הגג שלהם, אולם האירועים לא: תביעת 1.1 מיליון שקל נדחתה
אליהו ובוצי קנפלר יכולים להמשיך להחזיק בגג שמעל שתי דירות הפנטהאוז בבניין שלהם בירושלים, אבל לא להקים עליו אולם אירועים. בפסק דין שניתן ב-5 באוקטובר קבע השופט הבכיר נאיל מהנא מבית משפט השלום בירושלים שהגג הוצמד כדין לדירתם, ובמקביל הוציא נגדם צו מניעה קבוע שאוסר להפעיל בו אולם שמחות או כל שימוש מסחרי שכרוך בקבלת קהל. התביעה שכנגד שהגישו, על 1,096,800 שקל, נדחתה במלואה.
שני הזוגות מחזיקים בדירות דופלקס סמוכות בקומות השביעית והשמינית של בניין ברחוב שמגר 16 בעיר. אשר ורבקה יונגרייז, באמצעות עו"ד צבי שטרסברג, הגישו את התביעה בפברואר 2023. לטענתם, השכנים ביצעו בגג עבודות נרחבות, "לרבות פריצת פתחים והריסת קירות", כדי להקים אולם אירועים של כ-200 מ"ר שכולל, לפי התביעה, מטבח, בריכה וחדרי שירותים. במרץ 2023 הוציא בית המשפט צו מניעה זמני שעצר את הבנייה בגג.
למי שייך הגג שמעל שתי הדירות?
יונגרייז רכשו את דירה 39 במרץ 2015 מראובן גולדקלנג. קנפלר קנו את דירה 38 כמה חודשים קודם, בנובמבר 2014, ממאיר מינצברג. ביולי 2014 חתם בנו של גולדקלנג, זושא, על מסמך שבו נמכר הגג למינצברג. התובעים טענו שהמסמך לא מקנה שום זכות, בין היתר משום שהזכויות היו שייכות לאביו ולא לו, ושהעסקאות בגג לא דווחו לרשויות המס. מבחינתם, הגג הוא רכוש משותף, ולשכנים אין בו זכות ייחודית.
קנפלר, שיוצגו בידי עו"ד אברהם זינגר, הציגו אישורי זכויות של רשות מקרקעי ישראל ושל החברה המשכנת, שלפיהם הגג מעל שתי הדירות הוצמד לדירתם בלבד. הם הכחישו כל כוונה לפתוח אולם שמחות, תיארו את הגג כ"מרפסת פרטית" למשפחה והיו מוכנים להתחייב לכך. לטענתם, יונגרייז מושתק מלטעון אחרת, בגלל העמדה שהציג בעבר בבוררות מול השכן הקודם.
מה אמר התובע על דוכן העדים?
"הוכח במאזן ההסתברויות הנדרש בהליך אזרחי כי הגג הרלוונטי הוצמד לדירת הנתבעים, וכי אין לראות בו רכוש משותף של הצדדים", כתב מהנא. לצד המסמכים, הוא נשען על דברים שאמר יונגרייז עצמו בחקירה הנגדית, בדיון על הצו הזמני. כשנשאל אם אמרו לו בעת הקנייה שהגג יהיה שלו, השיב: "לא אמרתי שהגג שלי. לשאלת בית משפט הזכויות בגג לא שלי. אבל כשקניתי את הדירה אמרו לי שזה לא שלי. מכרו את זה למישהו אחר".
ב-2015 וב-2016 ניהל יונגרייז בוררות מול מינצברג בפני הרב שלום מרדכי הלוי סגל, ודרש ממנו להשתתף בעלויות של הגג ושל האיטום שלו. הדרישה התבססה על כך שהגג בזיקתו הקניינית של מינצברג, והבורר פסק לטובת יונגרייז 20,000 שקל. "מדובר בסתירה מהותית בין הטענה שהועלתה בהליך הקודם לבין הטענה המועלית עתה, כאשר התובע אף הפיק תועלת כספית מהעמדה שהציג בהליך הקודם", קבע השופט, ומצא בכך טעם להחיל עליו השתק שיפוטי.
במקרה אחר, שבו גג הוצמד לדירה אחת בלי הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות, המחוזי החזיר את הגג לכלל דיירי הבניין וקבע שההצמדה אינה תקפה. בבניין ברחוב שמגר, ההצמדה הופיעה באישורי הזכויות של רשות מקרקעי ישראל ושל החברה המשכנת.
הידעת?אפשר למכור חלק מהרכוש המשותף בנפרד מהדירה?
למה השופט לא אסר כל שימוש בגג?
יונגרייז ביקשו צו קבוע שימנע מהשכנים כל בנייה או שימוש בגג. מהנא סירב: "אין מקום ליתן צו מניעה קבוע ביחס לשימוש עתידי אך על יסוד חשש שלא הונחה לגביו תשתית עובדתית מספקת". הוא התחשב גם בהצהרה של קנפלר, בכתב ההגנה, בסיכומים ובאולם, שאין בכוונתם להקים אולם. מנגד קבע ש"זכותם של הנתבעים בגג אינה מתירה להם לעשות בו כל שימוש העולה על דעתם", והוציא צו קבוע נגד הפעלת אולם שמחות, אולם אירועים או עסק שמקבל קהל. שימוש פרטי מותר, ועבודה שטעונה היתר תבוצע רק אחרי שיתקבל.
במהלך העבודות בגג הוזזו מערכות האוורור וכיבוי האש של הבניין, ומאגר המים של מערכת הכיבוי רוקן. השופט דחה את הטענה של קנפלר שמדובר אך ב"שימושים אפשריים" שלא הוכחו. הוא הורה להם להחזיר את המפוח, המנדף ומאגר המים למצב תקין ובטיחותי, ולפתוח פירים של מערכת האוורור אם נחסמו. לגבי מעקה הזכוכית שהחליף, לפי התובעים, את מעקה האבן, נקבע שכל שינוי עתידי בו יידרש להיתר ולא יוכל לפגוע באופן בלתי סביר בפרטיות השכנים.
- השכנים מלמעלה האשימו את הקבלן ברטיבות - ויישאו בתיקונים של 70 אלף שקל
- 14,000 שקל פיצוי על ריצוף רועש: המדריך לשעות הרעש
מי מחזיק במפתח לממ"ק?
החברה המשכנת רשמה את המרחב המוגן הקומתי כצמוד לדירת קנפלר, והם טענו שחובתם היא לאפשר גישה אליו בשעת חירום, ושהם מקיימים אותה. מהנא קבע שהרישום לא מספיק. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין אוסר להצמיד לדירה אחת מקלטים ומיתקנים שנועדו לכל בעלי הדירות, והחוק מגדיר ממ"ק כמרחב מוגן שמשרת כמה דירות, עם כניסה מהרכוש המשותף בקומה. "אין לקבל מצב שבו בשעת חירום לא יוכלו התובעים להגיע לממ"ק באופן מיידי משום שהגישה אליו תלויה בקבלת מפתח המצוי בשליטת הנתבעים או בנוכחותם במקום", כתב.
קנפלר נדרשו לפנות מהממ"ק כל ציוד שמפריע לשימוש מיידי בו, ולוודא שהשכנים יוכלו להיכנס אליו בשעת חירום בלי לבקש מפתח ובלי שמישהו מהם יהיה בבית. מותר להם להתקין מנגנון נעילה, כל עוד הוא מאפשר פתיחה מיידית ועומד בדרישות הדין, ולביצוע ניתנו 30 יום. סכסוכים על מרחבים מוגנים מגיעים לבתי המשפט לא פעם, כמו התביעה של דיירים נגד שכנים שחסמו את הכניסה למקלט בזמן מטחי הטילים מאיראן.
קנפלר יצטרכו גם לאפשר ליונגרייז, לנציגות הבית המשותף או לבעל מקצוע מטעמה לעלות לגג כדי לבדוק, לתחזק ולתקן מערכות שמשרתות את הבניין, אחרי תיאום סביר מראש. בשעת חירום הגישה תינתן מיד.
הידעת?כמה בעלי דירות צריך כדי להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה אחת?
מה נשאר מתביעת 1.1 המיליון?
בתביעה שכנגד טענו קנפלר שיונגרייז בנו בלי היתר, פיצלו את דירתם לשתי יחידות דיור והשכירו אותן, וניצלו 45.7 מ"ר מזכויות בנייה ששייכות, לדבריהם, לדירה שלהם בלבד. על הניצול הזה דרשו 1,096,800 שקל, וביקשו גם צווי הריסה וצו שיחזיר את הדירה ליחידה אחת. יונגרייז השיבו שחלק מהעבודות נעשו לפני שנים רבות, כך שהתביעה בגינן התיישנה, ושחלק ניכר מהן כבר הוכשר בהליכי רישוי. את הטענה שניצלו זכויות של השכנים הם הכחישו.
צווי ההריסה נדחו. כשבנייה נעשתה לפי היתר, מי שמבקש להרוס אותה צריך להוכיח מטרד, וזה לא הוכח. גם לגבי עבודות שנטען שנעשו בלי היתר לא די באי החוקיות עצמה: לפי הלכת בעל טכסא של העליון מ-1984, הנפגע צריך להראות לפחות "אי נוחות", וגם את זה קנפלר לא הראו. את שאלת הפיצול השאיר מהנא לרשויות התכנון. "העובדה שביחידה הנוספת מתגוררת משפחה נוספת אינה מוכיחה, כשלעצמה, קיומו של מטרד", כתב. הנתון שהעלו יונגרייז, שלפיו התוכנית מאפשרת 90 יחידות דיור בבניין ובפועל נבנו 78, לא הספיק כדי לקבוע שהפיצול ניתן להכשרה, והשופט השאיר גם אותו למישור התכנוני.
- המס הוחזר למדינה, אבל מתווך החשבוניות חויב ב-1.08 מיליון שקל
- מגדל סירבה לשלם כי המבוטח טען שהרכב נגנב, אבל מצלמת האבטחה הכריעה - ותשלם כ-40 אלף שקל
בתביעה הכספית קבע השופט שההצמדה של הגג לא מוכיחה כשלעצמה ש-45.7 מ"ר מזכויות הבנייה בבניין הוקנו לקנפלר בלבד, ושאישור החברה המשכנת לא הוכיח זאת. חוות דעת שמאית שתתמוך בסכום לא הוגשה. "הנתבעים לא הוכיחו, ברמת ההוכחה הנדרשת, לא את עצם גזילתן הנטענת של זכויות הבנייה, לא את היקף הזכויות שנגזלו ולא את שוויין הכספי", נכתב בפסק הדין.
בגלל התוצאה הכוללת, ובעיקר משום שהתביעה שכנגד נדחתה כולה, חויבו קנפלר בהוצאות שהשופט הגדיר מתונות: 20,000 שקל כולל מע"מ ושכר טרחת עורך דין, שישולמו ליונגרייז בתוך 30 יום. זה גם הסכום שפסק הבורר לטובת יונגרייז לפני עשור, כשטען שהגג שייך לשכן.
