שוק הדיור בארה”ב ממשיך להיחלש: התחלות הבנייה בשפל של ארבעה חודשים
התחלות הבנייה ירדו בספטמבר ב-5.2% לקצב שנתי של 1.22 מיליון יחידות דיור, נמוך מהתחזיות; הריבית על המשכנתאות כבר מגיעה ל-7.4%, אמון הקבלנים בשפל של 14 שנים ו-43% מחברות הבנייה מורידות מחירים כדי למשוך קונים
שוק הדיור האמריקאי מתקשה להתאושש, והנתונים שמתפרסמים היום (שלישי) מעידים על חולשה נוספת. התחלות הבנייה בארה”ב ירדו בספטמבר ב-5.2% לקצב שנתי מתואם עונתית של 1.221 מיליון יחידות דיור, הרמה הנמוכה ביותר בארבעת החודשים האחרונים. מדובר בירידה של 7.4% לעומת ספטמבר אשתקד, ובנתון נמוך משמעותית מציפיות הכלכלנים, שהעריכו כי קצב הבנייה דווקא יעלה לכ-1.3 מיליון יחידות בשנה.
הסיבה המרכזית היא שהאמריקאים מתקשים לקנות בתים. מחירי הבתים עדיין גבוהים, הריבית על המשכנתאות שוב מטפסת, והקבלנים מעדיפים לצמצם את הבנייה במקום להישאר עם מלאי גדל של בתים שלא נמכרים. הנתונים של משרד המסחר האמריקאי מראים שהחולשה מורגשת גם בבנייה של בתים פרטיים, המרכיב הגדול ביותר בשוק הבנייה למגורים.
התחלות הבנייה של בתים למשפחה אחת ירדו ב-4.6% לקצב שנתי של 859 אלף בתים, לעומת 900 אלף באוגוסט. גם הבנייה בבניינים הכוללים חמש דירות ומעלה נחלשה, עם ירידה של כ-7.2% לקצב שנתי של 349 אלף דירות. חשוב להבין שהנתון של 1.22 מיליון אינו מספר הבתים שבנייתם התחילה בפועל בספטמבר, אלא קצב שנתי מחושב.
כלומר, אם פעילות הבנייה של ספטמבר הייתה נמשכת במשך שנה שלמה, זה היה מספר יחידות הדיור שהיו מתחילים לבנות. מדובר גם בנתון ראשוני שעשוי להשתנות בעדכונים הבאים.
הקבלנים כבר מורידים מחירים, אבל הקונים עדיין לא מגיעים: אחד הסימנים הבולטים למצוקה בשוק מגיע מסקר הקבלנים של איגוד בוני הבתים האמריקאי, NAHB.
מדד אמון הקבלנים ירד באוקטובר ל-29 נקודות, לעומת 32 בספטמבר, והגיע לרמתו הנמוכה ביותר מאז יוני 2012. מדד נמוך מ-50 מעיד על כך שיותר קבלנים רואים את מצב השוק כשלילי מאשר כחיובי. המספרים מאחורי המדד מעניינים אפילו יותר. 43% מהקבלנים דיווחו שהם מורידים מחירים כדי לעודד מכירות, השיעור הגבוה ביותר מאז שהאיגוד החל לעקוב אחר הנתון ב-2020.
שיעור ההנחה הממוצע עומד על 6%, וכ-65% מהקבלנים מעניקים הטבות נוספות לרוכשים, לרבות סיוע בהפחתת הריבית על המשכנתה. למרות כל אלה, תנועת הקונים הפוטנציאליים הגיעה לרמה הנמוכה ביותר מאז 2012, למעט תקופת תחילת הקורונה.
הריבית והשפעותיה
הבעיה הגדולה היא הריבית. הריבית הממוצעת על משכנתה קבועה ל-30 שנה בארה”ב עומדת כעת על 7.4%, לעומת 6.27% לפני שנה. עבור משפחה שרוצה לקנות בית, המשמעות היא החזר חודשי גבוה בהרבה. גם מי שיש לו הכנסה יציבה והון עצמי מתאים מתקשה להצדיק רכישה במחירים הנוכחיים.
הקבלנים מתמודדים במקביל עם התייקרות חומרי הבנייה, עלויות מימון גבוהות ומחסור בעובדים. לכן הורדת מחירים אינה פתרון פשוט מבחינתם. כל הנחה לרוכש פוגעת ברווחיות, וככל שהמכירות מתעכבות, כך גדלות גם הוצאות המימון על הבתים שכבר נבנו.
- רובוטים במקום פועלים? המדינה תממן ניסויים בטכנולוגיות בנייה חדשות
- פרשקובסקי גרופ מקדמת 230 דירות בחדרה; תחילת הבנייה צפויה בעוד כחמש שנים
האם הירידה בבנייה תוביל גם לירידה במחירי הבתים? כאן התמונה מורכבת יותר. מצד אחד, כשהקבלנים מתקשים למכור, הם מציעים הנחות, שדרוגים והטבות מימון. עבור רוכשים שמסוגלים לקבל משכנתה, זו יכולה להיות הזדמנות להשיג תנאים טובים יותר. מצד שני, ירידה בהתחלות הבנייה פירושה פחות בתים חדשים שייכנסו לשוק בעתיד, ובטווח הארוך היא עלולה דווקא לתמוך במחירים.
גם נתוני היתרי הבנייה אינם מעודדים במיוחד. מספר ההיתרים הכולל ירד בספטמבר ב-0.2% לקצב שנתי של 1.4 מיליון יחידות דיור, אבל בבנייה של בתים פרטיים נרשמה ירידה חדה יותר של 4%, לקצב של 845 אלף יחידות. היתרי בנייה הם אינדיקציה לפעילות העתידית של הקבלנים, ולכן הירידה בבתים הפרטיים מלמדת שהם עדיין נזהרים מהתחייבות לפרויקטים חדשים. במקביל, מספר יחידות הדיור שבנייתן הושלמה עלה בספטמבר ב-2.2% לקצב שנתי של 1.192 מיליון. כלומר, בתים שהקבלנים התחילו לבנות בעבר ממשיכים להגיע לשוק, בזמן שקצב פתיחת הפרויקטים החדשים יורד. הפער הזה עשוי להגדיל את ההיצע המיידי בחלק מהאזורים ולהביא להנחות נוספות.
החולשה בענף הבנייה משמעותית גם עבור הכלכלה האמריקאית כולה. פחות התחלות בנייה פירושן פחות הזמנות לחומרי בנייה, ציוד, מוצרי חשמל וריהוט, ובהמשך גם פחות עבודה לקבלני משנה ולעובדי בנייה. חברות כמו Lennar Lennar Corp 3.15% ו-Toll Brothers Toll Brothers Inc. 2.33% כבר מתמודדות עם שחיקה ברווחיות, וגם רשתות כמו Home Depot ו-Lowe’s חשופות לשינויים בפעילות הבנייה והשיפוצים. מבחינת הפדרל ריזרב, המצב מציב קושי נוסף. מצד אחד, הריבית הגבוהה פוגעת בשוק הדיור ובפעילות הכלכלית. מצד שני, האינפלציה והעלייה בתשואות האג”ח מקשות על הורדת עלויות המימון. גם אם הבנק המרכזי יוריד את הריבית הקצרה, אין בכך הבטחה שריבית המשכנתאות תרד באותו שיעור, משום שהיא מושפעת במידה רבה מתשואות האג”ח ארוכות הטווח.
