880 דירות במקום מפעלי הפח והתערובות: התוכנית של ביג בכפר סבא קיבלה תוקף
אחרי שערר של עיריית כפר סבא נדחה, אושרה התוכנית למתחם קניאל-בראון בשכונה הירוקה: מגורים, כ-500 יחידות דיור מוגן, כ-100 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר, ליד תחנת הדיפו של המטרו. ביג מחזיקה בכ-41% מהזכויות
אחד המתחמים התעשייתיים הוותיקים בצפון-מערב כפר סבא קרוב לשינוי ייעוד מלא. ביג דיווחה כי התוכנית למתחם קניאל-בראון אושרה למתן תוקף. מדובר בקרקע של כ-60 דונם, שעליה פועלים כיום מפעל קניאל לאריזות מתכת ומפעל בראון לתערובות. ביג מחזיקה במחצית מקניאל אריזות משקה, בעלת רוב הקרקע, ובסך הכול בכ-41% מהזכויות בתוכנית.
התוכנית כוללת 880 יחידות דיור. מתוכן, כ-100 מיועדות להשכרה וכ-500 לדיור מוגן, כך שחלק קטן יחסית מהיקף המגורים מיועד למכירה רגילה בשוק החופשי. לצד המגורים נכללים כ-100 אלף מ"ר לתעסוקה, כ-4,500 מ"ר למסחר וכ-10 אלף מ"ר למבני ציבור. המתחם צמוד לתחנת הדיפו המתוכננת של קו המטרו M1 ולמעבר תת-קרקעי לכיוון רעננה.
האישור הגיע אחרי שהערר של עיריית כפר סבא נדחה והתנאים שנקבעו לתוכנית מולאו. בעירייה דרשו לאורך הדרך להבטיח את התשתיות התחבורתיות לפני הבנייה, ובהן מחלף בכביש 4 וכביש 541, בטענה שהמתחם יוסיף עומס כבד על הכבישים באזור. ההכרעה בערר פותחת את הדרך להמשך התכנון המפורט, אבל השאלה התחבורתית עשויה להשפיע על קצב הביצוע.
הבחירה בדיור מוגן ובהשכרה מתאימה לכיוון שביג מובילה בשנים האחרונות. החברה, שמחזיקה מרכזי קניות בישראל ובחו"ל, מרחיבה את הפעילות לתחום המגורים להשכרה ולדיור לגיל השלישי. בגלילות, למשל, ויתרה החברה על עשרות אלפי מ"ר של משרדים לטובת דיור מוגן, כפי שפורט בביג מוותרת על 46 אלף מ"ר של משרדים בגלילות - ותקים דיור מוגן במקום.
ההיגיון הכלכלי ברור יחסית. דיור מוגן ודירות להשכרה מייצרים הכנסה שוטפת לאורך שנים, בדומה למרכז מסחרי, בזמן שמכירת דירות בשוק החופשי חשופה כיום למלאי גבוה ולירידת מחירים. אוכלוסיית הגיל השלישי בישראל גדלה בקצב מהיר, והביקוש לפתרונות דיור לגיל הזה צפוי להמשיך לעלות. במקביל, שכר הדירה ממשיך לטפס, מה שמחזק את הכדאיות של דירות להשכרה במרכז הארץ.
בשוק ההון, ביג נסחרת לפי שווי של כ-18.5 מיליארד שקל, ומכפיל הרווח שלה עומד על כ-11. החברה הציגה ברבעון האחרון גידול ב-NOI וב-FFO, לצד שערוכים שליליים בחלק מהנכסים. הפרטים מופיעים בביג עם אפי וביג בנטרול הירידה בהחזקה: התוצאות של ענקית הנדל"ן המניב. אישור תוכנית בהיקף כזה עשוי להוביל לשערוך חיובי של הקרקע בדוחות, אם כי החברה טרם פרסמה הערכה כספית.
המתחם ממוקם בשכונה הירוקה, אחד מאזורי הפיתוח המרכזיים של כפר סבא בעשור האחרון. השכונה נבנתה בעיקר כמגורים למשפחות צעירות, והתוכנית החדשה מוסיפה לה רכיב משמעותי של תעסוקה ומסחר שעשויה להפוך אותה לעירונית יותר. מבחינת העירייה, מתחם תעסוקה בהיקף של כ-100 אלף מ"ר עשוי להגדיל את הכנסות הארנונה מעסקים, נתון חשוב לכל רשות מקומית שרוב שטחה מיועד למגורים.
הדרך לבנייה עוד ארוכה. כדי להתחיל לבנות נדרשים פינוי המפעלים, תכנון מפורט, היתרים, ובמקרה הזה כנראה גם התקדמות בפרויקטי התחבורה באזור. גם הקשר לקו M1 תלוי בלוח הזמנים של המטרו, שהפתיחה שלו צפויה בעוד יותר מעשור, כפי שעולה מהמטרו ייפתח רק ב-2037, אבל הבלגן ברחובות גוש דן מתחיל כבר עכשיו. בינתיים, לביג יש קרקע עם זכויות מאושרות באחד האזורים המבוקשים בשרון. גם מפעלי קניאל ובראון יצטרכו למצוא מיקום חלופי לפעילות התעשייתית, תהליך שעשוי להימשך זמן ולעלות כסף, ונראה שהעלות הזו תשוקלל בתוכניות של בעלי הקרקע. מבחינת תושבי השכונה, הפינוי של המפעלים צפוי לסגור פרק ארוך של פעילות תעשייתית בסמוך לבתי המגורים.
להרחבה:
