צחי חג׳ג׳: ״יש ברומניה הזדמנות ענקית - ואנחנו ננצל אותה״

עד לפני כשנה היה קל יחסית להגדיר את חג׳ג׳ אירופה חג'ג' אירופה -1.69%   כחברת נדל״ן שפועלת ברומניה. החברה יזמה פרויקטים למגורים בבוקרשט, רכשה והשביחה נכסים מניבים ומימנה את פעילותה בעיקר באמצעות שוק ההון. כעת התמונה משתנה: החברה נכנסה לפעילות תשתיות הגז, חתמה על הסכם לקידום מתקן לאגירת חשמל ונערכת להקמת  חוות שרתים בהספק של עד 125 מגה-וואט IT.

מבחינת צחי חג׳ג׳, יו"ר החברה ומבעלי השליטה בה, לא מדובר בהתרחקות מהנדל"ן אלא בהרחבת ההגדרה שלו. בראיון לביזפורטל הוא מסביר כי הוותק, יכולות הביצוע והקשרים שנבנו ברומניה מאפשרים לחברה להיכנס לתחומים נוספים, גם אם במבט ראשון הם נראים שונים מפעילות הליבה.

מניית חג׳ג׳ אירופה נסחרת במחיר של כ-16 שקל ובשווי של כ-1.05 מיליארד שקל. היא עלתה בכ-53% מתחילת השנה ובכ-51% ב-12 החודשים האחרונים, אם כי באוגוסט איבדה כ-8%. בהנפקת החברה באוגוסט 2021 נמכרו המניות במחיר של 10 שקלים למניה ולפי שווי של כ-425 מיליון שקל אחרי הכסף.

״נדל״ן הוא כותרת גדולה להרבה מאוד פעילויות״

״אנחנו פעילים כבר למעלה מעשר שנים ברומניה ומבוססים בשוק״, אומר חג׳ג׳. ״הביסוס הזה מאפשר לנו להיכנס להרבה מאוד תחומים. אני תמיד הסתכלתי על נדל״ן ככותרת מאוד גדולה להרבה מאוד פעילויות. גם כשאנחנו עושים חוות שרתים, בעיניים שלנו זה נדל״ן״.

החברה נשענת בכניסה לתחומים החדשים על היכולות שפיתחה בפרויקטים הקיימים. ״יש לנו יכולות ביצוע ותכנון רבות ואנחנו מבצעים גם את הפרויקטים שלנו. חוות שרתים זה תחום מאוד מעניין ואטרקטיבי, והתשואות בו גבוהות. הקשרים שיש לנו ברומניה מאפשרים לנו להגיע להשקעות ולגורמים הנכונים ולהביא את אישורי החשמל וכל מה שצריך״.

העסקה שאליה מתייחס חג׳ג׳ נמצאת עדיין בשלב של מזכר הבנות: החברה מתכננת לרכוש את מלוא המניות של Npower Solar Energy, המחזיקה בזכויות על קרקע בשטח של כ-87.5 דונם בדרום רומניה. על הקרקע מתוכננת חוות שרתים בהספק של 120-125 מגה-וואט IT, כאשר צריכת החשמל הכוללת של המתחם עשויה להגיע ל-168-175 מגה-וואט.

התמורה עשויה להגיע ל-67.5 מיליון אירו, בהתאם להספק שיקבל אישור חיבור לרשת החשמל. אולם הסכום אינו כולל את עלויות הבנייה, הציוד והפעלת החווה, שעשויות להיות גבוהות משמעותית ממחיר רכישת הזכויות.

״אנחנו לא אוהבים לעשות בקטן, אנחנו אוהבים לעשות בגדול״, אומר חג'ג' על היקף הפרויקט. הוא אומר כי המיקום נבחר בשל הקרבה לתשתיות חשמל והיכולת לקבל חיבור בהספק גבוה. ״זה מיקום מאוד אסטרטגי ונכון גם ללקוחות פוטנציאליים שירצו להגיע לשם״.

״ההשקעה תלויה בלקוח וברמת היתירות שהוא ירצה״

אחת השאלות המרכזיות שנותרו פתוחות היא עלות ההקמה הכוללת. חג'ג' אומר כי בשלב הנוכחי עדיין אין לחברה מספר סופי, מאחר שמפרט החווה ייקבע בהתאם לדרישות הלקוח.

• חג'ג' אירופה נכנסת לדאטה סנטרס: עסקה של עד 67.5 מיליון אירו ברומניה
• חג'ג' אירופה ואייראנג'י יקימו פרויקט אגירת אנרגיה ברומניה בהשקעה של כ-55 מיליון אירו

״אין עדיין מספר ידוע. יש לנו כל מיני הערכות, אבל זה תלוי בלקוח הקצה, ברמת היתירות שהוא רוצה ובאיזה Tier אנחנו בונים. אלה דברים שאנחנו צריכים לפתור יחד עם לקוחות פוטנציאליים שאנחנו כבר בוחנים״.

חג׳ג׳ מדגיש כי התמורה שעליה דיווחה החברה אינה משולמת רק עבור הקרקע. ״הסכום שאנחנו משלמים כולל את הקרקע, הגעה למצב Ready-to-Build, היתרי בנייה וחיבור לחשמל. חיבור החשמל לבדו הוא בערך 16 מיליון אירו והוא כלול בהשקעה. גם התכנון על ידי חברה אירופית ברמה גבוהה כלול״.

החברה קבעה בהסכם מנגנון שלפיו אם לא יימצא לקוח בתוך 12 חודשים מחתימת ההסכם המחייב, היא תוכל לבטל את העסקה ולקבל בחזרה את התשלומים שהעבירה. גם קבלת חיבור החשמל והבאת הפרויקט למצב המאפשר בנייה הן תנאים מרכזיים להשלמת העסקה.

168 דירות שווקו לפני תחילת הבנייה בפיפרה

לצד הפעילויות החדשות, נדל״ן למגורים ממשיך להיות חלק מרכזי בפעילות החברה. הפרויקט הגדול ביותר שלה הוא Pipera Lake בצפון בוקרשט, הכולל כ-1,700 דירות במספר שלבים.

״פיפרה היא שכונה ענקית, מעין צפון תל אביב של בוקרשט. השלמנו ומסרנו את השלב הראשון, השלב השני נמצא בבנייה מתקדמת ונמכר בשיעורים גבוהים, ואת השלב השלישי אנחנו מקווים להתחיל לבנות עכשיו״.

• משנה מקום, משנה מזל? מעבר דירה לא נגמר בהובלה - ויכול לעלות עשרות אלפי שקלים
• סופרין ושותפיה מוכרים מגרש בנשר ב-113 מיליון שקל

השלב השלישי כולל כשש מאות דירות. חג'ג' אומר כי החברה כבר שיווקה 168 יחידות, עוד לפני תחילת העבודות: ״עוד לפני שהתחלנו לבנות כבר הגענו ל-168 יחידות. כל זה הגיע מהשיווק ברבעון האחרון״.

גם בפרויקט Obor מקדמת החברה שני שלבים הכוללים יחד כ-600 דירות. במקביל, לדברי חג׳ג׳, נבחנים פרויקטים נוספים בהיקף של אלפי יחידות דיור, שחלקם נמצאים בשלבי מזכרי הבנות ובדיקות נאותות.

בצד הנדל״ן המניב ממשיכה החברה להשביח נכסים ולהעביר אותם לפעילות מניבה. ״אנחנו כל פעם פותחים עוד נכס, משפצים, עושים Fit-Out ומעבירים אותו למניב״, אומר חג'ג' ומוסיף: ״יש לנו מערכת מאוד משומנת, וזה מאפשר לנו לעבור גם לדברים אחרים״.

״ברבעון הבא נהיה בהיקפי ביצוע גבוהים מאוד״

רגל נוספת באסטרטגיה היא פעילות הגז, שנוספה לחברה בסוף השנה שעברה. נכון למועד הדוח מחזיקה חג׳ג׳ אירופה ב-77 פרויקטים: 46 מכרזים הכוללים תכנון, הקמה וזיכיון הפעלה, ו-31 זיכיונות לחלוקת גז שבהם התשתית מוקמת בידי צדדים אחרים.

הכנסות מגזר הגז במחצית הסתכמו בכ-4.7 מיליון אירו, לעומת כ-11 מיליון אירו בנתוני הפרופורמה לתקופה המקבילה. ברבעון השני הסתכמו ההכנסות בכ-2.3 מיליון אירו, ירידה של כ-74% לעומת הפרופורמה. המגזר רשם הפסד של כ-1.25 מיליון אירו, הכולל הפחתות חשבונאיות של כ-2 מיליון אירו.

חג'ג' מסביר כי החברה נזקקה לתקופת התארגנות לאחר רכישת הפעילות, וכי חלק גדול מהפרויקטים צפוי לעבור כעת לשלב הביצוע. ״הרבעון הראשון באירופה הוא תקופה של חגים והרבה גורמים לא עובדים. לקח לנו זמן להתארגן, אבל ברבעון הזה ובעיקר ברבעון הבא ייצאו הרבה מאוד פרויקטים לביצוע. לדעתי, ברבעון הבא כבר נהיה בהיקפי ביצוע גבוהים מאוד״.

לדבריו, החברה מכוונת לרווחיות של כ-20%-25% ברכיב הביצוע. בשלב הראשון היא מתמקדת בהנחת הצנרת ובהקמת מערכות PRMS, המווסתות את לחץ הגז לפני הזרמתו לרשת המקומית. החברה רכשה קרקע ומקדמת יכולת להרכבת המערכות, כאשר בשלב הראשון ההרכבה מתבצעת במיקור חוץ.

״בביצוע וב-PRMS אנחנו יכולים להרוויח כבר מהיום הראשון. אחרי זה מגיעים הרווחים מהחלוקה ומהחיבור של הלקוחות לצריכת גז. אלה רווחים נוספים שמגיעים לאורך תקופת הזיכיון, שהיא 49 שנה״.

המניה עלתה, אבל העלייה ברווח מתונה יותר

ההתרחבות מגיעה בתקופה שבה התוצאות הכספיות עדיין מושפעות מהשקעות, עלויות מימון וסעיפים חשבונאיים. חג'ג' אירופה סיימה את המחצית הראשונה עם הכנסות של כ-14.5 מיליון אירו, לעומת 2.6 מיליון אירו בתקופה המקבילה. עם זאת, בהשוואת פרופורמה הכוללת את פעילות הגז גם בתקופה המקבילה, מדובר בעלייה מתונה יותר של כ-9%.

הרווח הגולמי נותר כמעט ללא שינוי והסתכם בכ-2.7 מיליון אירו, בעוד שההפסד התפעולי התרחב לכ-3.6 מיליון אירו. בשורה התחתונה רשמה החברה הפסד של כ-31.1 מיליון אירו, בעיקר בשל שערוך התחייבות בגין אופציות והפרשי שער בהיקף מצטבר של יותר מ-20 מיליון אירו.