835 דירות להשכרה בשדה דב בדרך לבורסה: שיכון ובינוי חתמה על מיזוג הריט עם קונטיניואל

835 דירות להשכרה ארוכת טווח בשדה דב בדרך לבורסה, דרך הדלת האחורית. שיכון ובינוי דיווחה על חתימת הסכם מיזוג מחייב בין שיכון ריט, קרן הריט שהקימה, לבין קונטיניואל, חברה ציבורית קטנה שנסחרת ברשימת השימור. העסקה משקפת לשיכון ריט שווי של כ-273 מיליון שקל, לפי הערכת שווי של מעריך בלתי תלוי, ועם השלמתה השליטה בקונטיניואל תעבור לקבוצה.

המבנה פשוט יחסית. שיכון ריט תתמזג לתוך קונטיניואל ותימחק מרישומי רשם החברות, בלי הליך פירוק. בעלי המניות שלה והיועצים מטעמה יקבלו יחד כ-89.5% מהון המניות של החברה הממוזגת. בעלי המניות הנוכחיים של קונטיניואל ישמרו לפחות 2.5%, והיתרה מיועדת למשקיעים שישתתפו בגיוס הון מהציבור. קונטיניואל גם תיקח על עצמה חוב של כ-30 מיליון שקל לבעלי המניות של שיכון ריט.

בדיווח לבורסה מופיעים גם פרטים קטנים יותר, שמלמדים על כלכלת העסקה. יועץ צד שלישי יקבל כתבי אופציה שיהוו כ-0.5% מההון, במחיר מימוש של 0.3 שקל למניה ולתקופה של שלוש שנים. מנכ"ל קונטיניואל צפוי לקבל מענק של 350 אלף שקל עם ההשלמה, וסמנכ"ל הכספים מענק של 250 אלף שקל, שניהם בתוספת מע"מ.

הנכסים עצמם נמצאים בשכונת אשכול, בחלק הדרומי של רובע שדה דב בצפון תל אביב. מדובר בשני פרויקטים בהקמה: הראשון כולל כ-325 דירות, והשני כ-510 דירות. לצד המגורים מתוכננים כ-2,100 מ"ר של שטחי מסחר. היתר הבנייה התקבל כבר בשנה שעברה, ועבודות החפירה והדיפון הושלמו, כך שהפרויקט נמצא בשלב ביצוע.

שדה דב א' כולל כ-325 דירות וכ-640 מ"ר מסחר, ושדה דב ב' כ-510 דירות וכ-1,450 מ"ר מסחר. בחישוב גס, השווי של כ-273 מיליון שקל מתחלק לכ-330 אלף שקל לדירה, סכום נמוך מאוד ביחס למחירי הדירות בצפון תל אביב. הפער נובע מכך שהשווי משקף את ההון העצמי בקרן אחרי החוב והעלויות שעוד נותרו להשלמת הבנייה, ולא את שווי הדירות הגמורות.

מבחינת שיכון ובינוי, המהלך מאפשר להכניס את פעילות הדיור להשכרה לחברה ציבורית בלי להנפיק חברה חדשה. זהו מסלול מהיר וזול יותר מהנפקה ראשונית, שדורשת תשקיף מלא, חתמים ושוק תומך. המיזוג נעשה במסלול של פטור ממס לפי פקודת מס הכנסה, ומס הרכישה על העברת הזכויות בקרקע צפוי לעמוד על כ-0.5% בלבד. חברות הקבוצה ימשיכו לספק לפרויקטים שירותי ייזום, בנייה, ניהול ואחזקה, בכפוף לאישור הסכמי בעלי העניין.

הדרך עד לכאן הייתה ארוכה. בתחילת השנה חתמו הצדדים על מזכר הבנות לפי שווי של כ-270 מיליון שקל, ומאז הוארך המזכר כמה פעמים. ההסכם המחייב שומר כמעט על אותו שווי, נתון שמעיד על כך שהצדדים שמרו על העקרונות גם בתקופה שבה שוק הדירות האט.

ועדיין, הדרך להשלמה רצופה בתנאים. העסקה דורשת אישור של האסיפה הכללית בקונטיניואל, החלטות מיסוי בנוגע למעמד הריט, הסכמה של רשות מקרקעי ישראל ושל החברה הממשלתית דירה להשכיר, וכן אישור של הגופים המממנים. תנאי נוסף הוא שבקופת קונטיניואל יהיו מזומנים נטו של כ-20 מיליון שקל במועד ההשלמה. אם התנאים יתקיימו בתוך 75 ימים, העסקה תיסגר. אם הם יתעכבו, ההסכם עשוי לפקוע, אלא אם הצדדים יסכימו על הארכה. בשיכון ובינוי הדגישו שבשלב זה אין ודאות שהעסקה תושלם.

קונטיניואל עצמה פעלה בעבר בתחום התחבורה החכמה, נקלעה לקשיים והפכה לשלד בורסאי. נזכיר שמניות ברשימת השימור נסחרות במגבלות, והמיזוג צפוי להשאיר את החברה ברשימה הזו גם בהמשך. כלומר, למשקיעים מהציבור תהיה חשיפה לנכס מניב בתל אביב, אבל בסחירות נמוכה יחסית.

• מכרזי מטרו ב-100 מיליארד שקל והנפקות בדרך: ענף התשתיות בבורסה מזנק
• שיכון ובינוי זכתה במכרז דיירים להקמת כ-256 דירות בפסגת זאב

העסקה מצטרפת למגמה רחבה יותר בענף. יזמים ובעלי קרקעות מחפשים דרכים להפוך דירות להשכרה לנכס מניב שאפשר לממן דרך שוק ההון, בתקופה שבה מכירת דירות חדשות מתקשה. לפני כמה ימים רכשה אזורים ליווינג מקבץ של 80 דירות מצבי צרפתי בכ-200 מיליון שקל, במהלך דומה של מעבר מדירות למכירה לדירות להשכרה. גם בשדה דב עצמו הדיור להשכרה תופס מקום מרכזי: פרשקובסקי זכתה במכרזי רמ"י ודירה להשכיר על שלושה מגרשים ברובע, עם כ-966 דירות להשכרה ל-20 שנה, כמחציתן בשכר דירה מפוקח לזכאים.

המכרזים האלה נותנים מושג על מחיר הכניסה לשוק. במתחם הראשון, עם כ-424 דירות, הוגשו שבע הצעות והזכייה עמדה על כ-280 מיליון שקל כולל מע"מ ופיתוח. במתחם השני, עם כ-540 דירות, הוגשו חמש הצעות והסכום הגיע לכ-490 מיליון שקל.

שיכון ובינוי מקבלת פלטפורמה ציבורית לפעילות הדיור להשכרה, בזמן שהאשראי לנדל"ן מתייקר גם ליזמים בסיכון נמוך. אם המיזוג יושלם, החברה תוכל לגייס הון וחוב לפרויקטים הבאים דרך הבורסה, ולא להסתמך על מימון בנקאי בלבד.

להרחבה: 270 מיליון שקל: קונטיניואל בדרך למיזוג עם זרוע הדיור להשכרה של שיכון ובינוי - המניה מזנקת