי: עד 2015 המשקיעים היו כ-30% מהשוק, ובשפל של השנים האחרונות משקלם ירד לכ-12%. המרחק בין 16% ל-30% הוא המקום שבו יושב הפוטנציאל, והוא גם ההסבר למה המחירים ממשיכים לדשדש: על כל שלוש דירות שנמכרו פעם, קונה אחד פשוט חסר היום.

ארבעת המספרים שמחזיקים את החשבון

ההפחתה של בנק ישראל ב-1 בספטמבר, מ-3.5% ל-3.25%, היא הרביעית מתחילת השנה. האינפלציה השנתית ירדה ל-1.5%, הרמה הנמוכה מאז 2021, וזה מה שפתח את הדלת. למשקיע זה אומר שני דברים. הפריים ירד ל-4.75%, כך שמסלול הפריים מוזל כמעט מיד, ומסלולי הריבית הקבועה צפויים להתעדכן בהדרגה בחודשים הקרובים. כל רבע אחוז שיורד מהריבית מרחיב את הפער החיובי בין שכר הדירה לעלות המימון, בלי ששכר הדירה צריך לזוז בכלל. בדירה של 2 מיליון שקל עם מימון של מיליון, רבע אחוז שווה כ-2,500 שקל בשנה, כ-210 שקל בחודש.

מה עלול לעצור את זה

שלושה דברים. הראשון הוא שכר הדירה עצמו: העליות של השנתיים האחרונות הגיעו בשוק שבו היצע הדירות להשכרה הצטמצם, ואם משקיעים אכן יחזרו ויקנו דירות להשכרה, ההיצע יגדל ושכר הדירה עשוי להתייצב. התזה מכילה בתוכה את הבלם של עצמה. השני הוא הריבית: בנק ישראל עצמו מזהיר מסיכונים לעלייה מחודשת של האינפלציה, ואם אלה יתממשו, ההפחתות ייעצרו. השלישי הוא מחירי הדירות: אם הירידה במחירים תימשך, התשואה השוטפת אמנם תשתפר, אבל המשקיע יפסיד על הנכס עצמו יותר ממה שירוויח מהשכירות. תשואה של 3% אינה מפצה על ירידת ערך של 5%.

מה שכדאי לזכור לפני שקופצים: החישוב כאן מתייחס לריבית בלבד, ולא לקרן, לארנונה, לוועד בית, לתחזוקה, לתקופות שבהן הדירה ריקה ולמס על הכנסות שכירות מעל הפטור. משקיע שמסתכל רק על היחס בין שכר הדירה לריבית רואה חצי תמונה. אבל החצי הזה, אחרי שנתיים שבהן הוא היה שלילי כמעט בכל מקום, הפך לחיובי, וזה שינוי אמיתי.

להרחבה: איזו דירה אתם באמת יכולים לקנות: הון עצמי, החזר חודשי ויחס ההחזר

להרחבה: כמה סיכון נכון לקחת בהשקעות בכל גיל