89 דירות, 16 חודשי איחור: ועדת הערר שללה את ההקלה במס השבח
שותפות יזמית בנתה 89 דירות על קרקע שקנתה ביוני 2020, אבל סיימה את הבנייה 58 חודשים אחרי העסקה. החוק התנה הקלה במס השבח של מוכרת הקרקע בסיום הבנייה בתוך 42 חודשים, והאיחור של כ-16 חודשים עלה בהטבה כולה. ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בראשות השופט אבי גורמן, דחתה את הערר שהגישו השתיים נגד מנהל מיסוי מקרקעין נתניה וחייבה אותן בהוצאות של 25 אלף שקל.
ההקלה נולדה בחוק ההתייעלות הכלכלית לשנות התקציב 2015 ו-2016. כדי לעודד מכירת קרקעות ובניית דירות, קבע המחוקק בהוראת שעה שמוכר קרקע ישלם מס שבח על הרווח הריאלי בשיעור מופחת של 25% עד "יום התחילה", ובלבד שבניית הדירות תושלם בתוך 42 חודשים ממועד המכירה. הצדדים הסכימו בוועדה שאילו הבנייה הייתה מסתיימת בזמן, המוכרת הייתה זכאית להקלה.
העסקה נחתמה ב-14 ביוני 2020 ועסקה בשתי חלקות. אחת נמכרה בהסכם מכר רגיל, והשנייה בהסכם מכר וקומבינציה. היזמית התחייבה כלפי המוכרת להמציא בתוך 42 חודשים טופס 4, האישור לחיבור הבניין לתשתיות. המועד האחרון חל במחצית דצמבר 2023.
ב-10 בדצמבר 2023, ימים ספורים לפני שהתקופה הסתיימה, פנתה היזמית למנהל מיסוי מקרקעין וביקשה ארכה של עשרה חודשים, עד 14 באוקטובר 2024. לטענתה, מגפת הקורונה והסגרים ופרוץ מלחמת חרבות ברזל מנעו ממנה לעמוד בלוח הזמנים. תשעה ימים אחר כך דחה המנהל את הבקשה על הסף, בלי לבחון את הנימוקים. בפועל טופסי 4 לשתי החלקות ניתנו רק ב-8 באפריל 2025, ובערר כבר ביקשו העוררות ארכה כוללת של כ-16 חודשים.
אחרי הגשת התצהירים הסכימו הצדדים על רשימת עובדות מוסכמות ופלוגתאות, שהוגשה לוועדה ב-31 בדצמבר 2025. הם ויתרו על חקירות העדים והגישו סיכומים בכתב, וכך הצטמצם הדיון לשאלה משפטית אחת: האם 42 החודשים הם "מועד" שהמנהל רשאי להאריך, או "תנאי" לקבלת ההטבה שרק המחוקק יכול לשנות.
האם מנהל מיסוי מקרקעין יכול להאריך את 42 החודשים?
העוררות נשענו על סעיף 107(א) לחוק מיסוי מקרקעין, שמסמיך את המנהל להאריך "כל מועד שנקבע בחוק זה". לטענתן, לשון הסעיף "רחבה, פשוטה וחד-משמעית". הן הפנו לפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין רייך משנת 2021, שבו נקבע ברוב דעות שהסעיף חל גם על מועדים מהותיים ולא רק על מועדים פרוצדורליים. ההבחנה שפיתחו ועדות הערר בין "מועד" ל"תנאי" היא, לדבריהן, הבחנה מלאכותית שסותרת את ההלכה של העליון.
העוררות הוסיפו שהתכלית הציבורית של החוק התממשה במלואה, שכן הדירות נבנו. הן הזכירו שרשות המסים עצמה גילתה גמישות בהחלטות מיסוי קודמות, ומנתה את 42 החודשים ממועד מימוש אופציה ולא ממועד הענקתה. לדבריהן, המשיב גם לא הכחיש שהקורונה והמלחמה עיכבו את הבנייה.
הידעת?מה בדיוק מאפשר סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין?
מנהל מיסוי מקרקעין השיב שפרק הזמן הוא "תנאי" מהותי לזכאות, ולא "מועד" שאפשר להאריך. לטענתו, עניין רייך עסק בבקשה לתיקון שומה ולא בתנאי להטבה, והמנהל אינו מוסמך להחליף את שיקול דעתה של הרשות המחוקקת. הוא הוסיף שהתקופה נקבעה בחוק ההתייעלות ולא בחוק מיסוי מקרקעין, ושחוקי החירום של תקופת הקורונה והמלחמה הגדירו במפורש אילו מועדים מוארכים. ההקלה במס השבח לא נכללה בהם.
מה ההבדל בין מועד לתנאי?
השופט גורמן קיבל את עמדת המנהל. "לא ניתן להכחיש כי מבחינה לשונית - לשונו של סעיף 107 יכולה להתפרש ככזו הכוללת בחובה כל פרק זמן הנזכר בחוק - ללא כל סייג, אלא שהדעת אינה נותנת כי לכך כיוון המחוקק", כתב. כדי להמחיש את הבעיה הוא הפנה לתקופות המאסר שבסעיף העונשין של החוק ולהגדרת "זכות במקרקעין", שכוללת חכירה של יותר מ-25 שנה. גם אלה פרקי זמן שנקבעו בחוק, ואיש לא יטען שהמנהל רשאי להאריך אותם.
- דירה בירושה עמדה ריקה 30 שנה - ואז הגיעה הפתעת מס השבח
- מכרו קרקע ב-39 מיליון שקל - והמס חושב לפי 51 מיליון
לגבי עניין רייך קבע השופט שאין סתירה, משום שהעליון לא דן שם בתנאי להטבת מס. הוא הזכיר שורה של ועדות ערר, בחיפה, בתל אביב ובירושלים, שאימצו את אותה הבחנה מאז 2021, ושתיים מהן עסקו באותו סעיף בחוק ההתייעלות. סכסוכים על שווי עסקאות קרקע מגיעים לוועדות הערר לא אחת, ולאחרונה גם במכירת קרקע בעכו שבה המס חושב לפי 51 מיליון שקל.
לדברי גורמן, מתן סמכות להאריך תנאי כזה בעייתי משני טעמים. "מדובר במתן כוח, לקבוע בפועל זכאות לפטור ממס או להקלה בו, שאין מקום להותיר בידי רשות מנהלית", כתב. הטעם השני מעשי: "כיצד יקבע המשיב מה משך הארכה שהוא נותן (אם בכלל) במקרה כזה ובמקרה אחר, אלו אמות מידה יופעלו וכיצד ימנע חשד מהתנהלות שאינה שוויונית והיוצרת איפה ואיפה?"
הידעת?איזו הקלה במס שבח קבע חוק ההתייעלות?
השופט אימץ גם את דבריו של השופט הרי קירש, שדחה בעבר בקשה דומה לגבי הקלה במס רכישה. "המהות האמתית של בקשה כגון זו שהוגשה במקרה הנוכחי היא קבלת הסכמת המשיב לכך שהחוק ייקרא כאילו לא נכתב בו '18 חודשים' אלא תקופה אחרת, ארוכה יותר", כתב קירש. במקרה הנוכחי, לפי גורמן, העוררות ביקשו למעשה לקרוא בחוק 58 חודשים במקום 42.
הוועדה לא הכריעה בטענות על הקורונה ועל המלחמה, אבל הבהירה שגם הן לא היו פותרות את הבעיה. "מתן הארכת מועד בנסיבות בעלות גוון כללי - הנעוצות בהתפרצות נגיף הקורונה ובפרוץ מלחמת חרבות ברזל, מעבר לפרקי זמן שמצא המחוקק לקבוע בגין אירועים אלה, אף היא מעוררת קושי של ממש", כתב גורמן. חברי הוועדה, רות אשכנזי וגידי גבאי, הצטרפו לעמדתו.
הבקשה המקורית לארכה, זו שהוגשה בדצמבר 2023, ביקשה עשרה חודשים בלבד. גם אילו התקבלה, היא הייתה מסתיימת באוקטובר 2024, חצי שנה לפני שטופסי 4 ניתנו בפועל.
