3,600 דירות, שני מגדלים וצומת אחד עמוס: מודיעין מקבלת אור ירוק לשכונת המעיינות
מודיעין מקבלת את עתודת הדירות הגדולה הבאה שלה. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז נתנה תוקף לתוכנית "שכונת המעיינות" (מד/100), שמאפשרת לבנות כ-3,600 יחידות דיור על שטח של כ-550 דונם במערב העיר, בצמוד לשכונת הכרמים. מתן תוקף הוא השלב האחרון בתכנון הסטטוטורי, ומכאן הכדור עובר לרשות מקרקעי ישראל, שיזמה את התוכנית יחד עם העירייה ותצטרך להוציא את הקרקע לשיווק. נזכיר שהתוכנית הופקדה בוועדה המחוזית בתחילת הקיץ, והאישור הגיע אחרי דיון בהתנגדויות.
השכונה מתוכננת מדרום לכביש 443, ממזרח לרחוב יהודה המכבי ומצפון לרחובות עמק האלה ועמק חרוד. היא אמורה לפתוח את מה שבעירייה מכנים שלב ב' בפיתוח העיר, כלומר מעבר מבנייה בשכונות שכבר הושלמו לשטחים חדשים במערב. לפי הערכות קודמות של העירייה, השכונה עשויה לאכלס בסופו של דבר כ-10 אלף תושבים, ולכן תוכננו בה בתי ספר יסודיים ועל-יסודיים, גני ילדים, מעונות יום ובתי כנסת.
מבחינת התמהיל, מדובר בכ-3,300 דירות רגילות ועוד 300 יחידות דיור מיוחד. היחידות המיוחדות יכולות לשמש לדיור מוגן, בשטח ממוצע של כ-60 מ"ר, או לדירות קטנות של עד 55 מ"ר. בנוסף, לפחות 5% מהדירות הרגילות, יותר מ-160 דירות, יהיו דירות קטנות בשטח של 30 עד 55 מ"ר. בעיר שבנויה בעיקר לדירות משפחתיות גדולות, זה מוצר כמעט חסר, והוא עשוי למשוך זוגות צעירים, גרושים ומבוגרים שרוצים לצמצם.
פרט נוסף נוגע לדירות הגדולות. בכ-40% מהדירות ששטחן עולה על 130 עד 140 מ"ר תתאפשר הקמה של "דיורית", יחידה נפרדת בתוך הדירה. מדובר במעין פתרון ביניים בין דירה גדולה לדירה עם יחידת הורים או יחידה להשכרה, כזה שיכול לעזור למשפחות לממן חלק מההחזר החודשי.
רוב הבנייה תהיה מרקמית, בגובה ממוצע של כ-5 עד 9 קומות, עם חזיתות מסחר ושימושי ציבור בקומת הקרקע של חלק מהבניינים. לצד זה מתוכננים שני מגדלי מגורים בני 25 קומות. בגרסה שהופקדה דובר על מגדלים נמוכים יותר, של כ-19 קומות, כך שהגובה עלה במהלך הדרך. הצפיפות הממוצעת תעמוד על כ-20 יחידות דיור לדונם נטו, נמוכה ממה שמקובל היום בשכונות חדשות בגוש דן. גובה הבנייה מוגבל גם בגלל הקרבה לנתב"ג, ותקרת הגובה תלויה באישורי רשות התעופה האזרחית ומערכת הביטחון.
חלוקת השטחים מראה כמה מהקרקע הולך לתשתיות ולציבור. כ-177 דונם מיועדים למגורים, כ-170 דונם לדרכים, כ-100 דונם לשטחים ציבוריים פתוחים ועוד כ-13 דונם לטיילת לאורך כביש 443. למבני ציבור הוקצו כ-60 דונם, ועוד כ-20 דונם הם שטחים פתוחים משולבים במבני ציבור. לתעסוקה הוקצו כ-1,500 מ"ר בלבד, היקף קטן מאוד לשכונה בגודל כזה. המשמעות היא שהתושבים החדשים ימשיכו לנסוע לעבודה מחוץ לשכונה, ברובם לגוש דן או לירושלים.
כאן גם נמצאת נקודת התורפה האפשרית של התוכנית: התחבורה. נתיבי ישראל הגישה התנגדות שבה ביקשה למנוע חיבור תנועתי ישיר מהשכונה לכביש 443, לתאם את התכנון מול תוכניות התשתית הארציות ולבחון מחדש את העומסים בצומת מכבים. כלומר, הכניסה והיציאה מהשכונה צפויות לעבור דרך רשת הרחובות של העיר. העירייה, שתמכה בעקרונות התוכנית, ביקשה מצידה להבטיח כ-3,500 מ"ר למרפאות, להסדיר את מגבלות הקרינה מקו מתח עליון שעובר באזור ולטפל בעצים לשימור. רשות הטבע והגנים דרשה לעגן הוראות לשיקום אקולוגי. ההודעה על האישור לא פירטה אילו מהדרישות התקבלו.
לשוק הדירות בעיר האישור מגיע בעיתוי מעניין. המחירים במודיעין כבר הפסיקו לעלות, ובחלק מהשכונות הם יורדים. בשכונת הכרמים, השכנה הקרובה של המעיינות, המחיר החציוני למטר בדירות יד שנייה ירד לכ-31 אלף שקל, בזמן שדירות מחיר מטרה בפרויקט האחרון בשכונה נמכרו בכ-23 אלף שקל למטר. גם בשכונת מורשת, שבה נבנו אלפי דירות מחיר למשתכן, נרשמה ירידה חדה במחירי היד השנייה כשתקופות החסימה הסתיימו והיצע גדול יצא לשוק.
הנתונים הארציים מראים מגמה דומה. לפי הלמ"ס, מדד מחירי הדירות ירד בכ-0.6% בעסקאות של יולי-אוגוסט, ובהשוואה שנתית המחירים נמוכים בכ-1.8%. במחוז המרכז, שאליו שייכת מודיעין, הירידה השנתית היא החדה ביותר, כ-2.7%. אם רמ"י תשווק חלק מהקרקע במסלולי דירה בהנחה, ייתכן שהשכונה החדשה תוסיף עוד היצע במחיר נמוך ממחירי השוק, כפי שקרה בשכונות קודמות בעיר.
- כמה צריך להרוויח כדי לקנות דירה במודיעין?
- הכרמים במודיעין: 4 חדרים ב-2.87 מיליון, והפרויקט שמושך את המחירים למטה
עם זאת, הדרך עד המפתח ארוכה. אחרי מתן התוקף נדרשים פיתוח תשתיות, מכרזי קרקע, תכנון מפורט והיתרי בנייה, ואז שיווק דירות לציבור. רמ"י עדיין לא פרסמה מועדי מכרזים או את חלוקת הקרקע בין השוק החופשי למסלולי ההנחה, ונראה שהשכונה תתחיל להשפיע על ההיצע בפועל בעוד כמה שנים. בינתיים, הקצב שבו המדינה תוציא את המגרשים לשוק, והאם היזמים יגיעו למכרזים בתקופה של מחירים יורדים, יקבעו אם המעיינות תהפוך לשכונה מבוקשת או לעוד עתודה שמחכה על המדף.
להרחבה:
