מה המדינה גובה מהנדל"ן: 22 מיליארד שקל בשלושה ערוצים
מס רכישה, מס שבח והכנסות מהקרקע שבבעלות המדינה מסתכמים בתקציב 2026 בכ-22 מיליארד שקל, והם הסעיפים הרגישים ביותר למחזור העסקאות בשוק: כשהשוק מתקרר הגבייה צונחת בעשרות אחוזים בתוך שנה, וכשהוא מתחמם היא מזנקת מעל התכנון
שלושה ערוצים נפרדים מזרימים לקופת המדינה כסף מהנדל"ן, וקל לערבב ביניהם. הראשון הוא מס שמוטל על הקנייה, השני מס שמוטל על הרווח שנוצר במכירה, והשלישי הוא מה שהמדינה מקבלת על הקרקע שהיא עצמה הבעלים שלה. בתקציב 2026 מסתכמים ארבעת סעיפי ההכנסה הרלוונטיים בכ-22.3 מיליארד שקל, כ-2.6% מסך ההכנסות המתוכננות של 850.6 מיליארד שקל.
החלוקה מדויקת: מס רכישה 7.5 מיליארד שקל, מס שבח 6.83 מיליארד, הכנסות הון 6.81 מיליארד והכנסות ממינהל מקרקעי ישראל 1.2 מיליארד. הסכום צנוע לצד מס הכנסה או מע"מ, אבל התנודתיות שלו גדולה מזו של כל סעיף הכנסה אחר בתקציב, ומי שמבקש להבין איך נבנה תקציב המדינה ימצא כאן את הפער החד ביותר בין תחזית לביצוע.
סעיף "הכנסות הון" הוא בעצם סעיף קרקע
הירידה לרמת המשנה של הסעיפים מגלה תמונה חד משמעית. סעיף הכנסות ההון מורכב משלוש שורות: מכירת חברות ממשלתיות, מכירת בנקים שבהסדר ומכירת קרקע בבעלות מדינה. בתכנון 2026 שתי השורות הראשונות עומדות על אפס, וכל 6.81 המיליארד רשומים תחת מכירת הקרקע. סעיף שנשמע כמו הפרטות ומימוש אחזקות הוא בפועל סעיף מקרקעין כמעט טהור. מס הרכישה ומס השבח, לעומתם, מפורקים לשורה אחת בלבד בכל אחת משלוש הרמות, בלי פילוח פנימי בספר התקציב.
מס רכישה: המדרגה הראשונה פטורה, ולדירה נוספת מחכים 8%
מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה הוקפאו ותקפות מ-16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2028: על חלק השווי שעד 1,978,745 שקל לא משולם מס, מעליו ועד 2,347,040 שקל השיעור הוא 3.5%, משם ועד 6,055,070 שקל 5%, ואחר כך 8% ו-10%. מי שרוכש דירה נוספת מתחיל מיד ב-8% על כל שקל ראשון, עד 6,055,070 שקל, ו-10% מעל הסכום הזה. המבנה הזה, ולא גובה השיעורים, הוא שיוצר את הפער העצום.
| שווי הדירה | דירה יחידה | דירה נוספת | הפרש |
| 2,000,000 שקל | 744 שקל | 160,000 שקל | 159,256 שקל |
| 2,500,000 שקל | 20,538 שקל | 200,000 שקל | 179,462 שקל |
| 3,000,000 שקל | 45,538 שקל | 240,000 שקל | 194,462 שקל |
| 4,000,000 שקל | 95,538 שקל | 320,000 שקל | 224,462 שקל |
הקפיצה בין 2 ל-2.5 מיליון שקל ממחישה את העקרון: אצל רוכש דירה יחידה המס גדל מ-744 שקל ל-20,538 שקל, פי 27, מפני שחצי המיליון הנוסף נופל כולו מעל סף הפטור. אצל רוכש דירה נוספת המס עולה באותו טווח מ-160 אלף ל-200 אלף שקל בלבד, כי הוא ממילא משלם 8% מהשקל הראשון. שיעור המס האפקטיבי על דירה יחידה בשווי 2.5 מיליון שקל עומד על 0.82% מהשווי, לעומת 8% על דירה להשקעה. פירוט מדרגות מס הרכישה המלאות כולל גם את ההקלות לנכים ואת הכללים למשפרי דיור שמחזיקים זמנית בשתי דירות.
מס שבח: 25% על הרווח הריאלי, ובפועל הרבה פחות
מס השבח מוטל על הרווח הריאלי נטו, כלומר על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה לאחר הצמדה למדד ולאחר ניכוי הוצאות מוכרות כמו שיפוץ, שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך. השיעור הקבוע הוא 25% מהשבח הריאלי נטו. מוכר שרכש דירה ב-2 מיליון שקל, ראה את המדד עולה ב-5% ומכר ב-2.5 מיליון, מתחיל מחישוב של 400 אלף שקל שבח ריאלי, ואם היו לו 200 אלף שקל הוצאות מוכרות ישלם 25% על 198 אלף שקל בלבד.
הפטור המרכזי שמור למכירת דירת מגורים מזכה שהיא הדירה היחידה של המוכר והייתה בבעלותו לפחות 18 חודשים לפני המכירה. הפטור ניתן עד שווי של 5,008,000 שקל, נכון לשנים 2024 עד 2027, וכל חלק מהשווי שמעל התקרה חייב במס. מנגנון החישוב הלינארי המוטב, שמייחס את השבח שנצבר עד 2014 לתקופה פטורה, מוריד את הנטל בפועל: לפי סקירת רשות המסים, שיעור מס השבח האפקטיבי הממוצע במכירת דירות בחודשים ינואר עד אוקטובר 2024 עמד על 13.7%, והשיעור החציוני על 12%.
נקודה שנוטים לפספס: רוב מס השבח כלל לא מגיע מדירות. בשנת 2023 נגבו 2.9 מיליארד שקל ממכירת קרקעות שאינן חקלאיות, 42% מסך הגבייה, ועוד 2.0 מיליארד שקל, 28%, ממכירת בניינים מסחריים. הגבייה ממכירת דירות מגורים חייבות של אנשים פרטיים הסתכמה ב-1,060 מיליון שקל באותה שנה, לעומת 1,650 מיליון ב-2022 ו-1,460 מיליון ב-2021.
עשור של פערים בין התכנון לגבייה
נתוני הביצוע חושפים שהתכנון בשני המסים האלה כמעט מעולם לא קלע. בשנות הגאות 2021 ו-2022 הגבייה עקפה את התכנון בפער אדיר, ובשנות הקיפאון 2023 ו-2024 נפלה מתחתיו. הטבלה מציגה את התכנון מול הגבייה בפועל, במיליארדי שקלים, לצד ההכנסות ממכירת קרקע בבעלות המדינה.
- מס הרכישה יעלה בתחילת 2027? הקבלנים מפעילים את הלוביסטים, אבל זה לא יקרה
- הדירה הראשונה בגיל 30: כמה הון עצמי צריך ומתי עדיף לשכור
| שנה | מס שבח תכנון | מס שבח בפועל | מס רכישה תכנון | מס רכישה בפועל | מכירת קרקע בפועל |
| 2021 | 6.50 | 8.14 | 8.80 | 9.48 | 13.42 |
| 2022 | 6.88 | 10.84 | 9.21 | 14.44 | 16.17 |
| 2023 | 7.93 | 5.85 | 9.18 | 8.62 | 6.98 |
| 2024 | 6.62 | 5.39 | 3.64 | נתון חסר | 2.44 |
| 2025 | 7.83 | 7.18 | 7.95 | נתון חסר | 12.88 |
| 2026 תכנון | 6.83 | - | 7.50 | - | 6.81 |
שתי המשבצות המסומנות כנתון חסר דורשות הסבר. שורת הביצוע של מס הרכישה בבסיס הנתונים התקציבי מציגה ל-2025 סכום של 9,600 שקל, כלומר פחות ממיליונית מהתכנון, ול-2024 סכום של 2.04 מיליארד שקל. רשות המסים, לעומת זאת, מדווחת שההכנסות ממס רכישה ב-2024 הסתכמו ב-10.3 מיליארד שקל. הפער הזה מלמד ששורת הביצוע של מס הרכישה בשנתיים האחרונות פגומה, ואין להשתמש בה. סך ההכנסות ממיסי מקרקעין בניכוי החזרים הגיע ל-14.4 מיליארד שקל ב-2023 ול-15.9 מיליארד ב-2024, מתוכם 5.6 מיליארד ממס שבח.
מחזור העסקאות מזיז את שלושת הערוצים יחד
הקשר בין פעילות השוק לגבייה ישיר וכמעט מיידי, מפני ששני המסים מחושבים על עסקאות ולא על מלאי. שנת 2023 היא המבחן הנקי: לפי רשות המסים ירדו ההכנסות ממס רכישה ב-43% וההכנסות ממס שבח ב-49% לעומת 2022, וההכנסות ממס רכישה על קרקעות צנחו ב-52%. מאחורי האחוזים עומדות עסקאות שלא נחתמו. באזור מיסוי תל אביב נרכשו באותה שנה 2,685 דירות יחידות בלבד, ירידה של 43%, בנתניה הירידה הגיעה ל-45%, ובבאר שבע, האזור הפעיל ביותר בארץ, נרשמו 11,262 רכישות אחרי ירידה של 23%.
ההתאוששות ב-2024 נעה באותו כיוון: ההכנסות ממס רכישה עלו ב-16% לעומת 2023, בעוד מס השבח המשיך לרדת בשיעור מתון של 5%, כי מוכרים מגיבים לשוק באיחור לעומת קונים. הערוץ השלישי תנודתי אף יותר. ההכנסות ממכירת קרקע בבעלות המדינה הגיעו ל-16.2 מיליארד שקל ב-2022, צנחו ל-2.4 מיליארד ב-2024 וחזרו ל-12.9 מיליארד ב-2025, פי חמישה ויותר בין השנים. ההכנסות ממינהל מקרקעי ישראל, לעומתן, יציבות יחסית ועקביות בכיוון אחד: 1.11 מיליארד שקל ב-2023, 1.31 מיליארד ב-2024 ו-1.37 מיליארד ב-2025, בכל שנה מעל התכנון.
מה זה אומר למי שקונה דירה
אלה המסים היחידים בסדרה שהאזרח פוגש כסכום חד פעמי גדול. מס הכנסה יורד מהתלוש בכל חודש ומע"מ מגולם במחיר בכל קנייה, ואילו מס הרכישה מגיע כהמחאה אחת שצריך להשלים בתוך 60 יום ממועד העסקה, לצד ההון העצמי ודמי התיווך. עבור רוכשי הדירה הראשונה הסכום הזה נמצא לרוב באלפי שקלים בודדים ולעיתים באפס, ועבור רוכש דירה שנייה הוא קופץ למאות אלפים.
הקפאת המדרגות עד ינואר 2028 מוסיפה נדבך. כל עוד המדרגות אינן מתעדכנות למדד מחירי הדיור, עליית מחירים דוחפת חלק גדל והולך משווי הדירה אל תוך המדרגות החייבות. רוכש שקנה דירה ב-1.95 מיליון שקל שילם אפס, ואם אותה דירה תעלה ל-2.3 מיליון שקל הוא ישלם 11,244 שקל, בלי שהמדרגות זזו ובלי שהחוק השתנה. בצד המכירה, מי שמחזיק בדירה יחידה מעל 18 חודשים נהנה מפטור עד 5,008,000 שקל, אבל מי שמחזיק בשתי דירות ומעלה ייפגש עם 25% על הרווח הריאלי במלואו.
