לא מרכז הנתונים מוריד את ערך הבית - קו המתח שלידו

כשמודיעים לשכונה שמרכז נתונים עומד לקום לידה, ההנחה המיידית של כל בעל בית היא שהערך יורד. זו הנחה סבירה: מתקן תעשייתי, גנרטורים, משאיות. אלא שכשמודדים את זה, מגלים שני דברים מפתיעים. הראשון הוא שהמחקרים פשוט לא מוצאים את הפגיעה הזאת. השני, והחשוב יותר למי שקונה או מוכר, הוא שיש כאן כן גורם עם תג מחיר ברור מאוד - והוא לא המתקן עצמו.

44.9% - וזה לא בגלל השרתים

מרכז נתונים לא קם לבד. הוא גורר אליו תשתית חשמל: קווי מתח גבוה, תחנת שנאים, לפעמים מתקן ייצור. וכאן המחקר חד־משמעי. עבודה של כריס מות'ורפ ודיוויד ויימן, שפורסמה ב-Journal of Real Estate Research, בדקה 5,455 עסקאות מגרשים בדרום קרוליינה ומצאה שמגרש שגובל בקו מתח גבוה נסחר ב-44.9% פחות. מגרש במרחק של עד כ-300 מטר - 17.9% פחות.

זה הפער בין מה שקונים חוששים ממנו לבין מה שבאמת מתמחר. השאלה שכדאי לשאול לפני קנייה היא לא איפה יעמוד המבנה, אלא מאיפה יגיע אליו החשמל.

ומה בכל זאת מצאו על המתקן עצמו

המחקר המצוטט ביותר הוא של המרכז לניתוח אזורי באוניברסיטת ג'ורג' מייסון, שפרסמו קית' ווטרס וטרי קלואר באוגוסט 2025. הם הריצו על עסקאות הבתים בצפון וירג'יניה ב-2023 מודל שמנטרל גיל בית, שטח, חדרים, גודל מגרש, מרחק ממטרו, ממרכז וושינגטון ומקרקע בייעוד תעשייה, והסביר כ-87% מהשונות במחירים. התוצאה יצאה הפוכה מהצפוי: כל מייל של התרחקות ממרכז נתונים היה מקושר למחיר מכירה נמוך בכ-15.9 אלף דולר.

בדוח עצמו כתוב: "הניתוח כושל בהצגת ראיה סטטיסטית לכך שקרבה למרכז נתונים פוגעת בערכי דיור. זה מרמז שהשפעות חיצוניות שליליות שמיוחסות למרכזי נתונים, כמו רעש, אינן בעלות השפעה שיטתית על ערכי דיור". ווטרס הוסיף בריאיון: "זה לא בהכרח מה שציפינו לו".

עבודה של אלכס פריסט מאוניברסיטת רוצ'סטר מפברואר 2026 בחנה את אותה שאלה דרך היתרי פליטת אוויר בווירג'יניה מול מדדי מחירי בתים ברמת אזור המיקוד, וההשפעות שמדדה יצאו קטנות וחיוביות במקצת. ריאלטור.קום בדקה 43 אזורי מיקוד שקיבלו מרכז נתונים גדול בין 2019 ל-2025 מול שכונות דומות, ומצאה שהמחירים זזו באותו קצב. דניאל הייל, הכלכלנית הראשית של החברה: "בקהילות שבחנו, פתיחת מרכז נתונים בסביבה לא הייתה מקושרת לערכי בתים גבוהים או נמוכים באופן משמעותי לעומת שכונות דומות שלא קיבלו כזה".

הנזק שכן קיים לא נמצא במחיר

אותו ניתוח של ריאלטור.קום חשף ממצא פחות נוח. שלוש שנים אחרי הפתיחה שמרו אזורי המיקוד האלה על 66% מהיצע הדירות הפעיל שהיה בהם ערב הפתיחה, לעומת 43% בשכונות ההשוואה. במילים אחרות: המחיר מחזיק, אבל הבתים לא נמכרים. מי שצריך לצאת מהר משלם את המחיר בזמן, לא בשקלים - וזה בדיוק הסוג של נזק שלא מופיע בגרף מחירים.

גם הנתונים ה"ניטרליים" מסתירים פיזור. חברת השמאות אינטגרה ריאלטי ריסורסס בדקה ארבעה מחוזות באינדיאנה בין 2021 ל-2026 ומצאה שבתים ברדיוס מייל וחצי ממרכז נתונים עלו ב-42% מול 41% בשוק המקומי. אלא שבשלושה מוקדים מתוך ארבעה פיגרו הבתים הקרובים אחרי הממוצע המחוזי בפער של נקודת אחוז עד תשע נקודות, וכל המשיכה כלפי מעלה הגיעה ממחוז סנט ג'וזף, שבו קמפוס של אמזון לווה בעלייה של 49% מול 32%. ממוצע אחד הסתיר ארבע תוצאות שונות מאוד.

הפער בין הנתונים לתחושה

הציבור לא מתרשם מהמחקרים. סקר של איפסוס עבור רדפין ממאי 2026, בקרב כ-4,000 אמריקאים, מצא ש-53% מתנגדים להקמת מרכז נתונים של בינה מלאכותית בשכונה שלהם מול 34% שתומכים. ההתנגדות חזקה יותר מזו לבנייני דירות חדשים, 39%, או לפיתוח מעורב, 32%. בקרב ילידי הבייבי בום היא מגיעה ל-65%, בדור Z ל-42%.

• פרשקובסקי מוכרת למגדל מחצית משלושה פרויקטי דיור להשכרה
• לקנות דירה בגיל 30 או לשכור

מאט פריס, סוכן של רדפין בצפון וירג'יניה, ניסח את זה כך: "בצדק או שלא בצדק, התפיסה היא שמרכזי נתונים ישנו את השכונות לרעה". והתחושה הזאת כבר מגיעה לבתי משפט: ביוני 2026 הגישו שלושה תושבי סאות'הייבן שבמיסיסיפי תביעה ייצוגית פדרלית נגד אקס איי איי וספייס אקס, בשם קבוצה שלטענתם מונה יותר מ-10,000 איש, בטענה לרעש ממתקן ייצור חשמל שמשרת מרכז נתונים. הם מסרו שמדדו מעל 70 דציבלים בגבול הנכס.

מה כן לבדוק לפני שקונים

איפה עובר החשמל. זה הסעיף היקר, כאמור. תחנת שנאים או קו הזנה הם שאלה נפרדת מהמתקן, והרבה יותר משמעותית למחיר.

מרחק אמיתי, לא "בשכונה". הממצאים החיוביים נמדדו ברזולוציה של מייל ומעלה ושל אזור מיקוד שלם. בית שגובל בגדר המתקן הוא מקרה אחר, ואף אחד מהמחקרים האלה לא באמת מודד אותו.

באיזה שלב זה נמצא. הבנייה היא השלב הרועש, ההפעלה היא זו שמייצרת הכנסות מס. ריאלטור.קום זיהתה עלייה מתונה במחירים סביב מועד ההפעלה שנמוגה בתוך שנתיים.

למדוד, לא להעריך. גנרטורים תעשייתיים מגיעים לכ-105 דציבלים ומגדלי קירור לכ-70 דציבלים ברדיוס של כמה מאות מטרים. תושבי מחוז פרינס וויליאם מדווחים על חריגות שגרתיות מהתקן המקומי של 60 דציבלים, ובצ'נדלר שבאריזונה מחייב תקנון מ-2022 בדיקה אקוסטית של גורם שלישי אחרי שנים של תלונות. מדידה בשעות הלילה בגבול הנכס שווה יותר מכל חוות דעת.

• מצוקת הקבלנים: עכשיו הם מציעים לכם קניות בסופר
• חג'ג' אירופה מכרה 231 דירות בבוקרשט בחמישה חודשים בכ-120 מיליון שקל

מה חוזר בארנונה. ינגצ'י שו, כלכלנית בכירה ברדפין, מסבירה שמרכזי נתונים ממוסים בעיקר דרך מס רכוש על ציוד מחשוב, ולכן ההכנסה מהם מממנת תקציבים מוניציפליים גדלים בלי להעמיס על מסי הנדל"ן של בתי המגורים. לפי ניתוח רדפין, ההכנסה הזו לנפש במחוז לאודון זינקה ב-639% בחמש עשרה שנה ובמחוז פרינס וויליאם ב-349%.

ולמה זה נוגע גם לכאן

הממצאים נשענים במידה רבה על שוק דיור הדוק בצפון וירג'יניה, שבו הביקוש חזק ממילא ובולע הרבה. ווטרס עצמו הבהיר: "אם מדובר באזור שבו הדיור פחות מוגבל, האם ההשפעות היו שונות? ייתכן". הייל הוסיפה שהמתקנים שנכנסים כעת לפעילות גדולים יותר ומגיעים לקהילות עם פחות ניסיון בניהול שכן תעשייתי - ההכנסה החציונית ליד מתקנים שנפתחו ב-2026 עומדת 2.1% מתחת לחציון הארצי, לעומת 24.7% מעליו בתחילת העשור.

גם בישראל נבנות חוות שרתים לענן, והשאלות האלה יגיעו לכאן באותה צורה: לא כמה רחוק המבנה, אלא איפה עובר קו המתח, מה מודדים בלילה ומה חוזר לתושב דרך תקציב הרשות. ובמקביל, כשעלות הכסף עולה, כל פרויקט תשתית כזה צריך להחזיר יותר - וזה כבר משפיע על מי בכלל בונה ואיפה.